Переводные квартиры: 70% годовых

Мечта каждого инвестора, вкладывающегося в недвижимость, – за короткий срок получить доход в 20-30%. Перевод квартиры в нежилой фонд – инвестиции как раз из этой категории. За полтора-два года удачно расположенная квартира, превращенная в коммерческий объект, может принести его владельцу 50-70% прибыли.

При снижающейся рентабельности инвестиций в жилье перевод квартиры в нежилой фонд – весьма привлекательный способ вложиться в недвижимость. Однако и наиболее рисковый, если прогадаешь с выбором квартиры.

Самым большим спросом среди инвесторов пользуются квартиры, которые можно перевести под торговые площади и объекты бытового обслуживания. Запрашиваемая площадь помещений в среднем составляет 50-150 м2. Лидеры по переводам – Центральный, Адмиралтейский, Московский и Выборгский районы.

По оценкам руководителя коммерческого отдела агентства «Легион-Недвижимость» Елены Шлигель-Мильх, доходность подобных инвестиций прежде всего зависит от местоположения объекта, наличия рядом станций метро, оживленных транспортных магистралей и остановок. Влияет на рентабельность и целевое назначение объекта, получаемого «на выходе». Минимальный доход на уровне 20% приносят офисные помещения, рестораны и кафе – максимальный, до 50-70%. Но именно эти объекты требуют максимальных затрат при переводе.

Чем рискует инвестор

В среднем в год переводится тысяча квартир. Еще два года назад – в два раза больше. Их количество сократилось в основном из-за ужесточения процедуры перевода и удорожания расселения. Из-за просчетов в выборе местоположения и невозможности пробить согласования еще около 30% объектов надолго «зависают» в качестве жилых квартир.

Если раньше можно было перевести объект в нежилой фонд, не указывая целей его дальнейшего использования, то сейчас первое, что должен представить инвестор, – это технический проект объекта, используемый под конкретные цели. Проект необходимо согласовывать, а на это надо и деньги, и время. Большинство объектов переводится в течение 8-9 месяцев. Уменьшить сроки до полугода, как надеются риэлтеры, позволят новые правила перевода в нежилой фонд, которые в качестве законопроекта сейчас рассматриваются депутатами ЗакСа (см. «ПП», № 15, «Жить или не жить: деньги те же»).

По мнению директора по продажам агентства недвижимости «Аркада» Александра Дымникова, переводить в нежилой фонд год от года становится все сложнее – риски инвесторов значительно увеличились. И как только будет сформирован основной массив ТСЖ, получить у собственников разрешение на перевод станет практически невозможно.

Способов разрулить ситуацию с упрямыми жильцами не так уж много – например, договориться, посулив ремонт парадной, крыши и пр. Правда, игра стоит свеч, только если инвестор уверен в будущей ликвидности объекта. Либо выбирать себе объект, где о создании ТСЖ еще никто не задумывался. Но и в этом случае нет особых гарантий. Несмотря на устоявшуюся схему согласований, в каждом из районов действует своя специфика. Так, например, администрация Василеостровского района вполне благожелательно смотрит на тех, кто подает документы на перевод, а в Петроградском районе, даже если в доме не сформировано ТСЖ, чиновники все равно требуют согласия соседей.

Где искать перевод

Наиболее активными зонами перевода все еще остаются центральные районы, а также дома, расположенные в непосредственной близости от станций метрополитена и оживленных городских магистралей. Но искать квартиры в престижных местах – «глухое» дело, первые этажи здесь были расселены еще пять лет назад.

Впрочем, у инвесторов есть еще шанс заполучить объекты во второй зоне покупательской активности. Например, в районе улиц Фурштатская, Захарьевская, Чайковского и Кирочная активно расселять квартиры на первых этажах стали три года назад, и все же там можно найти около 20-30% доступных для расселения вариантов квартир. Стоимость расселения в центральной части города может доходить до $3,5 тыс. за м2, а цена продажи торгового помещения в проходном месте – не менее $6 тыс. за м2.

