50 миллионов квадратных метров Столько жилья власть должна подготовить к конкурсу среди управляющих компаний

Публикация «Не берите нас на понт» от 28 марта вызвала бурную реакцию как среди читателей, так и в руководстве жилищно-коммунальной сферы города. Речь шла о постановлении правительства РФ № 75 . В нем прописаны правила, которым должны следовать власти субъектов Федерации с 2007 года при работе с теми домами, которые не смогли или не захотели выбрать способ управления: ни ТСЖ не создали, ни с управляющей компанией не договорились. С начала действия нового Жилищного кодекса РФ и вплоть до выхода этого постановления нас не уставали пугать «этим страшным 2007 годом»: мол, не определитесь сами, за вас возьмутся и решат судьбу вашего дома без вас.

И вот выяснилось — ничего страшного. Во-первых, и после 2007 года собственники могут самоопределиться, если на то будут силы и воля. Во-вторых, 75-е постановление обязывает власти сделать для оставшегося «диким» жилого фонда столько, что ни одно ТСЖ сегодня не потянет! Город должен с 2007 года сам готовить и проводить конкурсы среди компаний, которые хотят управлять домами. А правила этих конкурсов жестко определены постановлением: ни шага в сторону.

Если рядовых читателей, которые никак не могут определиться в своем отношении к ТСЖ, все это только порадовало, то в жилищном комитете и в ГУЖА настроение не слишком веселое. Почему? Об этом беседуем с начальником управления по работе с объединениями собственников жилья городского жилищного комитета Олегом Вихтюком.

— Олег Викторович, надо понимать, что к 75-му постановлению вы относитесь критично?

— Есть некоторые моменты в этом документе, которые являются безусловным шагом вперед. Например, в постановлении прописана необходимость страхования финансовых рисков компаний, которые выиграли конкурс на управление жилым фондом. Для граждан, чьим домом берется управлять та или иная компания, в этом есть очевидный позитив: если эта компания чего-то натворит или с чем-то не справится, страховщики должны будут возместить урон. Это хорошо, но страховщики пока к этому не готовы.

Но есть в постановлении и то, что вызывает, скажем так, осторожную реакцию. Даже опасения. Например, отсутствие квалификационных требований к организациям, которые заявили о своем желании принять участие в конкурсах на право управления жилым фондом. Получается, что такие организации могут не иметь персонала, специальной техники и достаточных финансовых средств. Причем в постановлении сказано, что власть не может требовать у конкурсантов доказательств их финансовой состоятельности.

— Как вы считаете, почему в постановлении появилось столь странное, на первый взгляд, условие: власть не должна требовать от фирмы, которая подала заявку на конкурс, доказательств финансовой состоятельности?

— Очевидно, федеральное правительство исходило из того, что, если дать местной власти право требовать от фирм такие доказательства, она сможет по собственному усмотрению кого-то «зарубить», а кого-то — нет. В общем, эта позиция в постановлении, скорее всего, направлена против возможной коррупции при проведении конкурсов. Трудно сказать, насколько это целесообразно в данном случае. Опасаясь дать местным властям излишние (как представляется федеральному правительству) полномочия, оно перегибает палку в другую сторону.

По постановлению, условие для конкурсантов одно — организация должна иметь положительный баланс за отчетный период. Проще говоря — не иметь долгов. Причем неважно, в какой сфере она до этого работала. И еще: фирма должна внести достаточно крупную сумму в обеспечение своей заявки на участие в конкурсе. Скажем, если фирма претендует на один конкурсный лот — 10 тысяч квадратных метров жилья, то должна внести 500 тысяч рублей в обеспечение своей заявки. И вернутся эти деньги нескоро: «зависнут» примерно на месяц. Это создает для фирм огромные сложности.

— А что вы о них так беспокоитесь?

— Дело в том, что таких денег у жилищных организаций, имеющих опыт работы, нет. А частные компании не могут себе позволить изъять такую сумму из оборота даже на короткое время.

Все это может привести к тому, что в конкурсах будут побеждать богатые финансово-промышленные группы, которые не имеют никакого представления, как работать в жилищно-коммунальной сфере.

— А им-то это зачем?

— Управление жилым фондом — это новый открытый рынок, на котором они могут захотеть поиграть. Это вызывает опасения... Пока трудно сказать, в чем именно может состоять их интерес. Рынок этот достаточно тяжелый. Сюда могут прийти фирмы, которые не слишком внятно представляют себе его особенности. Они могут подумать, что здесь можно заработать легкие деньги. А это не так.

— А сейчас? Фирмы, которые уже пришли работать в жилищную сферу города, тоже подчас не имеют ни опыта, ни средств, ни персонала, ни техники... Ни умения работать.

