Кто оценит землю и жилье

Правительство намерено ввести единый учет земли и того, что на ней построено

В ближайшее время в Правительство должен поступить законопроект о создании единого государственного кадастра объектов недвижимости и их технической инвентаризации. Проблема эта в той или иной степени затрагивает интересы огромного количества граждан и юридических лиц, а по мере развития рынка недвижимости и роста числа собственников их станет еще больше, поскольку все это направлено на защиту прав собственника. Основные акценты законопроекта уже известны: создается единая система учета объектов недвижимости, в роли такого объекта в каждом случае выступает имущественный комплекс, который включает в себя земельный участок и "прочно связанные" с ним здания и сооружения.

Система включает в себя и технический учет зданий, строений и сооружений, и кадастровый учет земельных участков, и регистрацию сделок, а также прав на недвижимость. Для потребителей все эти детали становятся жизненно интересными тогда, когда возникает необходимость, допустим, зарегистрировать право собственности на приобретенный участок земли или на расположенный на нем дом. Вот тогда и выясняется, что сделать это совсем не просто: технической инвентаризацией строений занимаются БТИ, землей - коммерческие организации, проводящие землемерные работы на участке, регистрация прав - прерогатива учреждений юстиции. В результате несчастный собственник - все равно, представитель ли предприятия или частное лицо, - вынужден иметь дело с целым полком чиновников и находящихся в той же "орбите" коммерческих структур, тратить уйму времени и денег на сбор сначала необходимой информации, затем - всего пакета документов и, наконец, заниматься собственно оформлением...

Дело не только в том, что организации, с которыми собственник вынужден иметь дело непосредственно, подчиняются различным ведомствам. Ситуация осложняется тем, что до сих пор "уполномоченные органы" могли регламентировать деятельность подчиненных им структур с помощью своих ведомственных документов, нередко на деле приводящих к противоречиям и "пробуксовке" всей системы.

Чего стоит, к примеру, затянувшийся конфликт по поводу проведения технической инвентаризации - этого первого и важного звена в цепочке действий, необходимых собственнику, чтобы зарегистрировать свои права на недвижимость. Исторически технической инвентаризацией еще с советских времен занимались БТИ. Причем находились они в системе местных жилкомхозов, куда и отдавали львиную долю прибыли. В то же время методическое руководство над БТИ осуществлял Минжилкомхоз - в лице своего подведомственного предприятия "Ростехинвентаризация". Когда в 2000 году Госстрой, куда влили жилкомхоз, получил от Правительства право уполномочивать организации, занимающиеся техучетом и техинвентаризацией, руководители ведомства попытались переподчинить всю разветвленную систему БТИ напрямую "Ростехинвентаризации". Большинство губернаторов стали насмерть. Ведь, с одной стороны, они "вложились" в создание сети бюро (помещения, оргтехника, сохранение архивов). А с другой - отлично понимали, что при бурно развивающемся рынке недвижимости и необходимости при любой сделке, любом действии с домом ли, квартирой или другим объектом проводить техническую инвентаризацию сеть БТИ неизменно останется той самой курочкой, несущей свои золотые яйца прямиком в региональную казну. (Для примера по поводу потенциала этого сегмента рынка: деятельность крупнейшего в России МособлБТИ в прошлом году была вторым среди облпредприятий по значимости источником наполнения бюджета Московской области.)

Тогда в Госстрое поступили просто: решили создать свою коммерческую сеть филиалов "Ростехинвентаризации", одновременно отказав в полномочиях государственным и муниципальным БТИ. Параллельно население информировалось о "ликвидации" муниципальных БТИ и о том, что выданные ими справки "недействительны". Крайними, как всегда, оказались люди: попробуй разберись, кто прав и не выложил ли ты зря деньги за документы, если высокопоставленный чиновник в газете говорит одно, а в местном БТИ - другое.

Лихорадило не только Москву и Санкт-Петербург, но и Башкортостан, Татарстан, Карелию, Краснодарский край, Ставрополье и десятки других регионов.

Пришлось вмешаться Правительству: еще в конце февраля было решено приостановить полномочия Госстроя в части назначения и аккредитации организаций, проводящих техучет и техинвентаризацию. Но бюрократическую машину, уж если она завелась, остановить не так просто. Доходит до анекдота: в Кировске состоялось судебное разбирательство: представители регионального подразделения "Ростехинвентаризации" через суд оспаривают деятельность коллег из БТИ, которым Госстрой не продлил лицензию. Но исковое заявление писалось давно, и с тех пор не только Госстрой лишили права раздавать лицензии, но и более того - случилась смена кабинета и реформирование всей системы Правительства. Так что судья был в крайнем недоумении: ведомство, на которое ссылались истцы, реорганизуется - так что даже непонятно, чьи интересы в результате были ущемлены. Решено было мудро: подождать, пока в Москве все утрясется. Подвешенным остался "маленький" вопрос - что же делать кировчанам, которым приспичило теперь, а не раньше или позже купить или продать квартиру?..

В настоящее время Минэкономразвития России, которому переданы функции бывшего Госстроя России по вопросам технической инвентаризации, собирается наделить необходимыми полномочиями все организации технической инвентаризации, учрежденные субъектами Российской Федерации.

