Дождемся ли большой «волны»?

27 мая прошлого года во время Дней Москвы в Петербурге северную столицу посетил Юрий Лужков. Кроме праздничных мероприятий тогда состоялось и одно почти историческое: мэр торжественно представил петербуржцам Московскую инвестиционно-строительную корпорацию (МИСК) и ее проект по реконструкции квартала пятиэтажек по московскому «волновому» методу.

Строго говоря, к тому времени МИСК уже заключила с руководством Петербурга все необходимые договоры и получила все необходимые разрешения вплоть до пятен под новое строительство. Так что план, о котором сообщили как о новости, уже осуществлялся полным ходом.

Что сейчас происходит с реконструкцией хрущевских пятиэтажек? Насколько московский метод прижился в северной столице? Об этом наш корреспондент Наталья ОРЛОВА беседует с генеральным директором МИСК Борисом ТРУСОМ.

— Борис Николаевич, о первом проекте реконструкции целого квартала хрущевских пятиэтажек во Фрунзенском районе около года назад шумели много... Сейчас шума не слышно. Что происходит?

— Работа идет своим чередом. Сбоев нет.

Изначально первым этапом этого масштабного проекта было строительство нового жилья на свободной территории между Софийской и Малой Бухарестской улицами. Все усилия сейчас сосредоточены на этом строительстве: 140 тысяч квадратных метров жилья, объекты соцкультбыта. Комплекс будет сдаваться в четыре очереди. Первая очередь — 32 тысячи квадратных метров жилья — сейчас находится на завершающем этапе. Сдача в эксплуатацию — до конца этого года. Темп хороший, он на несколько месяцев опережает сроки, предусмотренные договором с городом. Все работы ведут питерские строительные компании. Генеральный подрядчик — Северо-Западная инвестиционно-строительная корпорация, зарегистрированная в Санкт-Петербурге.

— Когда же при столь хорошем темпе строительных работ можно будет ожидать начала расселения пятиэтажек?

— Технически первые квартиры для расселения «хрущевок» (9,3 тысячи квадратных метров) МИСК готова передать городу уже в первом квартале следующего года, сразу после завершения строительства первой очереди. При средней площади квартиры 62 квадратных метра это примерно полторы сотни квартир.

Однако кроме наличия построенной жилплощади нужно еще очень многое, чтобы проект по «волновому» методу действительно пошел.

Московская практика показала, что жители «хрущевок», как правило, хотят получить новое жилье, не покидая привычный район. Поэтому выбор квартала, идущего под реконструкцию, не случаен. 18-й квартал ограничен улицами Белы Куна, Софийской, Пражской и Турку. Это самый крупный из ста кварталов в Петербурге, застроенных пятиэтажками. Его площадь 76 гектаров. Здесь расположены 27 «хрущевок» общей жилой площадью 130 тысяч квадратных метров. Главное для нас в том, что он расположен ближе всех к месту нашего строительства. Предполагается, что это обстоятельство снимет многие трудности, связанные с переселением жителей.

Но проблема не в новых метрах. Городу еще предстоит пройти долгий законодательный путь. На сегодняшний день пока не разработано никакой документации, регламентирующей расселение, вводящей процесс в рамки городских законов. Вопрос первый: как в законных рамках организовать снос «хрущевок». Эти дома не аварийные. Необходимость их сноса, как и в Москве, основана не на техническом состоянии зданий (в них еще вполне можно жить), а на градостроительной целесообразности. Проще говоря, выгоднее будет, чтобы здесь располагались гораздо более высокие здания. По предварительным оценкам, здесь можно построить жилья вдвое больше.

В законодательстве Санкт-Петербурга в отличие от московского не прописана эта причина. Снос может иметь место только в случае ветхости строений. Так что необходимо еще узаконить специальные процедуры, позволяющие производить подобные действия.

Второй вопрос: подготовка градостроительных документов. Несколько недель назад состоялось заседание рабочей группы по реализации межправительственного соглашения между Петербургом и Москвой под руководством вице-губернатора Александра Вахмистрова. Определено, что нужно готовить документы, в которых запишут, что плотность застройки выбранного «хрущевского» квартала, ее высотность должны быть больше, нежели сейчас. Это даст старт разработке всех остальных документов.

