Картельный сговор Цены на жилье: все выше, и выше, и выше

Первые шаги Смольного по реформированию строительного комплекса города наводят на мысли, что в ближайшее время кардинальных изменений рынок не претерпит и его главные проблемы - низкое качество объектов и сверхзавышенные цены на квадратные метры - будут нарастать.

Смольный строит амбициозные планы: ускоренными темпами довести объемы строительства в городе минимум до 3 миллионов квадратных метров в год. Для этого создаются привлекательные, на взгляд чиновников, инвестиционные условия и разрабатываются прочие рыночные механизмы. Некоторые из этих условий и механизмов уже более-менее отчетливо проступили.

Каждый раз, говоря о реформаторской деятельности администрации Санкт-Петербурга, стоит держать в уме, что вся она направлена во имя и на достижение великих целей - удвоения бюджета города и валового регионального продукта (ВРП). В строительной отрасли это выражается в том, что для начала город уже увеличил для строителей минимальные обязательные отчисления в бюджет - до $ 80 за квадратный метр возводимого жилья и до $ 100 за кв.метр площади участка при коммерческой застройке.

Этим дело, естественно, не ограничится, и правительство сделает все, чтобы ему не было мучительно больно за бесценно проданную землю - этот, по словам вице-губернатора Александра Вахмистрова, "главный, но не восполняемый ресурс города".

Итак, бюджет будет тучнее, кошельки частных лиц - тощее. Добро.

Но это не все. Бюджет окрепнет еще больше, уверяют смольнинские чиновники, поскольку отныне большая часть земельных участков будет распределяться через открытые торги, а не целевыми распоряжениями. Законодательно закрепить это призваны два городских закона: "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящейся в собственности Санкт-Петербурга" (он принят в конце мая, но пока еще не подписан губернатором) и "Об инвестициях в недвижимость Санкт-Петербурга" (только что прошел второе чтение).

Впрочем, Смольный, не дожидаясь вступления в силу законов, уже начал активно готовиться к торгам.

Здесь стоит отметить, что в идеале (как, например, это имеет место быть в городе Москве) на торги должны выставляться "пятна" с полным пакетом документов, раскрывающих всю информацию о земельном участке, а также включающих набор подписанных актов согласований со всеми контролирующими службами. Победителю торгов остается только согласовать архитектурный проект и начинать бить сваи. Но "полный пакет" может появится только после всех соответствующих экспертиз, обследований и т.д. и т.п. А это время и деньги. Кстати, для ускорения процесса Валентина Матвиенко не так давно пригласила строительные компании поучаствовать в этой работе, т.к. "практически у всех крупных компаний есть подразделения, специализирующиеся на подготовке документации". Правда, не уточнила - за деньги или на общественных началах. Как бы там ни было, в комитете по строительству администрации города "Делу" оптимистично заявили, что полные пакеты начнут выставляться на торги уже в 2005 году.

Правда, у некоторых экспертов на этот счет есть сомнения. Дело в том, что до тех пор, пока не будет готов механизм торгов по полной программе, Смольный решил проводить торги по "короткому пакету" (т.е. часть документов и согласований победитель будет добывать уже сам). Первые "короткие" торги по 10 участкам назначены на 29 и 30 июня.

По сути дела, эти самые торги мало чем отличаются от предыдущей практики (действующей до сих пор) распределения земли строителям через инвестиционно-тендерную комиссию. Основные претензии к системе ИТК заключались в ее непрозрачности: критерии отбора победителей покрывал густой мрак. Практически все респонденты "Дела" весьма прозрачно намекали, что система "коротких пакетов" также широко открывает "калитку для коррупции". Конечно, торги - это абсолютно прозрачная процедура. Но вот что происходит потом, когда - по условиям "короткого пакета" - начинаются "дальнейшие согласования"?

