Наниматель, сдавай ордер. Собственник, готовь кошелек, читая новый Жилищный кодекс

Сегодня мы распоряжаемся нашими квадратными метрами по Жилищному кодексу РСФСР 1983 года. Правда, одновременно в "квартирном вопросе" действует еще огромное количество документов - от инструкций до федеральных законов. Все это законодательное сооружение напоминает башню из кубиков, построенную неверной младенческой рукой. 1 марта башня эта перестанет существовать. Вступит в силу новый, уже подписанный президентом, Жилищный кодекс РФ, а 46 законов и нормативных актов прекратят свое действие. Мало кто из юристов сегодня готов квалифицированно комментировать новый кодекс. Разбираться в хитросплетениях новых формулировок предстоит еще долго. Но некоторые моменты жилищной политики недалекого уже будущего видны, как говорится, невооруженным глазом.

Особым достижением кодекса юристы-теоретики считают разграничение полномочий в жилищной политике между властями федеральными и прочими. Большие задачи возложены на власти муниципальные: и право признавать людей малоимущими, и предоставление жилья по договорам социального найма, и принятие решений по переводу помещений из жилого фонда в нежилой, и согласование перепланировки жилья, и еще множество дел... Честно говоря, немного страшновато. Мы в Петербурге, к сожалению, привыкли к тому, что нашим муниципалам и установку урн не всегда доверить можно. А тут - жилье! Но новый кодекс, оказывается, об этом тоже "подумал". Москве и Санкт-Петербургу предписано самим решать, кто будет заниматься учетом, распределением и прочими вопросами, связанными с жильем. А поскольку в нашем городе пока не рассматриваются никакие законопроекты на этот счет, можно считать, что в этой части новый кодекс у нас не будет действовать еще долго - до принятия соответствующего городского закона. И, следовательно, руководить "жилищным процессом" пока будут привычные нам структуры привычным нам образом.

Впрочем, кое-что новое все же будет.

Отныне граждане перестанут путаться в понятиях. С момента начала действия кодекса разницу между наемным жильем и социалистической "предоставленной квартирой" поймут все. То, что сегодня в обиходе мы именуем муниципальным или неприватизированным жильем, - это и есть найм. И если кому-то посчастливится заключить договор найма после 1 марта 2005 года, то бишь получить по очереди какое - никакое жильишко, приватизировать его бесплатно будет уже невозможно. Соответственно, с 1 марта отменяется закон "О приватизации жилищного фонда в РФ". Жилье, которое граждане занимают на правах найма сейчас, еще можно оформить в собственность бесплатно, но только до 1 января 2007 года. Кто не успеет, тот опоздает навсегда. Таким образом, воздвигнута прочная законодательная граница между наймом жилья и его приобретением в собственность. Ордер на наемную квартиру перестает существовать. Теперь основным документом для жителей неприватизированных квартир становится договор о найме.

Прочно прикрыта и такая лазейка, как приобретение жилья через обмен. Помните, как в былые годы: оформляли переселение как обмен, а, по сути, это была сделка по приобретению жилья у прежнего жильца. Сама возможность обмена сохранена, но это потребует больших усилий и огромного количества согласований. Главные условия: обмен возможен только между нанимателями (не собственниками) и только с согласия наймодателей (властных структур, на балансе которых находится жилье).

Право на бесплатное предоставление жилья по договору социального найма имеет только тот, кто официально признан местными властями малоимущим и нуждающимся в улучшении жилищных условий. Критерии "бедности" и "нужды" должны быть установлены городскими законами. В Петербурге пока такого закона нет. Федеральные власти оставили за собой право определять иные категории граждан, которые могут рассчитывать на бесплатные квадратные метры на условиях социального найма.

Кстати, о квадратных метрах. Сколько положено на каждого из нас? Сколько нужно их занимать, чтобы быть признанным нуждающимся? На все эти вопросы кодекс уполномочивает отвечать муниципальные власти. В нашем случае отвечать будут власти городские. Причем нормативы по метражу должны существовать в виде городского закона. Ни инструкции, ни распоряжения, ни заявления, как говорится, к делу не подошьешь.

