Дом строили на век, а век прошел

"Объекты следует строить один раз и навсегда, без намерения реконструировать их в дальнейшем!" - именно по такому принципу работало наше отечественное строительство, начиная с 1917 года, когда были ликвидированы правовой институт недвижимого имущества и понятие частной собственности. Десятилетиями СССР строил "на века". Считалось, например, что сталинские многоквартирные высотки и другие градостроительные комплексы, которые в ту пору возводились, навсегда и останутся. Что микрорайон, построенный разом как единое государственное имущество, должен быть разом и снесен или разом и перестроен. Подобной ситуации нигде в мире вы больше не встретите. Получилось, что СССР, восприняв у Запада весьма здравую идею микрорайонной застройки, довел ее до абсурда. И сегодняшняя Россия продолжает это делать, хотя давно открыта возможность избавиться от порока. В Петербурге разворачивается масштабная застройка Юго-Западной оконечности города. И что?! Будем вновь возводить кварталы "на века"? Или используем реальный шанс и начнем развивать цивилизованный подход к рынку недвижимости? Об этом наша беседа с архитектором Павлом Никоновым, который уже очень давно занимается вопросами правового обеспечения недвижимости.

- Павел Николаевич, объясните, чем же так плохо - строить "на века", однажды и навсегда?

- Да тем, что это тупиковый путь. Ведь имущество, как и все остальное, тоже должно развиваться, идя в ногу со временем! Хочу вас спросить: что такое, по-вашему, исторический Петербург?

- Это город, построенный в XIX веке.

- Ничего подобного! Мы ошибаемся, когда говорим: "Вот дом постройки 1888 года". Нет, этот дом построен гораздо раньше, много раз затем перестроен - до того вида, который он приобрел при последней капитальной перестройке в 1888 году и который мы наблюдаем сегодня. Так что исторический центр Петербурга - это город, многократно изменившийся, что, кстати говоря, свидетельствует о наличии в те времена механизма его правильного развития.

- Что за механизм?

- Это когда имущество существует в рамках личного внутреннего суверенитета! До 1917 года этот механизм олицетворялся земельным участком, в пределах которого каждый собственник волен был распоряжаться своим имуществом, развивать его в любой момент, когда ему потребуется (в рамках градостроительных правил, разумеется). А в 1917 году в России были стерты все границы между всякими имуществами. С тех пор идея, что кто-то станет перестраивать какой-либо дом по его, дома, собственной индивидуальной судьбе, уже никаким образом не звучала.

- Но ведь случалось, что и при советской власти дома сносили.

- Случалось, сносили какой-нибудь старый и ветхий дом и на его месте строили новый, но опять-таки с твердой мыслью, что это-то теперь "на века". Знаете ли вы, что в домах, прошедших в советское время капитальный ремонт, стальные балки намертво заделаны в стены? Эти дома потом останется только снести, перестроить их уже будет невозможно!

Более всего положение усугубилось в хрущевское время и позже, когда начали возводить гигантские микрорайоны новостроек.

- Насколько известно, "хрущевки" изначально были рассчитаны лишь на срок эксплуатации до 25 лет.

- Идея такая провозглашалась, но только на словах. Когда же срок наступил, вдруг выяснилось, что в стране нет технологии разборки этих зданий, ибо никто никогда и никому не поручал ее создать. А надо сказать, что технология разборки подобных домов громоздкая - примерно такая же, как и технология их сборки: надо монтировать подкрановые пути, ставить башенные краны, разбирать и складировать строительные конструкции. Подсчитали, что если вывезти строительный мусор от района снесенных "хрущевок", то вокруг Петербурга поднимется железобетонный пояс из обломков.

- Но Западная Европа прошла через это и справилась с проблемами. Можно было у них помощи попросить.

- У наших соседей, финнов, были к тому времени уже построены заводы по утилизации строительных конструкций, и они нам предложили свою помощь. Но пока у нас осмысливали это предложение, возник следующий вопрос: куда переселять жильцов домов, подлежащих сносу? И идея о сносе тихо умерла.

- Как финны-то решали эти задачи у себя?

- В том-то и дело, что у финнов не было и нет микрорайонов в том смысле, в каком они существуют у нас. У них в микрорайоне каждый дом - это отдельное имущество, и поэтому каждый дом имеет свою собственную судьбу. А значит, у них не возникает и потребности массово, разом сносить весь квартал. Когда приходит время перестраивать очередной дом, это и делается. Как я уже говорил, именно так было в царской России до 1917 года.

- А в странах Восточной Европы как было? Там ведь тоже при социализме границы между имуществами ликвидировали.

