Земельный пасьянс

Развитие земельного рынка Санкт-Петербурга дошло до стадии, когда бизнес может удовлетворять свои потребности в участках на вторичном рынке, не обращаясь к государству

Всередине апреля, после долгого перерыва, ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» возобновило проведение торгов по продаже прав на застройку земельных участков. Что интересно – предложение усиленно рекламировалось в течение нескольких месяцев. Власти осознали радикальные перемены на земельном рынке – город теперь является лишь одним из его игроков. А покупатели – инвесторы и девелоперы все более разборчиво подходят к выбору способов приобретения прав на застройку участков.

Роль вторичного рынка земли (пусть и со всеми «серыми» издержками переходного периода) и в Петербурге, и в других крупных городах Северо-Запада явно возрастает. Одновременно изменяется и практическая философия бизнеса. Прошли времена, когда предприниматели хватали любые пятна «про запас». Теперь участки приобретаются под конкретные проекты, с адекватными этим проектам характеристиками.

Принцип собственника

Принципиальная позиция петербургских властей такова: участки должны продаваться не напрямую, а через аренду на инвестиционных условиях, с возможностью оформления земли в собственность после завершения строительства или реконструкции. Эту позицию чиновники объясняют заботой об освоении земли: по их мнению, необходимо избегать ее скупки простыми спекулянтами, которые, как показывает практика, подолгу держат участки без освоения в ожидании хорошего покупателя. Такого же подхода придерживаются власти и некоторых других городов Северо-Запада, например Череповца, где первоначальный опыт свободной продажи государственной земли был признан неудачным как раз по названной выше причине. Со скупкой земли «про запас», в спекулятивных целях, власти начинают бороться во всех регионах, где строительство заметно оживляется.

Впрочем, во многих городах бороться уже не за что. «В Пскове невозможно найти свободные места под жилищное строительство – все они давно выкуплены грамотными людьми, имеющими хорошие отношения с мэрией. А на окраинах идет битва за участки под супермаркеты», – свидетельствует председатель Торгово-промышленной палаты Псковской области Владимир Зубов. Судя по всему, аналогичная ситуация имеет место и в Архангельске, и в Петрозаводске. Во всяком случае, торги там не проводятся, а оставшиеся редкие участки предоставляются застройщикам целевым назначением. В Новгороде пятна выставляются на торги, но только под строительство индивидуальных жилых домов.

В некоторых городах свободная земля еще есть, но после 1 октября 2005 года, когда федеральное законодательство запретило предоставление земли под жилищное строительство без конкурсов, выделение участков практически остановилось: регионы не были готовы к конкурсам. В Калининградской области, например, только 9 марта нынешнего года состоялись первые торги по продаже 30 участков в различных городах под жилую застройку (индивидуальную и многоэтажную). Единственным исключением является Петербург, который задолго до рокового дня начал применять технологию продажи прав застройки участков на аукционах. Однако подобным образом реализуется лишь около 10 - 15% участков, хотя губернатор Валентина Матвиенко требовала от чиновников продавать на торгах все объекты недвижимости.

На фоне свыше 2 млн кв. м жилья, сданных в эксплуатацию в 2005 году, показатели первичного рынка в Петербурге выглядят весьма скромно – за весь год город обеспечил землей постройку немногим более 435 тыс. кв. м жилья (объем помещений всех видов, по оценкам специалистов ГУ «Управление инвестиций», составит больше 600 тыс. кв. м). Однако, по словам директора ГУ «Управление инвестиций» Льва Винника, сегодня подготовлено и передано для реализации на торгах более 70 участков, позволяющих построить порядка 1,9 млн кв. м жилья.

Оценивая объем предложения, считает Винник, нужно учитывать, что в настоящее время строительным компаниям уже предоставлены права на освоение участков, на которых можно построить около 12 млн кв. м жилых и торгово-офисных помещений. «Мы понимаем, – поясняет Винник, – что крупные петербургские компании имеют резерв участков под застройку как минимум на два-три года и не спешат идти на торги. Разговоры о дефиците участков и „кризисе безземелья“ несостоятельны».

Плата за риск

Представители бизнеса настроены менее оптимистично. Как говорит директор объединения строительных компаний «Союзпетрострой» Лев Каплан, уже в 2006 году, по мнению аналитиков его объединения, может возникнуть дефицит земельных участков, а в 2007-м имеющиеся у ряда застройщиков резервы будут исчерпаны. По данным Каплана, из 78 компаний, работающих на рынке жилищного строительства, 34 не имеют запасов пятен, а у 10 запас уже не позволяет поддерживать нормальный цикл работы. «Если к 2007 году не будет решена проблема организации массовых торгов, нас ожидает кризис и спад ввода жилья», – утверждает Каплан.

