Юридический пустырь, или Что общего между городскими дворами и тундрой

Беспардонное наступление застройщиков вкупе с городскими чиновниками на скверы, парки, лесопарковые зоны и детские площадки не удается остановить даже с помощью судов, хотя налицо и нарушение прав граждан, и ущерб городу. Господа «уплотнители» умело пользуются законами, точнее, умело их передергивают. Как это происходит, журналисту Людмиле Александровой рассказывает адвокат Международной коллегии адвокатов «Санкт-Петербург» Евгений Баклагин.

— В последнее время скверы, внутридворовые территории исчезают прямо на глазах. И каждый раз — по закону. Что же за законы у нас такие, что позволяют превращать когда-то просторный зеленый город в перенаселенную коммуналку?

— Большинство конфликтов между гражданами с одной стороны и городскими властями и застройщиками с другой связаны с тем, что под застройку предоставляются земельные участки, которые ранее использовались всеми жителями как территории общего пользования.

Строительный бум сопровождается дефицитом свободных земельных участков для нового строительства. Самое простое средство для ликвидации дефицита — застроить территории общего пользования.

По Градостроительному кодексу РФ, к ним относятся территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц. Это, например, площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары, спортивные и детские площадки. Они предназначены для удовлетворения общественных интересов жителей города, в том числе для выполнения рекреационной функции.

Исходя из содержания Градостроительного кодекса РФ, территории общего пользования застройке не подлежат. Поэтому граждане обращаются в суды, прокуратуру, ведут переписку с администрацией города, полпредством, проводят митинги и акции протеста. Но, как правило, противники «уплотниловки» такие споры проигрывают. Проблема в том, что правовой статус территорий общего пользования в должной степени не урегулирован — он определен только рамочно. Учет данных территорий в Петербурге должным образом не ведется, их границы не определены и надлежащим образом не закреплены в юридических документах. Следовательно, и определить, что данный сквер или данная детская площадка являются территорией общего пользования, по существующей документации, как правило, невозможно. Поэтому с точки зрения чиновника любая территория общего пользования является пустырем.

Примеров множество. Большой общественный резонанс получила история со строительством торговых павильонов на Большом проспекте Васильевского острова. Районная администрация, выдавая разрешение на строительство двадцати одного торгового павильона, воспринимала проспект не как общественную, а как ничью территорию, которой можно распорядиться как угодно. В настоящее время похожая ситуация складывается в связи с планами ООО «МАКРОМИР» построить на бульваре улицы Турку гигантский развлекательный центр на территории 27.000 квадратных метров.

— Почему же эти самые ценные для горожан земли юридически не оформлены?

— Согласно современному законодательству, каждый жилой дом должен иметь свой земельный участок, который включает территорию под домом, элементы озеленения и благоустройства, объекты, предназначенные для обслуживания дома.

Для решения вопроса о возможности уплотнения застройки в сложившемся квартале необходимо предварительно разграничить земельные участки между существующими домами и определить границы территорий общего пользования. То есть необходимо разработать проект межевания. Но такие проекты в нашем городе ранее не разрабатывались. Нет проектов межевания — не определены и границы территорий общего пользования, а значит, нет и самих территорий с таким статусом.

Под давлением граждан изменения в этой области начали происходить только в последнее время, городские власти стали требовать создания проектов межевания, но, насколько мне известно, ни один из них пока не принят. Кроме того, проекты межевания предполагается создавать за счет средств застройщиков. А, как известно, кто платит, тот и заказывает музыку. Понятно, что целью создания проектов межевания будет лишь обоснование возможности уплотнения застройки — иначе зачем строительная фирма будет тратить деньги?

— То есть все дело в отсутствии планов межевания?

— Нет, есть еще одна хитрость. Заинтересованными лицами придумана альтернативная, точнее — обходная процедура предоставления земельных участков. Она основана на применении норм не Градостроительного, а Земельного кодекса РФ. В частности, используются положения пункта 5 статьи 30 Земельного кодекса РФ о предоставлении земельного участка для строительства с предварительным согласованием выбора земельного участка. На мой взгляд, такая практика является порочной. Если анализировать Земельный кодекс в совокупности с Градостроительным кодексом, очевиден вывод, что такая процедура должна применяться не в городах, а для предоставления земельных участков, например, в тундре. В городах же она используется, чтобы обойти требования Градостроительного кодекса. Применение Земельного кодекса позволяет вести строительство как в чистом поле. Кроме того, существование обходного пути блокирует развитие градостроительного законодательства в нашем городе, как говорится, от добра (для застройщиков) добра не ищут.

— То есть на этом правовом поле уплотнительную застройку не победить?

— Нужно бороться не с уплотнительной застройкой как таковой, а с отсутствием правил строительства в городе. Петербургу нужен полный комплект документации о планировании территории, включая межевание, и о правилах застройки. Пока такой документации нет, территории общего пользования по-прежнему будут восприниматься чиновниками как пустыри.

Необходимо отказаться и от процедуры предоставления земельных участков под застройку в соответствии с пунктом 5 статьи 30 Земельного кодекса, т. е. с предварительным согласованием выбора земельного участка. Данная процедура не применима в нашем городе.

Быстро разработать градостроительную документацию для всего Петербурга не удастся, на это потребуется несколько лет, к тому же интереса к этому делу у властей нет. На переходный период необходимо принятие хотя бы временных мер, которые защитят оставшийся резерв территорий общего пользования. Например, Законодательным собранием Санкт-Петербурга разработан проект закона Санкт-Петербурга, которым установлен перечень зеленых насаждений общего пользования, застройка которых не допускается. В перечень зеленых насаждений общего пользования должно попасть порядка 2500 скверов, парков, бульваров. Надеюсь, этот закон будет принят в кратчайшие сроки, хотя уже захваченные земли он не освободит, как не защитит и дворы, естественные парки, не обезопасит город от уродливых зданий, подавляющих окружающую среду. Но нужно спасти хотя бы то, что еще можно спасти.

Людмила Александрова

Строительные лицензии канут в Лету  »
Юридические статьи »
Читайте также