Жилкомхоз не сдается

Из жилищного рабства, возникшего в советские времена, петербуржцы вырвутся не скоро. Двигаться к рынку коммунальных услуг мешает несовершенство законов, стойкость старой системы и упорное нежелание чиновников замечать возникающие проблемы.

1 июля завершился важный этап реформы ЖКХ: 14% жилого фонда Петербурга теперь обслуживается на конкурсной основе. Власти считают, что в городе создана и необходимая правовая база. А для успеха коммунальной реформы, по версии Смольного, не хватает лишь инициативы со стороны самих граждан, не спешащих создавать товарищества собственников жилья (ТСЖ). Между тем, если разделить все дома Петербурга на старые, сравнительно новые (сданные до вступления в силу 1 марта нового Жилищного кодекса РФ) и новостройки (сдача после 1 марта), получится интересная картина. В каждой из трех групп жильцы сталкиваются с целым комплексом проблем, не позволяющим создавать эффективно работающие ТСЖ или выбирать управляющую компанию, альтернативную "Жилкомсервису".

Эпоха домовых переворотов

Новый Жилищный кодекс запретил строителям самим создавать ТСЖ. Но с конца 90-х до 1 марта 2005 года в городе появилось огромное количество новых домов со "строительными" ТСЖ. И как только на горизонте управления домами замаячила прибыль, в Петербурге началась эпоха "домовых переворотов".

Выяснилось, что можно получить пару копеек не только с подвалов и чердаков, но и с антенны базовой станции сотовой связи, расположенной на крыше дома, и с придомовой территории, если она оформлена в собственность ТСЖ. (Так, в начале июня "прославился" председатель ТСЖ на Евгеньевской ул., 2, чуть не продавший газоны возле родного дома за... 2 млн долларов.) Если добавить сюда подозрения жильцов (подчас не обоснованные), что "строительные" ТСЖ решают за их счет свои проблемы, станет ясно, почему количество судебных исков по ТСЖ , как шутят в Ассоциации управляющих компаний Петербурга, уже превысило количество самих ТСЖ.

Шутки шутками, а проходящие повсеместно "домовые перевороты" подтверждают худшие из опасений, высказанных еще весной на слушаниях в ЗакСе. Нормативная база по ТСЖ толком не проработана. Сегодня легче легкого и "самораспуститься" хитроумному ТСЖ, наделавшему кучу долгов (после чего тут же создать новое ), и захватить власть группе не только энтузиастов, но и откровенных проходимцев. Типичный сценарий переворота: пара членов ревизионной комиссии договариваются, вывешивают от имени ревизионной комиссии объявление о внеочередном собрании жильцов, не дают на нем раскрыть рта старому правлению, вносят предложение переизбрать председателя и сажают "на трон" своего человека. После чего блокируется счет в банке, а все действия старого председателя по обеспечению дома коммунальными услугами объявляются самоуправством, вплоть до обращений в милицию. По одному из таких дел (пр. Пятилеток, 17, к. 5) свергнутый председатель ТСЖ третий месяц доказывает во всех инстанциях, что "революционеры" нарушают и нормы закона, и Устав ТСЖ, едва ли преследуя при этом интересы собственников.

Как "прописать" новостройку?

После 1 марта застройщики ТСЖ не создают, а нанимают управляющие компании (УК) - чтобы те обеспечивали жизнь дома, пока граждане, вселившиеся в новые квартиры, не перезнакомятся и не выберут способ управления домом. Но даже если новоселы проявят чудеса сознательности, их будет поджидать препятствие в виде городских монополистов.

Если общее собрание решит управлять новым домом путем создания ТСЖ, товариществу придется договариваться насчет воды, тепла, электричества (а где-то - еще и газа). Но пока что организации, поставляющие их, не прочь объявить вновь созданное ТСЖ своим "новым абонентом". А чтобы стать новым абонентом "Водоканала", ГУП "ТЭК" и "Петроэлектросбыта", нужно единовременно выложить приличную сумму. 50-60 тысяч рублей стоит нужный для предъявления всем монополистам так называемый паспорт домовладения. Дальше у каждого свои расценки: сертификация электроустановок стоит от 100 до 120 тысяч, тепловизионная съемка около 150 тысяч рублей и т. д. Попробуйте собрать эти деньги с новоселов, у которых и так вся жизнь - сплошные расходы.

"Да, вот такие аппетиты у монополистов, - посетовал, комментируя ситуацию "АиФ-Петербург", глава Жилищного комитета Юнис Лукманов. - Проблема есть, и работать над ее решением будем мы с вице-губернатором Олегом Виролайненом".

Начальник управления по работе с объединениями собственников жилья (ОСЖ) и управляющими компаниями Жилищного комитета Олег Вихтюк считает, что монополисты вообще не вправе заводить в таких случаях речь о новых абонентах. Ведь меняется не собственник инженерных сетей (они остаются в долевой собственности жильцов дома), а юридическое лицо, имевшее договор с поставщиком воды, тепла, электричества и т. д. Вихтюк предлагает ТСЖ, в отношении которых монополист не признает "замену лица в обязательстве", обращаться в суд. Но факт остается фактом - после 1 марта ни одной новостройке "прописать" вновь созданное ТСЖ у монополистов без серьезных денежных затрат не удалось.