- В странах Восточной Европы, к их счастью, микрорайоны гораздо мельче. Еще в Брокгаузе и Эфроне отмечено, что Петербург - это город, где преобладают самые крупные дома, являющиеся при этом мировыми рекордсменами по количеству семей, их населяющих. Иной современный питерский дом насчитывает 800 квартир!

- Похоже, что гигантизм построек - это хроническая болезнь наших городов: вот и сегодня современные застройщики возводят в Питере циклопические жилые комплексы.

- Да, и при этом обещают райскую жизнь в них! Но райскую жизнь там невозможно обеспечить - прежде всего потому, что собственников жилья (квартир) в таком огромном доме тысячи, и они никогда не объединятся, никогда ни о чем не договорятся, а потому никогда не смогут реально руководить процессом управления, а значит, всегда будут заложниками той системы управления, которую им навяжет застройщик. И никаких механизмов, которые регулировали бы отношения внутри такого сообщества, у нас не разработано. Жители попадают в западню.

Например, "Морской фасад" - громаднейший жилой комплекс! Там проживает такое количество населения, которое, по существу, следует приравнять не к товариществу собственников жилья, а к небольшому поселению, со своим муниципалитетом.

- Что же делать?

- Во-первых, надо всем четко понять, что, строя дом, мы не просто возводим строительные конструкции здания, а создаем единый организм, состоящий из физической ткани дома, из технологии его эксплуатации, из социальных взаимоотношений внутри дома, из реализации прав людей, в нем проживающих. Вот что такое - построить жилой комплекс!

Во-вторых, поговорим о правах. Если я что-то приобретаю в собственность, значит, я приобретаю эту ценность навечно. Но, с другой стороны, дом, который построен сейчас, станет через какое-то время старым и дряхлым, и вопрос о его модернизации или полной замене обязательно возникнет у какого-нибудь поколения. Вот для этого-то и должен существовать механизм - экономический, правовой, организационный, который позволит производить любую модернизацию, не ущемляя прав собственника и соседей.

Нам давно необходимо об этом задуматься! И немедленно уйти от гигантомании в освоении городских пространств. Надо строить такую недвижимость, которая является самодостаточной - и как объект эксплуатации, и как объект контроля со стороны собственников, и как объект, который имеет перспективы для развития.

Должна быть достигнута изначальная и полная автономность каждого здания - и не здания даже, а комплекса имущества - инженерные сети и так далее. Описание этого имущества должно быть внесено в кадастровый учет, тем самым должно быть зарегистрировано право собственника именно на этот конкретный объект.

- Как известно, в Петербурге китайские инвесторы намерены уже в ближайшие годы застроить огромный жилой район на территории почти в 200 гектаров. Как его-то будут застраивать - как единое и неделимое целое "на века" или с возможностью развития и перестройки каждого отдельного здания?

-Что касается конкретно градостроительных проблем китайского квартала, могу сказать следующее: мне интуитивно не нравится желание построить здесь обособленное градостроительное образование, некий остров.

Если китайцы построят и в Петербурге чайна-таун - город в городе, то поступят, с моей точки зрения, недальновидно. (Как петербуржец сомневаюсь в том, что и нам это нужно, но это вопрос моей гражданской позиции). Ибо город - это непрерывная ткань, протяженная во все стороны, в котором такое обособленное место рано или поздно станет опухолью на теле города.

- Чем чреват для петербуржцев, которые купят в "Балтийской жемчужине" квартиру в собственность, тот факт, что землю будущего квартала планируют передать китайцам в аренду на 49 лет? Кстати, припоминаю, что однажды, еще на заре перестройки, вы в своем выступлении на международной конференции по проблемам недвижимости назвали само оформление аренды на 49 лет забавным казусом.

- Это и есть казус! Знаете, откуда вообще взялись в истории эти 49 лет?

- Об этом написано в Ветхом завете. Господь объяснил Моисею на горе Синае, что "Землю не должно продавать навсегда, ибо Моя земля: вы пришельцы и поселенцы у меня". И еще написано, что надо трудиться 6 лет и наработать себе, чтобы на седьмой год отдыхать. А через 7 циклов, когда будет 49 лет, отдыхают 2 года: 49-й и 50-й. Но каким образом это правило можно связать с городской недвижимостью и арендой сегодня?

- Самым тесным образом! В Библии ведь как написано? Недвижимость - дома, поля для обработки - дана Богом, и ты имеешь право продать недвижимость, но должен учитывать правило: когда наступит юбилейный 49-й год, имущество должно быть возвращено продавцу. Вот! И стоить проданное имущество должно ровно столько, сколько стоят урожаи, которые можно снять за период, оставшийся до срока. 49 лет - это максимальный срок, на который можно было продать свое имущество соплеменнику.

