Переходный период Лизинг недвижимости уже интересен, но...

Нехватка инвестиционных капиталов - одна из главных проблем, которые приходится решать девелоперам. Тем не менее рынок лизинга недвижимости развивается поистине черепашьими темпами. Ситуация не меняется уже несколько лет: даже компании, в пакете услуг которых есть и лизинг недвижимости, особо не рекламируют это направление, считая его активное продвижение преждевременным

Год назад, по данным Северо-Западной лизинговой ассоциации, доля сделок по лизингу недвижимости в совокупном объеме регионального рынка финансовой аренды не превышала 1%. В 2006 году, по самым оптимистичным прогнозам, ждать прорыва не приходится. Условия сделок также остаются жесткими. Скажем, максимальный срок договора по лизингу недвижимости в России составляет 5 лет, а средний для западных стран в два с половиной раза больше.

Слишком много препятствий

Представители как лизинговых компаний, так и девелоперских и консалтинговых структур называют несколько причин, препятствующих развитию финансовой аренды недвижимости.

Во-первых, каждая сделка на этом рынке уникальна, соответственно, процедура оформления сделки вряд ли может быть стандартизирована, как уже произошло с автотранспортом или промышленным оборудованием. А это значит, что для этих сделок необходимы узкопрофильные специалисты, позволить себе которых может не каждая лизинговая компания, по крайней мере до тех пор, пока спрос на данный вид услуг не вырастет.

Еще одним существенным ограничением для развития рынка является и то, что в лизинг можно передать только строение целиком, а не отдельные помещения. Также стоит особо отметить, что непременными условиями лизинговых сделок с недвижимостью являются прозрачность всех предыдущих процедур перехода прав собственности на объект, структуры собственников объекта и правильность оформления и регистрации сделок. В России четкое соблюдение этих условий до сих пор - проблема.

- Препятствие - неразвитость рынков недвижимости и финансовых инструментов, - резюмирует директор департамента офисной недвижимости компании "Бекар-консалтинг" Алексей Чижов. - Лизингодатель должен принять значительные риски. Это заставляет его быть аккуратным при принятии решений о предоставлении финансирования. Если лизингодатель и участвует в проекте, то высокие риски он покрывает дороговизной своего продукта. Это, в свою очередь, зачастую отпугивает лизингополучателей. Но препятствия будут преодолены по мере развития рынков.

Реальный интерес

Осторожный оптимизм - вот, пожалуй, то единственное реальное отличие экспертных комментариев прошлого года от сегодняшних. Речи о каких-либо примерах конкретных сделок пока нет.

- Лизинг недвижимости еще только начинается. В частности, в практике нашей компании он планируется к использованию для приобретения недвижимой собственности. В девелоперских проектах лизинг трудно применять - форма инвестиций предусматривает соблюдение ряда условий, отличных от других форм привлечения финансирования. В частности, лизинговые сделки можно заключать только с полностью сформированными объектами. Соответственно, привлеченные по лизинговой схеме деньги можно использовать лишь для приобретения готовых объектов, тогда как девелоперские проекты чаще предусматривают их изменение, хотя изучаем это направление мы с интересом, - рассказал советник генерального директора компании "ВМБ-Траст" Евгений Рязанцев.

Примечательно, что реально используют лизинговые сделки для работы с недвижимостью не профессиональные девелоперские структуры, а промышленные и производственные компании: те, кто уже использовал финансовую аренду для приобретения транспорта или нового оборудования. Эту оценку подтверждает, в частности, президент Гильдии управляющих и девелоперов Юрий Борисов.

А как отметила заместитель генерального директора - директор по управлению корпоративным имуществом ОАО "ЛОМО" Марина Зверева, ее компания в течение нескольких последних лет проводит лизинговые сделки с недвижимостью каждый год. Госпожа Зверева назвала лизинг недвижимости исключительно привлекательным, с его помощью, по ее словам, удается добиваться полутора-двукратной экономии от стоимости платежей, по сравнению с классическим кредитованием.

Для крупного предприятия лизинг стал фактически единственной возможностью проводить какие-то серьезные модернизации.

Обдумываем перспективы

- Традиционные финансово-кредитные и инвестиционные институты, как правило, не готовы рассматривать нестандартные проекты как объекты кредитования и инвестирования. Потому финансирование таких проектов через лизинг - альтернативный путь привлечения капитала. Насколько он перспективен - лучше спрашивать у лизингодателей. Готовы ли они взять на себя специфические риски нестандартных проектов, и если готовы, то за какую цену? - рассуждал Алексей Чижов.

По мнению А. Чижова, в лизинге недвижимости в большей степени заинтересованы молодые, развивающиеся как производственные, так и девелоперские компании, поскольку серьезно зарекомендовавшим себя на рынке фирмам дешевле пойти по пути простого кредитования.