Пока же руководители крупных строительных компаний говорят о невыгодных условиях (в том числе слишком высокой цене) освоения выставляемых на торги участков и недостаточной привлекательности их местоположения. «Выставляемые крупные участки не подходят нам в связи с необходимостью единовременной оплаты, – объясняет генеральный директор компании RBI Эдуард Тиктинский. – Вложенные сегодня средства на участке размером, например, 10 га могут вернуться через 8 - 10 лет. Очевидно, что маржи, которая выдержит такое длинное вложение даже с кредитным плечом, в массовых проектах и в помине нет».

Винник признает ограниченность ассортимента участков, предлагаемых в основном в районах новой массовой застройки: «Я понимаю логику строителей, но ведь участки для сколько-нибудь масштабной застройки в Выборгском, Калининском, Московском районах у города просто отсутствуют. Ограничивающим фактором являются и возможности города по инженерному обеспечению территорий».

Одним из главных рисков, связанных с покупкой участков у города, бизнес называет качество документации. «Зачастую подготовка пакетов фирмами выполняется формально, качество не волнует компании, которые пытаются на этом заработать и уложиться в жесткий бюджет», – говорит генеральный директор ООО «Строительная компания „Петербургская недвижимость“» Василий Селиванов. Риски усугубляются и отсутствием четких обязательств города по выполнению техусловий инженерного обеспечения (даже пятен, продаваемых по полному пакету). Более того, не предоставляется адекватная информация о состоянии грунтов. Так, компании «Синтез Девелопмент» приходится дополнительно вкладывать миллионы долларов в рекультивацию участков, приобретенных на золоотвалах в Невском районе. С аналогичной проблемой столкнулась компания «Лента», но город отказался засчитывать инвестору непредвиденные расходы.

Внятность отношений

Сегодня, как отмечают девелоперы и эксперты, наиболее привлекательна для бизнеса покупка пятен у частных собственников или организаций, арендующих участки. По оценкам экспертов группы компаний «Бекар», в год только по крупным объектам проходит около 200 таких сделок. «Приобретение участков на вторичном рынке, при прочих равных, всегда предпочтительнее, – уверен генеральный директор ЗАО „Адамант“ Дилявер Меметов. – Этот вариант более удобен с точки зрения и процедур, и сроков реализации проектов, и согласования градостроительной документации. Покупка у частного собственника может быть дороже, чем у города, но в итоге она выгоднее».

В числе достоинств приобретения участков у собственников Селиванов называет большую предсказуемость сделки и ее результатов: «Взаимоотношения с собственником – самый совершенный рыночный механизм. Они строятся на паритете интересов и намерении выполнять взятые на себя обязательства, а в случае их неисполнения можно добиться компенсации. В отношениях с городом это не всегда возможно». Важно для девелоперов и то, что приобретение участка на вторичном рынке не обременено графиком выполнения инвестиционных условий (как в случае покупки объекта недвижимости у города). Кроме того, находящееся в собственности пятно может использоваться как полноценный залог для получения банковского кредита.

Участники рынка подчеркивают, что главный вопрос – цена сделки по покупке участка, необходимость же решения организационно-правовых вопросов обычно не является препятствием. Могут задействоваться весьма сложные схемы. Например, у предприятия, которое и далее остается арендатором занимаемой территории, инвестор выкупает только приглянувшийся участок (де-юре это считается приобретением некой постройки с землей). Кроме того, на вторичном рынке гораздо менее остра проблема подключения к энергоисточникам: покупая участок у действующего предприятия, девелопер получает право пользоваться его энергоресурсами.

Девелоперы отмечают важную деталь: сейчас поиск пятен, как правило, ведется под конкретные проекты. Как отмечает Тиктинский, «конъюнктура благоприятна и ни один из проектов, для которых мы покупаем участки, застаиваться не будет».

Стимул выкупать

Симптомом формирования вторичного рынка является активизация деятельности бизнеса по выкупу арендуемых участков, на которых располагаются их объекты недвижимости. Лидером в этом отношении на Северо-Западе (да и по всей России, по-видимому) является Череповец, где практически все предприятия выкупили свою землю (в результате 40% городской земли оказалось в частной собственности). В Петербурге, по данным Фонда имущества, с 1995 года было выкуплено 3075 га земли. Как отмечает директор департамента оценки, консалтинга и аналитики компании «Бекар» Игорь Лучков, в прошлом году многие собственники стали интенсивно выкупать землю в расчете на то, что полная упаковка объекта недвижимости даст максимальный финансовый эффект, если дело дойдет до реализации какого-либо инвестиционного проекта. При этом процесс выкупа земли свидетельствует об усилении интереса инвесторов к комплексному освоению целых кварталов, занимаемых промышленными предприятиями. Правда, пока на долю промышленности, по информа ции петербургского Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли (КЭРППиТ), приходится лишь 10% выкупаемой земли.

