Земля Петербурга: торг уместен

В северной столице рост цен на квадратные метры на первичном рынке составляет уже около полутора процентов в неделю. После некоторой паузы, занятой прощанием с очередными иллюзиями, потребительский спрос стремительно пошел вверх. А вот закладка новых жилых домов за последние полтора года уменьшилась в пять раз. В чем причины такой диспропорции?

Власти говорят о дефиците пятен под застройку. Участники рынка предполагают, что дефицит этот искусственно усугубляется. По словам вице-президента «Союзпетростроя» Льва Каплана, пять-шесть «особо приближенных» крупных строительных корпораций сосредоточили в своих руках более половины всего задела земельных участков. Причем такие объемы они сами оперативно освоить не могут, но передают объекты другим компаниям крайне редко.

В мае 2004 года был принят Закон о прядке предоставления объектов недвижимости (в том числе земельных участков), находящихся в собственности Санкт-Петербурга , для строительства и реконструкции. Изменения в федеральном законодательстве обязали внести в него ряд поправок. Так, с 1 октября 2005 года запрещено предоставлять участки под жилищное строительство иначе как через открытые торги (в форме аукциона или конкурса). Дальнейшие действия городских властей (а правильнее сказать – бездействие) очень напоминают саботаж. Четыре последующих месяца конкурсы не проводились. Как объясняет глава Комитета по строительству Роман Филимонов, «из-за отсутствия положения о проведении конкурса, регламента работы и состава конкурсной комиссии». «Неужели за квартал нельзя было сформировать конкурсную комиссию? Разве это требует каких-то титанических усилий или громадных финансовых вложений?» – недоумевает Каплан. Наконец подготовленные нормативные документы поступили на согласование в Комитет по строительству – там и лежат, недвижимы, уже больше полутора месяцев. По земельным торгам за прошедшие полгода прошло, по данным «Союзпетростроя», лишь два крупных аукциона, на которых было продано 12 земельных участков – что удовлетворяет потребности жилищного строительства максимум процентов на десять.

– Для малого бизнеса, – добавляет заместитель директора «Союзпетростроя» по информационно-аналитической работе Евгений Каплан, – о котором якобы так заботится наше городское правительство, на торгах практически ничего не предлагалось (кроме как под АЗС, но это особая история). Единственная возможность что-то получить – целевым назначением, через статус стратегического инвестора. Даже если хочешь взять участок под строительство какого-нибудь небольшого пансионата. За последние полтора года таким образом было получено 90 процентов объектов. Так в городе появилось больше 150 стратегических инвесторов! Можно догадаться, каким образом – мы ведь все взрослые люди...

Участники строительного рынка надеются, что сложившееся удручающее положение удастся переломить благодаря изменениям, внесенным в упомянутый городской закон 10 мая этого года. Новая редакция была разработана возглавляемой Михаилом Амосовым депутатской комиссией по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам, при участии специалистов «Союзпетростроя», сотрудников администрации Петербурга и городского Фонда имущества.

– Редкий случай, – замечает Михаил Амосов, – когда нам удалось достичь взаимопонимания и губернатор Валентина Матвиенко буквально на следующий день утвердила принятый Законодательным собранием закон .

Его разработчики полагают, что новая редакция позволит существенно повысить эффективность проводимых торгов на объекты недвижимости и откроет путь к устранению дефицита пятен под застройку.

– Прежде, – объясняет Лев Каплан, – инициировать изготовление пакетов для торгов и готовить объекты могло только Управление инвестиций. Теперь разрешено вовлечение в процесс подготовки торгов самих потенциальных инвесторов. Застройщики получают право выносить на торги проработанные предложения или подготовленные ими самими полные пакеты документов. До последнего времени документы к торгам готовились компанией, выбранной Управлением инвестиций, – из выставленных на продажу полных пакетов лишь два были представлены фирмами, выигравшими этот заказ по конкурсу. Остальные готовились фирмами, с которыми заключило договор Управление инвестиций. Их компетентность и добросовестность вызывает большие вопросы. Известны случаи, когда они заключали договор лишь с одной целью: перепродать якобы принадлежащее им право на застройку земельного участка каким-нибудь доверчивым новичкам на рынке. Результат такого подхода налицо – за последние два года Управлением инвестиций заключено 338 договоров на разработку инвестиционно-тендерной документации, а на-гора выдано лишь 8 полных пакетов, представленных на торги. Получается, что львиная доля земельных участков (большей частью изъятых у реальных инвесторов после расторжения распоряжений о проведении целевых изыскательских работ) оказалась выключена из оборота. Оживлению полноценных земельных торгов будет способствовать передача права подготовки документации от Управления инвестиций Фонду имущества – ведь он кровно заинтересован в этом, ибо живет на проценты, получаемые от стоимости проданных на торгах объектов.

