Новый фактор

Объединения жильцов, берущие в свои руки управление домами, стимулируют развитие одних рынков и создают проблемы другим

На днях Законодательное собрание Санкт-Петербурга рассмотрело в первом чтении проект городского закона "О государственной поддержке объединений собственников жилья в Санкт-Петербурге" . Этот законопроект, устанавливающий общие начала правового регулирования участия государства в финансово-хозяйственной деятельности объединений собственников жилья, имеет прямое отношение к новому явлению нашей жизни - взаимоотношениям, возникающим между объединениями жильцов и частными компаниями.

Одним из следствий реформы ЖКХ стало появление нового экономического субъекта - юридически оформленного объединения владельцев недвижимости жилого дома. Объединения жильцов заметно изменили ситуацию на ряде рынков, например - ориентированных на обслуживание недвижимости. Для банков они стали корпоративными клиентами нового типа. Изменилась ситуация и для компаний, использующих в своем бизнесе недвижимость домов (стен и придомовой территории - для размещения рекламных щитов; чердаков и крыш - для установки базовых станций мобильной телефонной связи и т.п.). Теперь они должны договариваться не с госструктурами, как раньше, а с объединениями собственников жилья (ОСЖ).

Объединения жильцов существовали давно, но, во-первых, по мере развития реформы ЖКХ их становится все больше, а во-вторых, что еще важнее, они не передоверяют, как раньше, свои полномочия госструктурам, а стремятся сами управлять домом. Локомотивом этого процесса стали ТСЖ, образующиеся в результате осознанного желания жильцов самостоятельно управлять своим домом.

На разных рынках новый экономический субъект воспринимается по-разному. Для поставщиков товаров и услуг в сфере ЖКХ он открыл много возможностей, особенно для небольших компаний, которым трудно работать с бывшим монопольным покупателем - государством. Участники рекламного и сотового бизнеса, напротив, жалуются на усложнение правил игры и возникновение новых рисков.

Главной проблемой представители компаний называют недостаточную законодательную регламентированность взаимоотношений бизнеса и жильцов. Однако их надежды на конструктивную помощь государства вряд ли оправданны: как показывает опыт, эффективно регулировать правила игры в таких сложных ситуациях власти не умеют. Так что бизнесу лучше полагаться на собственные способности выстраивать с партнерами взаимовыгодные отношения. Тем более что жильцы заинтересованы в этом больше чиновников.

Во власти стихии

Вообще говоря, жильцы и компании начали решать между собой вопросы использования имущества домов довольно давно. Они касались в основном размещения на домах оборудования компаний и всегда выражались в виде претензий недовольных граждан. До сих пор эти претензии носили в основном эмоциональный характер. Так, по свидетельству руководства ГУП "Городской центр размещения рекламы" (ГЦРР - контролирует размещение рекламы на городских объектах недвижимости), поступающие к ним, а также в прокуратуру заявления владельцев жилых помещений, не согласных на установку рекламы или требующих заключения возмездного договора с собственником квартиры, как правило, не подкрепляются юридически корректным обоснованием.

Большинство недовольных жильцов ведут себя, как обычные жалобщики, а не как собственники, чьи имущественные права нарушаются. Они не удосуживаются приложить к жалобе хоть какие-нибудь документы (протокол собрания жильцов дома, копии свидетельств о собственности на помещения), подтверждающие правомерность их требований. Поэтому, подавая иск в суд, дела они, как правило, проигрывают.

Впрочем, подобные жалобы свидетельствуют о том, что бизнес иногда ведет себя некорректно. По новому Жилищному кодексу , рекламисты должны получать письменное согласие квартировладельцев на размещение рекламы. Если жильцы не объединены, то необходимо договариваться с владельцем каждой квартиры. Понятно, что эта процедура весьма утомительна (особенно если дом большой), так что рекламисты зачастую ею просто пренебрегают, что и вызывает недовольство граждан.

Об аналогичных проблемах говорят и представители сотовых компаний. Их бизнесу мешают участившиеся конфликты из-за якобы негативного влияния на здоровье жильцов излучения станций мобильной связи, размещаемых на чердаках и крышах жилых домов. Вообще говоря, если компания выполняет все формальные требования, то никакого вреда, как уверяют чиновники, быть не может (прежде чем установить оборудование, компания, по закону, должна получить заключения нескольких экспертиз). Однако граждане зачастую либо этого не знают, либо не верят в добросовестность госорганов.

В связи с этим председатель Ассоциации ЖСК, ЖК и ТСЖ Санкт-Петербурга Марина Акимова рассказывает анекдотическую историю. Один московский ЖСК договорился с сотовой компанией об установке станции в доме (причем за это проголосовало общее собрание). Потом появились люди, которые стали говорить о вреде здоровью от излучения таких станций. Председатель ЖСК отмахивался: он знал, что это неправда и что все станции имеют сертификаты Государственной санитарно-эпидемиологической службы. Но через некоторое время жильцы стали приносить в правление медицинские справки о том, что у них "испортилась кровь" и что они лысеют. Председатель собрал этих людей, отвел на чердак и показал, что оборудования там еще нет. "Но я верю, - говорит Акимова, - что справки не липовые. Известен эффект самовнушения, когда на нервной почве у людей действительно портится здоровье". Тем не менее договор с сотовой компанией председателю ЖСК все равно пришлось расторгнуть: жильцы стояли стеной. А известно, что в таких случ аях наши люди ведут себя порой, как настоящие вандалы, - перерубают кабели, портят оборудование.