Как можно предположить, еще до проведения торгов особо удачливый застройщик будет иметь возможность вступить в "эксклюзивный сговор" с чиновниками, что превратит торги в профанацию оных.

Но, кроме "торгов" по "короткому пакету", пока сохраняется и целевое распределение земли, что, по мысли смольнинских реформаторов, необходимо сохранить, дабы привлечь крупных инвесторов. Несколько месяцев депутаты ЗакСа ломают копья над поправками по поводу "целевки", а губернатор, в свою очередь, сильно досадует, что депутаты не понимают "простых истин". Точка в этом споре пока не поставлена. Не исключено, что депутаты в конце концов "прозреют".

Таким образом, ныне сложилась столь удобная для чиновничья система - "короткие пакеты" и "целевка", - что надеяться на ее скорое исчезновение довольно трудно.

Но, пожалуй, самое административно узкое и социально острое место строительной реформы - "уплотнительная застройка". Несмотря на наложенный Валентиной Матвиенко годичный мораторий на "уплотнительную застройку", она по факту продолжается. Вот как в интервью "Делу" комментирует этот парадокс вице-губернатор Александр Вахмистров:

- За все время действия моратория ни одного нового разрешения на подобное строительстве принято не было. Оно ведется только там, где разрешения на строительства были выданы до введения моратория. Ведь закон обратной силы не имеет!

В этой связи почему-то вспомнился другой мораторий - извините, на смертную казнь. Ведь его смысл именно в том и состоит, чтобы наложить запрет на исполнение старого закона. Но строительство, слава Богу, другой случай. И, видимо, здесь закон действительно не имеет "обратной силы". Тем более что, по мнению г-на Вахмистрова, как таковой "уплотнительной застройки" и нет, потому что, в основном, строительство ведется "на месте необустроенных пустырей, которые жильцы привыкли называть "зелеными зонами". А что касается центра, то это те участки, на которых когда-либо уже стоял дом, но был разрушен, - например, во время войны.

Вообще же, "уплотнительная застройка" в ее античеловеческом формате закончится, вероятно, лишь тогда, когда у города на действительно свободных от жилья участках появится достаточное количество инженерно подготовленных "пятен" (т.е. со всей инфраструктурой: дорогами, коммуникациями и т.д., и т.п.). Когда это случится, сказать трудно. Потому что, как неоднократно заявляли чиновники Смольного, "денег на развитие инфраструктуры нет". Но они, как считают в городском правительстве, появятся, поскольку все отчисления в бюджет с распределенных участков будут отправляться в специальный фонд, из которого 70% будут отчисляться на создание инфраструктуры, а остальное - на решение проблемы с "ветхим жильем". Ну а пока строители будут по-прежнему врезаться в существующие трубы и сети.

В целом же, надо отметить, что строительные реформы Смольного практически никак не коснутся главных проблем рынка: низкого качества возводимых объектов и сверхзавышенных цен. По словам генерального директора Экспертного совета по определению надежности предприятий строительного комплекса (ЭСОН) Михаила Викторова, практически ни одна строительная компания города не может похвастать отсутствием жалоб дольщиков на качество. Иногда дефекты - и нередко опасные для жизни - обнаруживаются и в элитных комплексах. Причины ясны: во-первых, стараются строить быстро; во-вторых, экономят на материалах и рабочей силе. Контроль за всем этим - весьма условный. А все потому, что никто - ни члены госкомиссии, ни специалисты строительных компаний, отвечающие за тот или иной участок работ, - не несет персональной ответственности за брак.

При этом, по мнению многих экспертов, цены завышены, как минимум, в два раза.

Многие небольшие строительные компании признаются, что и рады бы снизить, но нельзя - имеется "картельный сговор", и если кто-то его нарушит, можно сразу уходить с рынка. Нет никаких сомнений в том, что в дальнейшем цены на жилье будут только расти, - из-за торгов по "короткому пакету" земля неизбежно подорожает, а взяточные издержки вряд ли уменьшатся.