Заплатите, милые, за все

Еще сложнее людям в старых домах. Если родная советская система потеряла любой из перечисленных выше документов или не удосужилась провести, допустим, тепловизионную съемку, им придется платить монополистам по полной программе. Важная деталь: Жилищный комитет планировал решить проблему, разработав до конца июня новый образец договора с монополистом. По данным "АиФ-Петербург", такие "болванки" придуманы. Однако принято решение до конца 2005 года, при перезаключении договоров потребителей с монополистами и т.д., новые трафареты не использовать, за исключением случаев создания ТСЖ в новых домах. Впрочем, еще 1 июля "новичкам", по нашим данным, в пакете документов выдавались договоры старого образца...

Вообще, забрать у жилкомхоза старый дом с нормальными коммуникациями, не зараженный грибком, прошедший капремонт в недалеком прошлом, - задача не из легких. Казалось бы, распоряжение г-на Лукманова N 21-р от 01.03.05 четко устанавливает, какие четыре документа нужно принести в ГУЖА вместе с заявлением о передаче дома в управление. Однако на практике юристы ГУЖА могут потребовать и бумаги, в распоряжении N 21-р не упомянутые. Вплоть до протокола выборов ревизионной комиссии или списка всех собственников с образцами подписей. Получается, если хотя бы один собственник уехал на заработки за границу, пока он не вернется, дом из-под "Жилкомсервиса" не выйдет и ТСЖ не достанется?

Если же здание "с проблемами", то не факт, что их удастся решить за счет сдачи нежилых помещений в аренду. По действующим российским законам, дом должен доставаться ТСЖ целиком, со всеми нежилыми помещениями. На практике город чрезвычайно неохотно "отдает" здания, не пустив предварительно арендаторов в подвал или мансарду. Ладно, если предварительно - на Бабушкина, 14, например, ТСЖ было создано 14 февраля 2005 года, а договор аренды нежилого помещения КУГИ заключил... 3 марта 2005 года. Какой тут способ управления ни выбери на общем собрании, хоть ТСЖ, хоть управляющую компанию, шансов выжить в "одиночном плавании" у дома-развалюхи немного.

Тем не менее народ стремится к переменам. За первое полугодие 2005 года в "старом" (бывшем муниципальном) жилом фонде Петербурга создано 253 ТСЖ - вдвое больше, чем за весь прошлый год. И частным компаниям тоже деваться некуда. Они все равно участвуют в проводимых Смольным конкурсах на право управления "старыми" домами. Даже не надеясь на победу и понимая, что сегодня победа обернется скорее убытками, чем прибылью (вкладываться в дом, взятый на один год, невыгодно). Как признался "АиФ-Петербург" директор одной из таких компаний, "мне надо участвовать, чтобы меня знали. Иначе я не выиграю завтра, когда в ЖКХ начнется настоящий рынок".

КОММЕНТАРИЙ

До 1 октября через конкурс пройдет четверть жилого фонда

Начальник управления по работе с ОСЖ и управляющими компаниями Жилищного комитета Олег ВИХТЮК прокомментировал для "АиФ-Петербург" итоги завершившихся к 1 июля в Петербурге конкурсных процедур.

- Всего было выставлено 57 лотов. 7 не состоялись из-за подачи только одной заявки. Из них в 5 случаях назначены повторные конкурсы на середину августа. По двум лотам, результаты которых отменены, конкурс будет объявлен в середине июля. Из 48 состоявшихся конкурсов 32 лота достались ОАО "Жилкомсервис", 4 - ОАО со стопроцентным государственным капиталом (бывшие ГУПы). 3 лота выиграли действующие ГУПы, и 9 лотов - частные компании.

- Почему доля частных компаний невелика?

- Частники считают деньги, и к домам, не сулящим прибыли, подходят более аккуратно. Соответственно, их интерес выше к лотам с более-менее благополучным жильем. Например, в Калининском районе на победу в конкурсах претендовали до 7 компаний, а в Приморском - по 9- 10 компаний.

- Кое-кто из Ассоциации управляющих компаний считает, что состоялись конкурсы не на право управления, а на поиск подрядчиков - для оказания услуг по санитарному содержанию и техническому обслуживанию домов...

- Да, это конкурсы не на полное управление домами, а на управление жилищными услугами. Нормы проведения конкурсов на полное управление еще не определены правительством РФ. Кроме того, по закону собственники жилья до 1 марта 2006 года имеют возможность самостоятельно выбрать способ управления домом. Продлить договор с предложенной им сейчас управляющей компанией, выбрать на общем собрании другую управляющую компанию или создать ТСЖ.

- Львиная доля победивших "Жилкомсервисов" не затормозит реформу ЖКХ?

- Реформа движется. Раньше соотношение с частными компаниями составляло 1:7, 1:8. Сейчас оно меняется в пользу частного капитала К тому же в некоторых районах частные компании выиграли лоты по 470 тысяч квадратных метров, а "Жилкомсервисы" - по 25-30 тысяч.

- Какие меры примет Жилищный комитет для развития конкуренции?

- Рассматривается вопрос о возможности выставления на конкурс 40 лотов общей площадью около 8,5 млн квадратных метров. В результате доля жилищного фонда, прошедшего через конкурсные процедуры, составит до 25 процентов в каждом районе. Но к 1 октября 2005 года, к началу отопительного сезона, все конкурсы должны быть Завершены и жилищные службы должны начать работу.

Б. М.

Борислав Михайличенко

СМИ и книготорговцев поддержали льготами  »
Юридические статьи »
Читайте также