В значительной мере стимулом к выкупу земли в Петербурге стало снижение выкупной цены с 30 до 9 ставок земельного налога. Переход с 1 января 2006 года к кадастровой оценке земли, по мнению специалистов, сделает выкуп еще выгоднее. Городские власти хотят стимулировать этот процесс также и с помощью ставок арендной платы, превышающих земельный налог. Однако эта схема заработает только после принятия новой методики определения арендной платы за землю, увязываемой с кадастровой оценкой. Но, как признают в Смольном, данный документ будет доработан и вступит в силу в лучшем случае в начале 2007 года.

Кстати, о потенциале развития вторичного рынка земли свидетельствует то, что нынешние выкупные платежи в разы (и даже в десятки раз) могут быть ниже реальной рыночной цены на участки в привлекательных для бизнеса зонах. Например, говорит Лучков, участки вдоль набережных, многие из которых еще заняты предприятиями (Выборгская, Арсенальная, Свердловская), могут стоить 200?300, а в отдельных местах и 1 тыс. долларов за квадратный метр. Даже в далеко не фешенебельных районах центра города (в частности, на Лиговском проспекте) цена земли на вторичном рынке составляет уже 1?1,5 тыс. долларов за квадратный метр. На окраинах же города частная земля стоит 200 - 400 долларов за квадратный метр под высотную жилую застройку и 100 - 150 долларов – для размещения объектов торговли.

Нет худа без добра

Наконец, в Петербурге имеется значительный по объему вторичный рынок пятен, полученных у города на инвестиционных условиях. По оценкам экспертов, речь идет об обороте прав на участки, позволяющие построить около 3 млн кв. м помещений. Большая часть пятен предоставлена в последний период деятельности губернатора Владимира Яковлева через механизм ИТК. Сотни участков получили юрлица, которые, по распространенному мнению, были аффилированы с крупными строительными компаниями, близкими к руководителям Смольного.

Как отмечают чиновники и предприниматели, несмотря на требования губернатора прекратить спекуляцию землей, рынок инвестиционных договоров сохраняется – продлеваются ранее выпущенные постановления о проектировании и строительстве, происходит переуступка прав на участки, приобретаются компании, являющиеся юридическими держателями пятен. Самый безотказный предлог для продления сроков освоения участка – ссылки на трудности, связанные с инженерным обеспечением, отсутствием техусловий.

Тем не менее для компаний (в том числе выходящих на рынок), которые нуждаются в получении пятен, покупка инвестдоговора может быть весьма перспективным вариантом. «Одно из преимуществ этой схемы – понятная, рыночная цена прав на участок, что является результатом нормального диалога, – говорит Селиванов. – Чем „старше“ пятно, тем выгоднее цена: аппетиты продавца становятся более умеренными. Конечно, имеется некоторый риск неадекватного отношения со стороны города. Хотя, как правило, крупные компании, покупая права на вторичном рынке, убеждены, что в состоянии решить вопросы продления сроков, да и многие продавцы пятен подчас обладают лоббистским влиянием. Когда при реализации сделки возникают серьезные риски, то заранее оговариваются обязательства сторон по решению проблем. В свою очередь, и город понимает: если некое ООО „Лютик“, имеющее права на участок, покупается солидной строительной компанией, значит, появился реальный инвестор, который застроит пятно и перечислит в бюджет предус мотренные средства. Фактически происходит расшивка незакрытых постановлений, а пятна наконец осваиваются».

В начале апреля правительство города утвердило новый порядок продления сроков строительства и реконструкции объектов недвижимости . При срыве сроков по вине застройщика устанавливаются штрафные санкции и предусматривается корректировка арендных платежей за участок. Возможно и расторжение договора, если выполнено менее 10% строительных работ. Впрочем, по мнению экспертов, более позитивно на развитии строительного бизнеса сказалось бы политическое решение властей, создающее дополнительные гарантии покупателям прав на участки по инвестдоговорам. Это могло бы способствовать большей прозрачности земельного рынка и стимулировало бы освоение «замороженных» пятен.

В принципе, несмотря на всю специфику периода формирования земельного рынка, девелоперы успешно решают проблему получения участков, выбирая в каждом случае наиболее подходящий путь. К этому подталкивает и усиливающаяся конкуренция на строительном рынке Петербурга. Но, естественно, и администрации города следует прилагать больше усилий для расширения ассортимента продающихся участков. Основное внимание, единодушно отмечают эксперты, власти должны уделять вопросам инженерного обеспечения. Именно его дефицит является сейчас главным фактором, сдерживающим развитие рынка земли – освоение новых территорий и более интенсивное преобразование депрессивных, неэффективно используемых зон в центральных районах города.

Санкт-Петербург Игорь Архипов

"Гастрономы" отступают, но верят в победу  »
Юридические статьи »
Читайте также