Власти, вместо того чтобы успокаивать население, подчас только усугубляют ситуацию. Директор Северо-Западного филиала ОАО "МегаФон" Александр Волков говорит по этому поводу: "Масло в огонь подливают такие инициативы, как разработка депутатами Законодательного собрания Петербурга проекта закона „О защите населения Санкт-Петербурга от воздействия электромагнитных полей", запрещающего устанавливать передающие объекты радиосвязи, радиовещания, телевидения и радиолокации на фасадах и крышах жилых зданий. По мнению всех операторов (да и Юруправления ЗакСа. - „Эксперт С-З"), это требование противоречит российскому законодательству, действующим санитарным нормам".

Другой разговор

В отличие от отдельных граждан, объединения собственников жилья ведут себя более рационально, и бизнесу гораздо проще решать проблемы в деловых переговорах с представителями ОСЖ. Так что процесс объединения жильцов и с этой точки зрения (помимо пользы для самих граждан в защите их интересов) представляется весьма конструктивным.

Председатели ОСЖ во взаимоотношениях с бизнесом, как правило, преследуют две цели. Первая - обеспечить дому нормальное техническое обслуживание. Проблемы здесь связаны с тем, что бизнес в ряде случаев занимает технические помещения (подвалы, чердаки) и затрудняет доступ к инженерным коммуникациям. Об этом мы уже писали (см. "Эксперт С-З" N12 от 27 марта 2006 года). Напомним лишь, что основные сложности здесь создают госструктуры, незаконно сдающие предпринимателям в аренду (или даже продающие) технические помещения и препятствующие попыткам жильцов отстоять свои права. В таких ситуациях чиновники фактически стравливают предпринимателей с жильцами. Однако, как свидетельствуют председатели ОСЖ, бизнесмены прекрасно понимают ситуацию и, в отличие от чиновников, прилагают усилия по конструктивному разрешению конфликтов.

Помимо нормализации управления домом председатели ОСЖ озабочены желанием получить для своей структуры источники дохода. Поскольку нежилые помещения (не являющиеся техническими) не относятся к общедолевой собственности владельцев квартир, то доходы ОСЖ могут получать главным образом от размещения рекламных щитов (вывесок) и базовых станций сотовых операторов. В ситуациях с рекламой, размещаемой на домах компаниями по договору с ГЦРР, объединению жильцов необходимо договориться с ГУП о перезаключении договора на себя. Если председатели соблюдают установленные процедуры, то особых проблем при этом не возникает. Опрос нескольких ОСЖ, на чьих домах установлены рекламные щиты, показал, что всем им удалось заключить прямые договоры с операторами и жильцы начали получать часть прибыли от размещения рекламы.

Корпоративный ритейл

Появление ОСЖ как нового экономического субъекта оживило ситуацию на многих рынках. Если раньше поставщики разного рода оборудования (счетчиков, труб, стройматериалов и т.п.) имели дело лишь с одним клиентом - государством, то теперь им приходится с каждым объединением жильцов выстраивать персональные отношения. Появление ОСЖ привело к возникновению своего рода "корпоративного ритейла" - множества относительно мелких корпоративных клиентов. Изменился и стиль отношений. Государство - крупный клиент. Оно размещает большие заказы, получить которые могут только отдельные компании. К тому же реальные правила игры в системе горзаказа для многих компаний, особенно небольших, неприемлемы. Стиль взаимоотношений с ОСЖ совсем иной. "Он отличается большей прозрачностью, гибкостью и меньшей коррупционностью", - утверждает начальник управления по работе с объединениями собственников жилья и управляющими компаниями Жилищного комитета правительства Санкт-Петербурга Олег Вихтюк.

В сущности, ОСЖ, в отличие от государства, - это нормальный деловой партнер, взаимоотношения с которым выстраиваются по принятым в рыночной экономике правилам. С его появлением на рынках, где раньше господствовало государство, заработали экономические механизмы. "Начали работать финансовые схемы, которые раньше в сфере ЖКХ практически не применялись, - говорит Олег Вихтюк. - Это и товарные кредиты, и лизинг, и вообще самые разные схемы поставок продукции с отсрочкой платежа". Этот "корпоративный ритейл" стимулировал конкуренцию в среде поставщиков товаров и услуг для ОСЖ. Соответственно, условия поставок становились все более выгодными для покупателей. Если на первых порах рассрочки платежа составляли около полугода, то в 2005 году они увеличились до года. Развитию взаимоотношений между ОСЖ и бизнесом пытаются способствовать власти. Так, после выделения в платежной квитанции (для населения) текущего ремонта отдельной строкой бизнесу стал более понятен объем средств, который собирается в домах для производства ремонтных работ (в том числе замены оборудования). Под этот финансовый поток компании гораздо охотнее заключают договоры с ОСЖ на условиях рассрочки платежа. А после того как Жилищный комитет разработал порядок установки узлов учета (тепла, воды) на инвестиционных условиях и начал активно помогать ОСЖ в переговорах с бизнесом, компании стали продавать такую продукцию с рассрочкой на два года. Аналогичный процесс идет и на других рынках - установки и обслуживания систем безопасности (металлических дверей, домофонов, камер слежения, шлагбаумов и т.п.), поставки запорной арматуры и полипропиленовых, металлопластиковых труб для инженерных коммуникаций домов. Растущие рассрочки значительно увеличивают возможности ОСЖ заказывать услуги к омпаниям, которые, в свою очередь, стали приобретать большее число клиентов. В общем, в сфере ЖКХ заработал настоящий ритейл.