А перед МИСК поставлена задача до конца года завершить проект планировки квартала. Исполнителем этих работ будет государственная организация «Управление развития и реализации региональных строительных программ». Думаю, разработку и доводку проекта мы завершим до ноября. После чего проведем его общественное обсуждение.

Третий вопрос: принятие городского закона и иных нормативных актов, регламентирующих расселение. Наша компания не может принять эти документы вместо города, но мы можем оказать методическую помощь в их разработке. До 15 сентября руководство строительного комплекса Москвы проведет семинар для сотрудников администрации Петербурга. Будет организована встреча с руководителями префектур Москвы, с юристами... Особое внимание — судебной практике Москвы, которая имеется по проблемам переселенцев.

Координировать законодательную работу будет жилищный комитет Петербурга. До 30 сентября он должен представить губернатору Матвиенко и вице-губернатору Вахмистрову свои наработки и план дальнейших действий.

Мы как бы идем навстречу друг другу: со стороны МИСК до конца года должно быть завершено строительство первой очереди жилого комплекса, а также разработана градостроительная документация. А со стороны города до конца года должен быть принят пакет документов, позволяющий сносить пятиэтажки.

— Завершение первой очереди уже близко, но вы утверждаете, что сегодня нет оснований для сноса пятиэтажек и не ясно, как нужно расселять людей...Что ж так поздно зашла речь о законодательной базе? Раньше-то почему к этой работе не приступили?

— И хорошо, что не приступили. Новый Жилищный кодекс был принят совсем недавно. Этого события мы и ждали. Какой смысл был разрабатывать документы на основе устаревшего законодательства?

— А в тот пакет необходимых документов, о которых вы говорили, входят ли какие-либо социальные гарантии для переселенцев?

— Безусловно. В Москве есть такой закон. Будет он и в Петербурге. Могу одно сказать: реально в Москве при переселении жители получали жилплощадь большую, чем они имели в своих старых домах. Конфликтные ситуации возникали либо в силу специфики личности конкретного переселенца, либо в силу крепкой привычки к старому укладу жизни. В особенности это характерно для пожилых людей.

Объективно говоря, действительно, пожилому человеку переехать куда-то в другое место чрезвычайно сложно. Это большая проблема. В Петербурге мы подготовились к решению этой проблемы. В 18-м квартале есть три пятна, которые застраиваются не нами, а другими строительными фирмами. Застраиваются в порядке уплотнения. Инвестиционные условия, на которых они получили возможность строить, — предоставление жилья для людей, переселяемых из здешних пятиэтажек. Порядка 6 тысяч квадратных метров эти фирмы должны отдать городу непосредственно в квартале. Они предназначаются прежде всего для людей преклонного возраста, для инвалидов.

— Но в сносимом квартале, как вы сказали, около 130 тысяч квадратных метров жилья. При этом количество квадратных метров, которые выделяются для переселенцев, называемые вами, несопоставимы с объемом сноса: 9,3 тысячи, 6 тысяч... Причем эти 6 тысяч, которые должны быть отданы городу другими строительными фирмами, еще неизвестно когда будут сданы... Не растянется ли переселение на долгие годы, за которые очень многое может измениться?

— Наши 9,3 тысячи квадратных метров — это первая порция. До конца 2006 года мы планируем обеспечить расселение первых пяти-шести «хрущевок». А дальше на месте, освободившемся после сноса этих домов, будут построены здания современной этажности. В них тоже часть квартир будет предоставлена жильцам очередных домов, готовящихся к сносу. Это и есть «волновой» метод.

— С какой стороны начнете сносить?

— Пока мы не отвечаем на этот вопрос. Проект планировки разрабатывается... Сами понимаете: придет время — скажем...

— Квартал, в которым вы сейчас ведете новое строительство, оставляет желать лучшего: пустыри, неухоженность — настоящий медвежий угол...

— Это сегодня. Завтра все изменится. В следующем году — уже принято решение — будет продлена улица Димитрова. Так что новый микрорайон получит хорошую дорогу... и почтовый адрес. Немаловажно, что в десяти минутах ходьбы расположен торговый комплекс «Лента».

В 2007 году мы намереваемся окончательно завершить строительство всего комплекса, всех четырех очередей. И, конечно, благоустроить тамошние края.

— Можно ли сказать, что первый опыт применения «волнового» метода в Петербурге пойдет не хуже, чем в Москве?