Тем не менее есть веские основания полагать, что рано или поздно финансовую аренду недвижимости начнут использовать и ветераны рынка.

- В перспективе лизинг - интересный инструмент для развития девелоперских проектов. Конкретных схем пока нет, что неудивительно: я бы на месте лизингодателя не позволял брать на себя такие риски, как преобразование собственности до окончательного расчета за нее. А это уже неинтересно девелоперу. Логично, если такие схемы смогут применять крупные банки в тех случаях, когда выступают девелоперами. Но пока они обходятся собственными и кредитными средствами, - рассказал Евгений Рязанцев.

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ

Дмитрий Горизонтов, генеральный директор Балтийской лизинговой компании:

- Те, из компаний, кто провел хоть одну сделку по лизингу недвижимости, как правило, пишет в своих рекламных материалах, как о готовом продукте и значительном опыте.

Самая главная, на мой взгляд, проблема лежит в области реальной стоимости объекта и его балансовой стоимости, Никто, как правило, не хочет продавать объект за рыночную цену и нести при этом дополнительные расходы.

Вторая, менее значимая, проблема заключается в том, что в России нет пока долгосрочных источников финансирования подобных проектов. Сроки кредитования 3-5 лет очень малы для финансирования сделок, связанных с недвижимостью. Потому эффект от использования краткосрочных сделок ничтожен и им можно пренебречь.

Объекты недвижимости обладают прогнозируемой ликвидностью, что делает данный вид лизинга перспективным при условии долгосрочного финансирования.

Алексей Кукушкин, генеральный директор ООО "Лизинговая компания "Скандинавия":

- На самом деле лизинг отдельных помещений возможен, если на эти помещения существует выделенный кадастровый номер и есть свидетельство о регистрации права собственности. И именно лизинг помещений легче осуществим, нежели лизинг зданий, так как лизингодатель, приобретая в собственность здание, должен оформить и права на земельный участок под этим зданием (право аренды или собственности).

Лизинг же земельных участков законодательно не разрешен, поэтому, передав здание в лизинг, лизингодатель должен передать земельный участок лизингополучателю в аренду. Такая сложная процедура оформления и регистрации сделки увеличивает время на ее осуществление и затрудняет процесс получения банковского кредита лизинговой компанией, необходимого для приобретения объектов недвижимости, так как данные крупные сделки большинство лизинговых компаний не в силах финансировать за счет собственных средств.

Отдельный аспект темы лизинга недвижимости - это формы оплаты, желаемые продавцами недвижимости.

Евгений Колесов, заместитель коммерческого директора компании "Балтийский лизинг":

- В настоящее время со стороны девелоперов и риэлтеров достаточно прохладное отношение к лизингу недвижимости. Пока спрос превышает предложение, присутствует так называемый рынок продавца, и условия по рынку определяет продавец. Когда инициатива перейдет к покупателям, потребуется предлагать не только сам продукт, а еще и финансирование под него, отношение консультантов, девелоперов, риэлтеров к лизингу неминуемо изменится.

О лизинге недвижимости активно говорят последние полтора-два года. Можно подумать, что это предажиотажное состояние. На самом деле данное направление будет расширяться медленно, но упорно, скачка не произойдет.

Сегмент, в котором, как мы полагаем, лизинговые услуги будут наиболее востребованы, - от $300 тыс. до $800 тыс. Это складские, производственные, офисные помещения. Чаще всего обращаются для приобретения через лизинг офисных и складских помещений - стоимость аренды стала настолько высока, что лизинговые платежи практически равны арендным, и при этом клиент реально инвестирует в свое будущее.

Борис Курцман, генеральный директор ООО "Глобус-Лизинг":

- Предприятия, особенно развивающиеся, не могут позволить себе отвлекать сотни миллионов рублей на приобретение объектов недвижимости, а с другой стороны - тратить деньги на аренду и, в конце концов, оставаться ни с чем - тоже не очень привлекательная перспектива. Лизинг недвижимости в этой ситуации мог бы стать оптимальным решением проблемы.

Одно из главных препятствий для активного развития лизинга недвижимости - длительные сроки амортизации. Согласно законодательству срок действия лизингового договора должен быть близок к сроку амортизации с учетом ускорения (коэффициент 3). Недвижимость имеет сроки амортизации 30-50 лет, соответственно, срок договора должен быть больше 10 лет. Сегодня в России финансирование на такие сроки ограничено. Я, как профессиональный заемщик, знаю, что достаточно трудно найти финансирование на срок больше 5 лет, чтобы оно было и длинное, и достаточно дешевое, выгодное и для нас, и для лизингополучателя. В рамках действующего законодательства есть способы решения этой проблемы, например недоамортизация, передача на баланс лизингополучателя.

Владимир Хозиков

Депутаты ЗакСа согласились повысить транспортный налог  »
Юридические статьи »
Читайте также