— Во всяком случае в городе с 2005 года проводятся конкурсы на управление жильем. И, по условиям этих конкурсов, требуется, чтобы у фирм-участников в наличии изначально уже было 30 процентов персонала от того количества, которое реально нужно на избранном участке.

Должна быть собственная или арендованная техника: тракторы для уборки, системы для промывки внутренних коммуникаций, сварочные аппараты, слесарный инструмент... К тому же у компании, если она заявила о своей готовности выполнять капитальный ремонт, должна быть лицензия на выполнение этих работ. Да еще генеральный директор и главный бухгалтер должны иметь опыт соответствующей работы. Все эти условия прописаны в конкурсной документации, которая принималась в городе в 2005 году.

— Следовательно, вы считаете, что для Петербурга 75-е постановление — документ запоздавший? И что у нас в городе сложилась собственная практика передачи жилфонда в управление по конкурсу?

— Да. Думаю, мы в 2006 году будем работать с учетом положительных моментов 75-го постановления, но руководствуясь городским опытом. Причем конкурсы будут проводить районы, а не жилищный комитет. Так что мы стоим на пути к децентрализации. А уже с 2007 года все пойдет по 75-му постановлению.

Хочу подчеркнуть, что если сейчас, как правило, идут конкурсы на обслуживание, то с 2007 года — на управление домами. Это означает, что компании смогут аккумулировать у себя все средства, собираемые с жителей и поступающие из бюджета. В том числе и деньги, которые население платит за монопольные услуги: электричество, газ, вода, тепло. Компании сами должны будут рассчитываться с монополистами, в соответствии с 75-м постановлением.

Думаю, что у нас в городе как раз и получается плавный переход. Трехступенчатый. 2005 год — городские конкурсные правила. 2006 год — городской опыт и федеральные правила. 2007 год — федеральные правила, прописанные в постановлении правительства РФ.

В то же время Санкт-Петербург, пока еще не поздно, приложит усилия для внесения изменений в это постановление. Ведь учтен же в нынешней редакции постановления питерский опыт. К примеру, сказано, что фирма, предложившая во время торгов наибольший объем услуг и работ в рамках существующего финансирования, имеет больше шансов выиграть. Это взято из наших правил.

Но мы сейчас пошли еще дальше. Учитываем стремление фирм инвестировать собственные деньги в ремонт, в установку общедомовых приборов учета воды, тепла. Готовность фирмы вкладываться и ждать постепенной отдачи — положительный момент, который, безусловно, не может не сыграть свою роль в определении победителя.

— Олег Викторович, вы говорите замечательные вещи, но впечатление такое, что к реальности они не имеют отношения, что все эти выкладки — чистая теория. Если в городе накопился положительный опыт обслуживания жилья по результатам конкурса, давайте приведем конкретные примеры. Где стало лучше? Можно ли сказать, что новая система уже принесла плоды?

— В городском жилкомхозе уже действуют более 60 государственных компаний и более 70 — частных. Объем заявленных инвестиций превысил 300 миллионов рублей. Эти средства компании должны вложить в жилищно-коммунальную сферу.

— Должны вложить... Вложили?

— Работы начались. Была, правда, некоторая задержка, связанная с неполучением фирмами льгот и субсидий из бюджета. Речь идет о тех средствах, которые бюджет во исполнение законодательства должен перечислять в коммунхоз. И когда эти долги в первом квартале были погашены, практически все фирмы приступили к работам.

Вот пример по Красногвардейскому району. Одна из управляющих компаний при заявленном объеме инвестиций в 500 тысяч рублей вложила уже около 3 миллионов. При подготовке к отопительному сезону выяснилось, что внутридомовые тепловые сети на их территории обветшали. И компания вынуждена была заменить сети, потратившись гораздо больше, чем изначально рассчитывала. Есть примеры и по другим районам. В основном эти работы носили авральный характер. Нужно было срочно приводить в порядок сети, запускать тепловые узлы, ремонтировать кровли, осушать подвалы.

— А кто контролирует фирмы, работающие в жилищно-коммунальной сфере? Кто проверяет: выполнили ли они то, что от них требовалось по конкурсу; вложили ли те деньги, которые обещали; что конкретно отремонтировали?

— Адресная программа ремонтных работ составляется в районных ГУЖА на основании дефектных ведомостей. Обязательно наличие сметы на ремонт, чтобы не было завышения его стоимости. Потом программу согласовывают в жилищном комитете, чтобы избежать пересечений с городской программой ремонта. И жилищный комитет «не слезет» с управляющей фирмы до тех пор, пока заявленный объем инвестиций не будет действительно вложен в жилье. У нас предусмотрены штрафные санк-ции для тех, кто тянет с выполнением конкурсных условий. Злостные нарушители больше не будут допускаться к участию в конкурсах.