Кодекс определил лишь четыре категории граждан, которые имеют право на первоочередное заключение договора социального найма. (Проще говоря, на бесплатное и внеочередное получение жилья.) Это дети-сироты, вышедшие в "большую жизнь" из интернатов; отслужившие в армии или освободившиеся из исправительных заведений. Это люди, чье жилье официально признано непригодным для проживания в случаях, если ситуацию не могут исправить даже ремонт или реконструкция. Это пострадавшие в результате стихийных бедствий. И, наконец, это тяжелобольные. В отношении последних никакой конкретики кодекс не содержит. Говорит лишь, что перечень болезней, дающих право социального найма жилья вне очереди, может определять только правительство Российской Федерации.

Все прочие категории - в общую очередь. Вернее, в две общие очереди. Одна формируется субъектом Федерации из тех, кто, по закону этого субъекта, признан нуждающимся и малообеспеченным. Вторая состоит из тех, кого в особые категории запишет федеральное законодательство. Если человек подходит как для первой, так и для второй очереди, он вправе выбирать, куда зачисляться.

Впрочем, тщательные юридические разработки принципов построения очередей имеют скорее теоретическое, нежели практическое значение. О сроках движения очереди, о новом жилье, построенном специально для найма, в кодексе ни слова. Остается лишь надеяться на то, что муниципальный жилой фонд после 1 марта перестанет таять в лучах приватизации и естественная убыль населения откроет хоть какие-то возможности улучшения жилищных условий очередников.

Кодекс разрешил нанимателю отсутствовать сколь угодно долгий срок. Это примерно то же самое, что прежде именовалось бронированием жилья. Но разница весьма существенна. В отличие от социалистической брони ныне наниматель должен аккуратно вносить квартплату за пустующее жилье. Иначе договор найма с ним будет расторгнут.

Впервые в новом кодексе регламентируются обязанности и ответственность как наймодателя, так и нанимателя жилого помещения. Наймодатель обязан предоставлять "необходимые коммунальные услуги надлежащего качества". Как это понимать и кто именно будет определять степень "необходимости" и "качества", не совсем ясно. Зато наниматель, который неудовлетворен качеством услуг, может требовать снижения квартплаты. Впрочем, такая возможность теоретически существует и сейчас, однако ни одного примера действия этой нормы в Санкт-Петербурге привести, увы, невозможно. Несколько судебных процессов, начатых "из принципа" неудовлетворенными качеством услуг гражданами, так и не привели к реальному уменьшению цифр в счетах квартплаты.

Интересная деталь, на которой хотелось бы заострить внимание нанимателей (по-старому - квартиросъемщиков): в перечне обязанностей властей отсутствует ремонт имущества и оборудования, находящегося внутри квартиры. Отныне (вернее, с 1 марта) это целиком и полностью забота нанимателя. А наймодатель отвечает за состояние так называемого имущества общего пользования: коммуникации в подвалах, лифты, мусоропроводы и прочее. В общем, кодекс окончательно закрепил положение, к которому мы уже привыкли. Так что даже теоретическая возможность потребовать от коммунальщиков ремонта унитаза или замены трубы в квартире перестает существовать. В чем еще будут состоять права и обязанности нанимателей и наймодателей, будет записано в тексте договора. Того самого, который будет главным документом вместо отмирающего ордера. Договор этот будет типовым, и текст его будет утверждаться федеральным правительством.

Самый больной вопрос, ответ на который некоторые из нас, сдерживая ужас, ожидали от нового кодекса, - возможность выселения без предоставления иного жилья. Такая позиция в кодексе появилась, но не привнесла ничего нового. У законодателей и президента так и не поднялась рука прописать выселение "без предоставления" за долги по квартплате. Выселить "на улицу" по кодексу могут только в двух случаях. Первое: если вы даже после тысячного китайского предупреждения продолжаете взрывные работы в своем жилище. И второе: власти могут выгнать из дома тех, кто лишен родительских прав, если их пребывание в доме угрожает жизни и здоровью ребенка. Ребенок, естественно, при этом сохраняет право на проживание.