Болезни молодости

Разумеется, у ОСЖ как экономических структур есть масса проблем, типичных для молодого бизнеса. В первую очередь - недостаточная квалификация менеджеров, отсутствие у большинства председателей ОСЖ опыта работы в бизнесе. Поэтому, как считает Олег Вихтюк, профессиональные участники рынков должны учитывать это обстоятельство и понимать, чего можно требовать от ОСЖ как коммерческих партнеров, а чего нельзя. Жилищный комитет старается помогать обеим сторонам уходить от конфликтов, неизбежных в такой ситуации. "Когда председатели ОСЖ приносят нам проекты договоров с компаниями, мы указываем на слабые места этих договоров, чреватые возможными конфликтами, и советуем, как их скорректировать", - говорит Олег Вихтюк.

Помимо такого рода консультаций власти инициировали упомянутый выше законопроект "О государственной поддержке объединений собственников жилья в Санкт-Петербурге", в котором предпринимается попытка урегулировать основные на данный момент проблемы, с которыми сталкиваются ОСЖ в своей хозяйственной деятельности, в том числе во взаимоотношениях с бизнесом. Законопроект предусматривает полностью бесплатную процедуру наделения ОСЖ землей, включая кадастровую съемку и регистрацию земельного участка. Городские власти обязываются полностью погасить свои долги по недоремонту в соответствии с дефектной ведомостью, составляемой во время передачи дома на баланс ОСЖ. Нехватка у ОСЖ оборотных средств смягчается в законопроекте возможностью бюджетного субсидирования процентной ставки по кредитам, выделяемым в рамках программ реновации (восстановления утраченных потребительских качеств) жилищного фонда. Проясняет документ и места в федеральном законодательстве, связанные с передачей ОСЖ нежилых помеще ний дома, являющихся общедолевой собственностью. Олег Вихтюк уверен, что принятие этого закона значительно облегчит взаимодействие ОСЖ с бизнесом и позволит объединениям жильцов более эффективно вести свою хозяйственную деятельность.

Традиционная проблема

По мере того как государство (в лице ГЦРР, ГУЖА) все больше вытесняется с рынка ЖКХ, необходимость в его контрольных и регулирующих функциях возрастает. Это особенно актуально для некоторых рынков, участники которых жалуются на отсутствие четких правил взаимодействия с жильцами, что создает им дополнительные риски. Так, в компании "МегаФон" указывают на проблемы, связанные с тем, что ни суммы арендной платы, ни условия, на которых устанавливается оборудование сотовых компаний в жилых домах, не регулируются никакими нормативными документами и потому непредсказуемы, что создает компаниям дополнительные риски. Александр Волков говорит в связи с этим: "Мы заинтересованы в том, чтобы Жилищный кодекс стал рабочим документом, чтобы все отношения регулировались законодательно, чтобы мы были защищены от недобросовестных махинаторов, авантюристов, а также от обыкновенных вандалов".

Аналогичные пожелания высказывают и рекламисты. Они указывают на то, что существовавшая до вступления в силу нового Жилищного кодекса четкая процедура согласования и размещения наружной рекламы усложнилась и зачастую, из-за поведения жильцов, создает дополнительные риски бизнесу. "Участники рынка наружной рекламы заинтересованы в том, чтобы правила размещения рекламы были понятными и предсказуемыми, - говорит вице-президент Клуба рекламодателей Санкт-Петербурга Алла Трубникова. - Надеемся, что со стороны администрации города будут выработаны механизмы, позволяющие регулировать взаимодействие компаний, размещающих рекламу, и ТСЖ".

Между тем такое регулирование - наиболее трудновыполнимая задача для властей. Особенно в ситуациях, когда люди руководствуются скорее эмоциями, чем разумом. К тому же власти не могут наладить и эффективный контроль за исполнением существующих норм. Поэтому жильцам и бизнесу разумнее рассчитывать на собственную мудрость и здравый смысл. Тем более что, как признают практически все, даже сотовые компании (они жалуются больше всех), в результате переговоров с жильцами им в конце концов удается наладить взаимовыгодные отношения.

Санкт-Петербург

В подготовке статьи принимал участие Алексей Клепиков

Владимир Грязневич

"Инвестиционная попса"  »
Юридические статьи »
Читайте также