— Раскройте тайну экономики жилкомхоза. Мы всегда считали, что это отрасль инвалидная и никаких денег здесь заработать нельзя... И вдруг в эту сферу начали ломиться десятки фирм. В некоторых районах конкуренция идет очень жестко, вплоть до запрещенных методов...

— Экономика проста: вложился, поставил счетчик тепла в доме, получил огромную экономию. И так во всем. Закрыл парадную, провел там ремонт — меньше денег на уборку. Осушил и закрыл подвал — не надо тратиться на ежемесячную откачку воды и латание труб... Но, конечно, инвестиции здесь за один год могут и не вернуться. Так что фирмы рассчитывают на длительную работу на избранной территории. Дом, полностью приведенный в порядок, требует уже минимум забот и минимум вложений. Вот с этого момента и начинается прибыль. А до того — огромный труд и большие затраты.

В городе, к примеру, некоторые фирмы взяли кредиты в банках, чтобы как можно быстрее провести все необходимые работы. Рассчитываться будут постепенно из тех денег, которые поступили от жителей в виде оплаты за ремонт и текущее содержание жилья.

— Олег Викторович, вывод из ваших слов один: размер квартплаты (по крайней мере двух первых строк в наших квитанциях) и отсутствие у граждан долгов позволяет осуществлять не только текущее содержание дома, но и ремонт проводить? А впоследствии и составлять прибыль для управляющей компании?

— При использовании различных финансовых схем — да. И чем больше дом, тем больше средств. Городские промышленные предприятия сейчас оказались втянуты в коммунальные финансовые схемы. Скажем, уже можно заключить договор на поставки новой запор-ной аппаратуры (все эти задвижки и прочее, что устанавливается у нас в подвалах) с постепенным расчетом. Предприятию-поставщику приносят документы, в которых прописано: в какие сроки и сколько денег граждане выплачивают. И сразу становится ясно, как долго дом будет оплачивать оборудование, уже установленное, уже запущенное и уже приносящее экономию.

Сейчас аналогичный процесс начинается и на производстве полипропиленовых труб. Однако некоторые дорогостоящие работы без государственных денег не потянуть. Ремонт фасадов, кровель, гидроизоляция подвалов и реконструкция лифтов остается сегодня заботой бюджета. Кстати говоря, губернатор В. И. Матвиенко в своем послании Законодательному собранию сказала, что город берет на себя эти заботы, и в 2006 году за счет бюджета должен быть произведен ремонт всех кровель и подвалов, которые в этом нуждаются. Мы подсчитали, сколько средств на это нужно: дополнительно к тому, что уже заложено на 2006 год, еще около 4 миллиардов рублей.

— Олег Викторович, согласны ли вы с тем, что 75-е постановление возложило на власти колоссальный груз? Очень сложно исполнить все прописанные в нем правила?

— Нам нужно готовить к конкурсной процедуре более 50 миллионов квадратных метров жилья... Это примерно половина города.

Одно то, что в конкурсных документах должен содержаться полный перечень работ, которые должны быть выполнены в домах, входящих в тот или иной лот, — дорогого стоит. Это означает, что сначала надо провести обследование жилого фонда.

Нашим ТСЖ мы советуем проводить такое обследование, составлять дефектную ведомость совместно с той фирмой, с которой будет заключен договор на обслуживание или на управление: в этом случае документы будут действительно отражать реальное состояние дома.

При подготовке к конкурсам по 75-му постановлению все сложнее. Дефектные документы будут составляться районными жилищными службами без участия собственников и управляющих фирм. А потому за их объективность я бы не поручился.

Информация к размышлению. И для граждан, и для фирм, которые собираются участвовать в конкурсах. Вывод един и для тех, и для других: бди! И если ГУЖА пишет, что дом находится в полном порядке, семь раз проверь. Кстати, федеральное постановление предусматривает в порядке подготовки к конкурсу совместный объезд той территории, которая разыгрывается. Вот и возможность для фирм хотя бы визуально оценить реальную картину.

75-е постановление действительно возлагает на власти субъектов Федерации тяжелейший груз и огромную ответственность. Но, поскольку в Петербурге, как отметил Олег Вихтюк, взят курс на децентрализацию, ответственность, похоже, будет «спущена» на районные власти и районных «жилищников». Это и хорошо, и плохо. Хорошо, потому что, сидя «на земле», в районах лучше представляют себе, чего этой «земле» надобно. А плохо, потому что городские власти имеют возможность заставлять подчиненных неоправданно форсировать процесс. А, как известно, поспешишь — людей насмешишь. Правда, в этом случае людям смеяться не захочется.

Наталья Орлова

У адвоката всегда есть артистизм. А у прокурора? В России суд пока так и не стал состязательным органом  »
Юридические статьи »
Читайте также