А неуплата, многолетние долги остаются лишь поводом для судебных разбирательств, в результате которых должников могут переселить в менее благоустроенное место или на меньшую жилплощадь. Причем в судебном решении должен быть указан адрес переселения.

Есть новости для будущих депутатов Государственной Думы. Квартиры в Москве, которые они в обязательном порядке получают после избрания, теперь будут относиться к специализированному жилью. Это то, что в прежние времена именовалось жильем служебным: завершились твои полномочия - до свидания, пожалуйте по месту основного проживания. Для иных категорий граждан, обеспеченных служебным - пардон - специализированным жильем, действует то же правило. Впрочем, как раз для "иных" это в отличие от депутатов новостью не является.

Все разделы кодекса, относящиеся к собственникам жилья, членам жилищных кооперативов, предоставляют практически все вопросы и проблемы решать им самим в соответствии с их уставами или договорами, если, конечно, это не противоречит гражданскому законодательству России. Самые широкие полномочия и... полная ответственность за состояние своего дома. В том числе и полная финансовая ответственность. Правда, возможность получения субсидий сохраняется, причем на тех же правах и по тем же основаниям, что и у нанимателей жилья. Порядок и размер субсидий устанавливает правительство России, а выплачивать их Санкт-Петербург и Москва должны из своих бюджетов. Всем другим субъектам Федерация даст на эти цели деньги из государственной казны.

Важен один частный вопрос, который, впрочем, беспокоит огромное количество сограждан. Разведенные супруги, внимание! Новый кодекс устанавливает отношения между собственником жилья и бывшими членами его семьи при пользовании этим жильем. Предусмотрено, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилья право пользования этим жильем за бывшими членами семьи не сохраняется, если, конечно, они полюбовно не договорятся. Изгоняемому супругу можно посоветовать обратиться в суд. Но суд может принять решение лишь о временном пребывании бывшего члена семьи в не принадлежащей ему квартире. Причем срок этого пребывания должен быть указан в решении суда. Однако если у бывшего супруга нет ни средств, ни надежды на обустройство жизни по-новому, да к тому же он вправе рассчитывать на алименты, то суд может обязать супруга-собственника приобрести жилплощадь для бывшей половины.

А вот что к частностям никак не относится, так это специальный раздел кодекса, именуемый "Управление многоквартирными домами". Тема из области жилищно-коммунальной реформы. Главная мысль: собственник обязан определить, каким образом будет происходить управление домом, в котором он живет. Если в доме живут множество собственников, то они должны собраться и принять соответствующее решение. У них есть три варианта: управляться самим, создать товарищество или кооператив из себя же или заключить договор с профессиональной управляющей компанией максимум на пять лет. Если дом государственный или больше половины квартир в нем не приватизированы, то еще проще. Власти сами определят, кому отдать его в управление. Кодекс дает собственникам всего год, чтобы определиться. Если через год никакого решения не будет, местные власти путем проведения конкурса сами заключат договор на управление. Но в этом случае через год собрание собственников вправе вновь вернуться к вопросу об управлении, принять решение самим или одобрить выбор властей.

Стоит помнить, что Жилищный кодекс РФ - это основной, но отнюдь не исчерпывающий документ, декларирующий государственную политику в жилищной сфере. Вдогонку сейчас будут приниматься и другие нормативные акты, объясняющие, уточняющие, решающие локальные задачи. К тому же кодекс едва ли не половину основополагающих вопросов оставил для решения городскими властями: и законодательными, и исполнительными. Так что федеральный Жилищный кодекс - это самое начало.

Изучение его положений тоже в начальной стадии. Мы бросили лишь первый и довольно поверхностный взгляд на перемены, ожидающие нас.

Наталья Орлова

Спрашивали - отвечаем  »
Юридические статьи »
Читайте также