По словам Игоря Горского, директора компании «Бекар. Коммерческая недвижимость», поскольку исторический центр основательно подчищен, спрос переключился на блочные дома в спальных районах вблизи метро и строящихся торговых центров. Удобно расположенная квартирка на первом этаже может продаваться за $1,7-2,2 тыс. за м2, а после перевода, который обойдется не менее чем в $6 тыс., цена помещения возрастет как минимум до $2,5-3 тыс. за м2.

По оценкам специалистов «Легион-недвижимости», стоимость перевода «сталинской» квартиры площадью 100 м2 составит от $10-15 тыс. Перевод квартиры в старом фонде потребует дополнительных затрат на увеличение электрических мощностей, на огнезащиту деревянных перекрытий и другие ремонтные работы. «Тем не менее, – говорит Елена Шлигель-Мильх, – в последнее время интерес к таковым сделкам опять возрастает. Количество жилых квартир, приобретаемых для использования в коммерческих целях, существенно увеличилось». Многие инвесторы по-прежнему готовы покупать по 10-20 квартир, надеясь выгодно продать, а еще чаще – сдать в аренду. Вот только найти их все труднее.

Из коммуналки в магазин: 8 барьеров

1. Расселить коммуналку

Цена вопроса: до $3,5 тыс. за м2.

Срок: от полугода.

Шансы на успех: 50%. Сделку могут сорвать неадекватные жильцы квартиры, запрашивающие слишком большую цену.

2. Получить разрешение КГА* и КГИОП** на отдельный вход

Цена вопроса: от $100.

Срок: до полутора месяцев.

Шансы на успех: 70%. Бывает, что вместо крыльца надлежит сделать врезанный вход в виде ниши. КГИОП может не разрешить сделать вход, если дом – памятник.

3. Разработать проект

Цена вопроса: от $3-4 тыс.

Срок: от двух месяцев.

Шансы на успех: 60%. Проектом должна заниматься фирма, имеющая лицензию и опыт работы с КГИОП и отдельными входами.

4. Согласовать проект с СЭС, пожарной инспекцией и ГУ «Дортехнологии»

Цена вопроса: от $500.

Срок: от двух месяцев.

Шансы на успех: 60%. Потребуют установить дополнительную вентиляцию, проверить на уровень радиации, установить сигнализацию, утвердить встраиваемость крыльца.

5. Согласовать проект с администрацией района

Цена вопроса: от $100.

Срок: от полутора месяцев.

Шансы на успех: 40%. Все зависит от того, как легко преодолены предыдущие барьеры и нет ли возражений со стороны жильцов.

6. Согласовать проект с жилищным комитетом

Цена вопроса: от $100

Срок: до полугода.

Шансы на успех: 60%. Проект должен пройти экспертизу. Во многом зависит от того, насколько легко будут пройдены остальные инстанции и нет ли возражений от жильцов. После чего разрешается сам перевод.

7. Провести ремонт

Цена вопроса: от $4-5 тыс.

Срок: от 2-3 месяцев.

Шансы на успех: 80%. Перед ремонтом нужно получить разрешение ГАТИ***. После ремонта оформить акт о вводе в эксплуатацию.

8. Оформить право собственности

Цена вопроса: до $200.

Срок: до одного месяца.

Шансы на успех: 90%. Права не зарегистрируют, только если на него наложен арест.

* Комитет по градостроительству и архитектуре.

** Комитет государственного контроля, использования и охраны памятников.

*** Государственная административно-техническая комиссия

Из жилого в нежилой

+ Высокая доходность вложений при использовании объекта.

+ Малая вероятность снижения цен под коммерческую недвижимость малого формата в связи с повышенным на нее спросом.

- Трудно найти подходящую для расселения недвижимость.

- Инвестор рискует, что сделка затянется или сорвется из-за сложности с расселением или согласованием перевода.

Юлия Михеева

Начинается апрельская "зачистка" В этом году на уборку улиц город выделил 1,9 миллиарда рублей  »
Юридические статьи »
Читайте также