Эта история забылась уже в средние века, но срок в 49 лет проходит через все времена. Сегодня человек тех ветхозаветных времен возмутился бы: "Почему отдается в аренду на 49 лет? Это в прошлом году можно было на 49 лет сдать, а в этом - уже только на 48, а в следующем только на 47". Но мы-то теперь не помним всего этого. Вот такой забавный казус получается.

Теперь поговорим по существу вашего вопроса. Вспомним, какая история в России произошла с приватизацией. Приватизация была, прежде всего, актом политическим и популистским. Борис Ельцин старался во что бы то ни стало сделать все недвижимое имущество - землю, здания на ней - частным. В Верховном Совете ему противостояла партия коммунистов. В результате все попытки сторонников Ельцина принять Земельный кодекс провалились, и было принято компромиссное решение: завод, допустим, приватизировать можно, но только сам по себе, а приватизация земли под ним откладывается на неопределенный срок.

Ельцин, Строев, Селезнев и, кажется, Черномырдин - эта четверка собралась под Новый год и решила, что раз не принят Земельный кодекс, то надо принять хотя бы ряд законов - о Земельном кадастре, об оценке земли, о приватизации сельскохозяйственных земель. Когда чиновники начали подготовку этих проектов - я тогда работал в Москве консультантом при Мингосимущества, - мы говорили об ошибочности решения, убеждали, что надо, мол, делать не Земельный кадастр, а кадастр недвижимости, оценку не земли, а оценку недвижимости в целом. Но доказать ничего не смогли, велено было лепить так, как четыре самых важных человека в стране договорились. И слепили - Закон о Земельном кадастре. И только сейчас его наконец переделывают в Кадастр недвижимости. А в ту пору... в ту пору земля и недвижимость, на ней расположенная, поплыли по своим разным направлениям.

В результате сегодня мы имеем в стране нелепую ситуацию: завод является собственником заводского здания, а земельный участок под зданием взят заводом в аренду - на 49 лет. Чрезвычайно парадоксальная ситуация. Это просто еще один казус! Тут обязательно возникают конфликты интересов между собственниками земли и собственниками здания. Никакого реального правового нормативного регулирования этого процесса в стране просто нет. Вот почему в России так развиты теневые способы регулирования: кто сильнее, у того и верх.

- То есть отдача китайцам земли в аренду на 49 лет - это будет очередной казус? Закона такого нет! Но ведь городскую питерскую территорию уже много лет раздают направо и налево!

- Ох, этот вопрос очень сложный! Расскажу анекдотический случай из реальной жизни Петербурга. Составлялся нормативный акт о разделении федеральной собственности и собственности субъекта Федерации - Петербурга, в нем перечислялось все, что Петербург берет в свою собственность. И вот, как вы думаете, что город оформлял в свою собственность на Крестовском острове, например? Он взял ГП "Приморский парк Победы"! Так и записано! То есть город получил не сам физический парк Победы, а некое государственное предприятие (ГП), которое является всего-навсего компанией по эксплуатации этого парка. В активе компании 30 с чем-то рабочих мест и какие-то помещения для работы.

- Как надо было написать?

- Надо было написать: Приморский парк Победы! Именно! Весь! А не какое-то ГП.

- Этот обман неспроста.

- Конечно неспроста. На сегодняшний день Приморский парк Победы, как земельный участок, как объект собственности, неотмежован, учета кадастрового нет, а в то же время уже почти весь парк предоставлен по частям, участками разным лицам на 49 лет.

- Но как такое может быть с юридической точки зрения?

- Глубоко логично, потому что именно с юридической точки зрения - это пустырь, так как у города физически теперь нет того, что называется Приморский парк Победы, у города есть только какое-то там ГП. Вот и все. Я тему Приморского парка Победы исследовал и точно знаю, что в Земельном кадастре этого объекта нет.

- Если начать разбираться, окажется, что городу уже вообще ничего не принадлежит. И кому же в Приморском парке Победы нарезали земельные участки - это секрет?

- Кадастровую карту, где отмечены земельные участки, отданные в аренду или в собственность, можно увидеть даже в Интернете - это не секретная информация, никто ее и не стесняется.

- Участки отданы под индивидуальную застройку?

- И под это, и под другие цели. Передача земли в аренду на 49 лет - это эклектика, которая в нашей стране установилась по какому-то чрезвычайно масштабному недомыслию.

Почти бесплатно, но с ноября  »
Юридические статьи »
Читайте также