— Очень сложно вообще сказать, что будет в ближайшем будущем в строительном бизнесе. Ситуация на рынке жилья сложна. Очень сильно возросла себестоимость. Она выше, чем тогда, когда «волны» шли по Москве. И по ценам на жилье, и по другим параметрам питерская ситуация неуклонно приближается к сегодняшней московской. Посмотрите на динамику строительства в Петербурге. В прошлом году было сдано около 2 миллионов квадратных метров жилья. За счет чего в основном это происходило? За счет уплотнительной застройки. То есть за счет застройки территорий, прекрасно подготовленных инженерно. Таких территорий сейчас уже почти не осталось. Уплотнению приходит конец. На повестку дня встает вопрос об освоении пустующих земель на городских окраинах. Речь идет о землях, которые еще предстоит подготовить для строительства: проложить все необходимые коммуникации, продумать инфраструктуру. Это стоит денег. И немалых. Все вместе это не способствует уменьшению стоимости нового жилья.

Эти обстоятельства могут повлиять и на успех «волнового» метода в Петербурге. Правда, даже в худшем случае никто ничего не потеряет. Представим себе, что процесс застопорится после расселения первой партии «хрущевок». Вдруг выяснится, что для Петербурга этот метод не годится. Кому от этого хуже?

Хуже от этого не будет никому. Просто часть нынешних жителей «хрущевок» 18-го квартала получит новое жилье гораздо лучшей планировки. Город получит новый микрорайон, современный по архитектуре.

Так что никому не будет плохо, даже если расселение пятиэтажек не продвинется дальше первой очереди.

Итак, наш собеседник достаточно откровенно рассказал о ситуации в «хрущевском секторе». Вроде бы работа идет, все выполняют свои обязательства, но перспективы неясны: может, дело ограничится сносом нескольких домов, может, одного квартала — дальше загадывать никто не берется.

Между тем в прошлом году губернатор Санкт-Петербурга и мэр Москвы вели речь о радикальном решении проблемы «хрущевок» московским методом и московскими же силами: мол, Питеру не обойтись без столичного опыта «волнового» сноса. В Петербурге сейчас сто «хрущевских» кварталов — чуть меньше полутора тысяч домов. Так что не о считанных домах шла речь, а о решении глобальной городской проблемы. Но пока объем сноса, о котором МИСК может говорить определенно, ничтожен: 5 — 6 домов. Пойдет ли дело дальше, МИСК неизвестно: мол, все зависит от ситуации на строительном рынке!

Собственно, именно под революционную «волновую» идею и впустил в город московский строительный бизнес. Ведь до того питерские строительные фирмы и отстаивающие их интересы чиновники ревностно следили за тем, чтобы здесь не было «чужих». Теперь появилась МИСК.

Зачем же московские строители так рвались заниматься нашими пятиэтажками?

Дело проясняется, когда москвичи начинают говорить о других проектах, которые они реализуют в Петербурге. В этом году МИСК начинает застройку квартала севернее улицы Новоселов в районе улицы Латышских Стрелков. Это большая территория, на которой, по планам МИСК, разместится около 300 тысяч квадратных метров жилья. По условиям договора с городом, 43 тысячи квадратных метров здесь должны быть переданы городу, но отнюдь не на расселение пятиэтажек, а на иные нужды. Как видно, эти объемы ни в какое сравнение не идут с объемами строительства в рамках «волнового» сноса «хрущевок», проекта, который подается как главное блюдо московско-петербургского строительного сотрудничества.

Кроме того, МИСК приступает к строительству гостиницы на сто номеров в Петергофе на берегу Ольгина пруда. Инвестиционный договор подписан. Сейчас решается вопрос расселения пятна застройки, вывода ряда государственных учреждений, которые располагаются здесь. В начале следующего года работы начнутся.

Какие там пятиэтажки? У корпорации, пришедшей сюда под флагом большой “волны», сейчас все больше дел, гораздо более выгодных и менее хлопотных, нежели расселение пятиэтажек.

В общем, не исключено, что «волновой» метод в нашем городе может захлебнуться после первой же очереди. В таком случае, может быть, нам надо искать иные методы улучшения условий жизни в домах первых массовых серий, отказавшись пока от планов их сноса? На этот вопрос мы попытаемся ответить на страницах газеты.

Наталья Орлова

Власти снова запрещают строить "Дом на Петроградской"  »
Юридические статьи »
Читайте также