Вернемся к законопроекту. Если верить его авторам, он для того и пишется, чтобы создать "правовые основы функционирования системы учета объектов недвижимости", чтобы максимально эту систему упростить и облегчить жизнь собственникам. Эксперты Института экономики города, также принимавшие участие в работе, высказываются определеннее: "До сих пор технико-организационные аспекты и ведомственные интересы заслоняли главное, а именно то, что система должна создаваться не во имя регистрации как таковой, а чтобы обеспечить со стороны государства гарантии зарегистрированных прав".

Принципиальный момент - необходимость уйти от существующих сегодня параллельно систем учета земельных участков и учета того, что на них построено, объединив в рамках одной государственной структуры ныне разрозненные функции кадастрового и технического учета. В результате будет сформирован единый кадастр недвижимости.

Для этого, по мнению экспертов, прежде всего предстоит весьма сложная и неоднозначная процедура - объединить государственный кадастровый учет земельных участков и государственный технический учет объектов недвижимости. Как организовать наиболее эффективную работу инвентаризации и учета объединенных объектов недвижимости - ведь земельные участки меняются реже, а строения - более мобильные объекты, которые то достраивают, то вовсе сносят?.. Как соединить архивные данные по земле с мощнейшими архивами БТИ, прослеживающими иногда чуть ли не вековую историю зданий и сооружений? Чисто механическое объединение вряд ли возможно.

Авторы законопроекта предполагают разделить наконец функции учета и технической инвентаризации: учет по-прежнему останется прерогативой государства, которое должно контролировать все происходящее на рынке недвижимости. Подготовкой же необходимых для учета документов, как и сейчас, могут заниматься и коммерческие организации, получившие лицензию на этот вид деятельности, в том числе, понятно, и БТИ.

Но это не единственная организационно-техническая проблема. Объединение двух различных ныне подсистем государственного учета потребует унификации документации при создании единого кадастра. И здесь опять-таки не избежать противоречий. Поскольку разные ведомства имели возможность утверждать учетные формы самостоятельно, они, как правило, плохо стыкуются друг с другом и нередко противоречат другим нормативным актам.

Еще одна важная проблема, которую предстоит решить законодательно, - это обеспечение гарантии прав, зарегистрированных в Едином государственном реестре прав, и создание механизма финансовой компенсации ущерба в случае ошибок, допущеных при технической инвентаризации объектов. Свободный рынок недвижимости сопряжен с большими рисками, связанными с ее продажей. При возникновении конфликта по поводу права на недвижимое имущество всегда приходится решать, кому останется собственность - добросовестному приобретателю или бывшему хозяину, права которого оказались ущемлены. В большинстве зарубежных законодательств превалирует защита интересов добросовестного приобретателя. Но одновременно есть четкие механизмы финансовой компенсации бывшему собственнику, если не удается взыскать убытки с виновной стороны. Механизмы такой компенсации можно организовать разными способами - от создания государственного целевого бюджетного фонда (некий вариант государственного страхования прав на недвижимое имущество) до создания базы для развития системы страхования.

В любом случае реформирование системы учета недвижимости и регистрации прав на нее - процесс долгий и сложный. И самая большая сложность, пожалуй, в том, что система не создается с нуля, а перестраивается постепенно, и по мере этой перестройки приходится придумывать, как нейтрализовать массу уже существующих противоречий и противоречий, которые могут возникнуть в процессе реформирования. Главное, что при этом система обязана продолжать работать: этого требуют интересы собственников и сам бурно развивающийся рынок недвижимости.

Справка "РГ"

Как развивалась система регистрации прав на недвижимость

1991 год. Принят земельный кодекс РСФСР, по которому функция учета земельных участков перешла к созданному годом ранее Госкомзему России и его территориальным подразделениям.

1992 год. В составе райкомземов и горкомземов создается система кадастровых бюро, занимающихся регистрацией правовых актов на землю, организацией подготовки государственной отчетности по вопросам использования земельных ресурсов и созданием базы данных автоматизированной кадастровой системы, ведение земельного архива, обеспечение потребителей кадастровой информацией.

1993 год. Указ Президента о создании единой системы регистрации и оформления документов о правах на недвижимость. Фактически выполнен не был: на деле правоустанавливающие документы на недвижимость выдавались различными госорганами - комитетами по управлению имуществом и фондами имущества на имущественные комплексы, а БТИ - регистрационные удостоверения на отдельные объекты.

1994 год. Гражданский кодекс РФ впервые законодательно отделил государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним от учета недвижимого имущества (статья 131).

1997 год. Принят Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Функция по регистрации прав на недвижимость, сделок и договоров с недвижимостью окончательно передана в учреждения юстиции под контроль Минюста России.

1998 год. Введены единые формы госреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

1999 год. Постановление Госстроя РФ, по которому федеральным органом исполнительной власти в области государственного технического учета и технической инвентаризации является Госстрой, а выполнение этих функций ложится на ГУП "Ростехинвентаризация", ее подразделения в субъектах, а также БТИ, которым предложено "влиться" в эту систему.

2000 год. Вступил в действие Федеральный закон "О государственном земельном кадастре", создающимся, в частности, для обеспечения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, оценки земель для налогообложения.

2002 год. Подготовлена концепция проекта нового закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Использована информация Института экономики города.

Ирина Невинная

Создают конкуренцию  »
Юридические статьи »
Читайте также