Еще один плюс – в новой редакции закона четко определены основания, по которым заявки на участки под застройку могут быть отклонены.

Дальше, как полагает глава «Союзпетростроя», возможны два варианта развития событий. Либо чиновники закон будут исполнять, и строительный рынок заработает должным образом; либо станут его саботировать – что неминуемо приведет к срыву программы «Доступное жилье». А «Новая газета» предложила третий путь, позволяющий получить под застройку участок не из рук переменчивого Смольного, а непосредственно от собственника земли:

– Сегодня, когда правительством города взят курс на массовый снос объявленных аварийными или ветхими домов, многие владельцы жилья сталкиваются с реальной угрозой быть насильственно переселенными на городские окраины. Практика показывает, что такой вынужденный переезд проходит с очень ощутимыми для собственников материальными потерями. Почему бы застройщику напрямую не предложить свои, более выгодные, условия, на которых собственники согласятся ему (а не навязанному властью бесцеремонному инвестору) продать свои квартиры вместе с земельным участком, относимым к их дому?

– На пути реализации такого варианта может встать серьезная проблема, – отвечает Михаил Амосов. – У собственников жилья многоквартирного дома, как правило, не оформлены границы земельного участка. А при существующем в Петербурге положении дел это подчас превращается в неразрешимую задачу. Чиновники всячески препятствуют гражданам в оформлении их права собственности на землю. Моя политическая позиция в этом вопросе известна – я считаю, что у нас должно быть больше земли в частной собственности. В Монреале, например, город владеет лишь 2 процентами земли. В России уже есть города, где до 40 процентов земли находится в частной собственности. А в Петербурге – лишь около 15 процентов, причем львиная доля приходится на территории приватизированных промышленных предприятий. Как мне кажется, есть установка городского правительства – оставить в своих руках как можно больше земли. И чтобы не отдавать ее, какие только палки в колеса не вставляют!..

– Одна из любимых – требование провести за свой счет межевание всего квартала. Насколько, кстати, оно законно?

– Конечно, город должен осуществлять сплошное межевание – это необходимо для нормального цивилизованного развития территорий. Странно получается – в Уфе, например, городские власти это сделали (причем с помощью петербургских специалистов), а в Петербурге – нет. В 60–70-е годы, например, владельцам квартир в ЖСК выдавали документы на бессрочное пользование земельным участком дома. Законодательное собрание приняло закон, закрепляющий за собственниками ЖСК предоставленные им земельные участки. Но на него было наложено вето губернатора

– Президент Путин высказался на эту тему вполне однозначно: земельные участки домов являются собственностью граждан, владеющих в нем жильем; а власть должна оформить это право, «не привлекая средств граждан».

– Мы неоднократно ставили этот вопрос перед губернатором, но, к сожалению, не находим взаимопонимания. Всякий раз получаем отказ.

– А что при этом говорится – «Президент не прав?»

– Ну… мы в разговоре стараемся ссылаться на закон, а не на слова Путина и на то, что эту работу нужно делать.

– Действующее законодательство позволяет владельцам жилья оформлять право собственности на земельные участки их домов или требуется принять еще какие-то поправки, дополнения?

– Позволяет. Но исполнительная власть упорно не хочет его реализовывать. Странно, но Смольный ведет себя как собака на сене. Ведь земля – это тот ресурс, который должен работать, позволяя развивать территорию. Если пресса поможет нам убедить губернатора, всем станет жить легче.

Татьяна Лиханова

Узаконенная инициативность  »
Юридические статьи »
Читайте также