Надежда Брешковская

Михаил Амосов: "Платить натурой? Увольте!"

- Сейчас необходимо устранение казуса, внесенного депутатом Натальей Евдокимовой: была принята поправка, которая существенно расширила возможность выделения строительных участков целевым назначением - при условии, что 10% жилья будет отдаваться городу для расселения очередников. Я считаю, что это неправильный метод. Город должен получать не процент жилья, а деньги. А уж на эти деньги решать жилищные проблемы наших горожан. Потому что платить натурой - это как-то не по- капиталистически, больше похоже на феодализм.

Но даже если мы "казус Евдокимовой" устраним, все равно упремся в то, что решение вопроса о проведении торгов или целевом выделении будет зависеть от воли губернатора. Закрепляющий это законопроект прошел третье чтение и был принят на прошлой неделе. Я был против. Я не склонен верить политической воле отдельных людей - я склонен верить правовым механизмам и прозрачной системе. Правительство города утверждает, что в будущем оно будет широко проводить торги. Но пока идет массовое выделение участков целевым назначением и, в частности, продолжается уплотнительная застройка...

Победа, которую одержало правительство при принятии закона, допускающее целевое выделение, - это победа не над депутатами, которые выступали за торги, а победа над здравым смыслом.

Сергей Гуляев: "Обещаниям губернатора не верю"

- В эфире "Пятого канала" Валентина Матвиенко заявила, что уплотнительная застройка будет сведена к минимуму.

- Да это ведь просто риторика, призванная успокоить общественное мнение. Эти же обещания насчет прекращения уплотнительной застройки мы слышали и год назад перед выборами губернатора Петербурга. Но спустя буквально три недели после прихода Матвиенко к власти, она подписывает распоряжение об уплотнительной застройке в Сестрорецке. Люди боролись против этого полтора года. Но то, что даже Яковлев не решался подписать, подписала Матвиенко! Это как раз один из характерных примеров, когда говорят одно, а делают совершенно иное. По поводу уплотнительной застройки в Сестрорецке, кстати, я направил 4 депутатских запроса и даже один повторный запрос губернатору. И - ничего. Ответы приходят: дескать, все так - строить, конечно, нельзя, но... можно! Теперь вся надежда только на суд... При этом ответы на депутатские запросы могут прийти и месяцев через 11!

Поэтому в "обещательную" риторику губернатора я не верю. Вот когда на уровне законодательства будет принят акт о том, что никакой уплотнительной застройки в исторической части города быть не может, тогда можно в это верить...

- А когда этот акт может быть принят?

- Ну, это в зависимости от воли губернатора. Собственно, она может внести предложение...

- А от воли депутатов разве ничего не зависит?

- Мы пытаемся в чем-то регулировать градостроительное законодательство. Но сейчас просмольнинское сознание в обществе достаточно сильно, и поэтому правительству так легко проводить законы через ЗакС.

- А если депутаты будут больше заниматься формированием общественного мнения, открыто и активно поддерживать желание людей восстановить справедливость?

- Депутаты стараются, но когда определенное решение правительства уже согласовано во всех инстанциях (а, как известно, взятки не возвращаются), то другое быть принято уже не может, даже если сам Господь Бог попросит! Заинтересованные лица этого не допустят. Да, мы ищем лазейки - нарушения исполнительной властью законов, очевидные просчеты... Мной и еще несколькими депутатами (Константином Сухенко, Алексеем Тимофеевым) подготовлен проект постановления Законодательного Собрания Санкт-Петербурга "О выражении недоверия вице-губернатору Санкт-Петербурга А.И. Вахмистрову" в связи с многочисленными жалобами граждан против уплотнительной застройки. Но, возможно, нам так и не удастся собрать необходимые 26 голосов...

В.Тюльпанов: Мы сделали очень серьезный шаг в борьбе с уплотнительной застройкой.  »
Юридические статьи »
Читайте также