Вот моя деревня. Вот коттедж родной где, когда, как и с кем лучше покупать коттеджи

Коттеджное строительство переживает бум. По данным риэлтеров, 30% петербуржцев были бы не прочь постоянно жить за городом, около 40% хотели бы приобрести там дачу. Однако цены на коттеджи неуклонно растут. И спрос сильно опережает предложение.

Как погибли замки

Покупатели коттеджей уже не те, что были лет десять назад. В начале 1990-х это обычно был человек, одевавший к спортивным брюкам малиновый пиджак и не стремившийся делиться информацией об источниках своих доходов. Он не мечтал ни о чем другом, кроме кирпичного загородного замка площадью 800 кв. м, отделенного от аборигенов высоким забором.

Очень скоро новые русские покупатели поняли, что просторные дворцы в чистом поле малопригодны для жизни, да и содержание громадин влетает в копеечку. Многие не смогли одолеть даже сам процесс строительства. Более 60% коттеджей первой волны (1991 - 1993 годы) так и остались недостроем. В конце 1990-х заказчики стали избавляться от своих замков. Но сделать это было непросто - новый клиент пошел более тонкий. До сих пор остовы недостроенных монстров разнообразят пейзажи по всей Ленинградской области.

Оптимальным способом обзавестись собственным домиком стало участие в проекте строительства коттеджного поселка. В этом случае и само строительство обходится дешевле, и обслуживание оказывается доступным. Гораздо выгоднее поделить расходы на охрану между двумя-тремя десятками соседей, чем раскошеливаться на нее одному. Кроме того, объединившись, несколько покупателей могут себе позволить открытие в поселке медпункта и магазина.

Уже в конце 1990-х заказчики стали обращаться к немногочисленным тогда архитекторам, специализирующимся на "малых формах". Постепенно у петербургских домов появилось свое лицо, отличающееся не только от докризисных замков, но и от московских собратьев.

Сегодня петербургский коттедж - это здание, тяготеющее к классической архитектуре, без особой вычурности. Если раньше трудно было найти домик площадью менее 400 кв. м, то теперь большинство коттеджей вписываются в параметры 150 - 300 "квадратов" и имеют не более двух этажей. Обычно это дом с участком 15 - 30 соток, на котором расположены отдельно стоящие хозяйственные постройки. Зарывать подсобные помещения в подвал у нас не принято - слишком сложные грунты, требующие больших вложений.

При этом петербуржцы почему-то остаются верны кирпичу. Хотя новые строительные материалы не только не уступают, но и превосходят кирпич по потребительским характеристикам. Например, газобетонные дома дешевле и быстрее строятся. Но пока газобетон не так распространен в Петербурге, как в Москве. Деревянные дома тоже уступают по популярности кирпичным, но по другим причинам - они дороже и сложнее в обработке. Каркасное домостроение у нас пока находится в зачаточном состоянии. Немного и монолитной малоэтажки, что отчасти объясняется активной антирекламной кампанией этого типа домостроения, разразившейся в начале 2000-х.

Лет десять назад было модно функциональное зонирование жилья: в тихой зоне можно было располагать только спальни и детские, в шумной - гостиные и бильярдные, в "мокрой" - кухни и санузлы. Теперь четкого закрепления функций за каждой зоной в домах обычно нет (при этом все больше становится домов, где число санузлов стремится сравняться с числом проживающих), внутренние стены делаются некапитальными. Если что - можно сделать перепланировку. Да и на вторичном рынке продаются такие мобильные объекты гораздо лучше.

Сколько соседей надо

Если спросить потенциальных покупателей коттеджей, сколько соседей они хотели бы видеть рядом, большинство ответят - одного-двух. И первые поселки "послезамковой" эры действительно состояли из нескольких домов. Но обходилось это слишком дорого. Сейчас среднестатистический поселок состоит из 20 - 50 отдельных домов. По мнению руководителя отдела маркетинга и продаж компании "Традиция" Алексея Герасимова, коттеджные поселки отличаются в зависимости от назначения (для постоянного проживания и для периодических наездов), от цены (эконом-класс, бизнес-класс или элита). Причем отличия эти принципиальны.

Постоянным жителям необходимо иметь возможность каждый день ездить на работу, отправлять детей в школу (не сельскую). В самом поселке они хотели бы иметь магазины, тренажерные залы, сауны-бассейны... Те же, кто использует загородный коттедж как дачу и заезжает туда только на выходные и в отпуск, могут обойтись без большинства этих удобств. Зато для них важно, чтобы неподалеку были озеро, лес и живописный овраг.

По цене коттеджи обычно делят на пять типов.

Первый - наиболее демократичный. Это дома стоимостью $35 - 50 тысяч (без цены участка), построенные по принципу детского конструктора. В большинстве случаев это одиночные проекты, а не коттеджные поселки. На эксклюзив заказчику в данном случае рассчитывать не приходится. Фирма-изготовитель собирает домик из типовых блоков (панельных, деревянных и т. д.). У таких коттеджей есть неоспоримые достоинства - типовые домики строятся быстро и вписываются практически в любой ландшафт. Идеальный вариант для того, кто ранней весной продал квартиру и уже в конце лета хочет поселиться в новом доме.

Второй тип коттеджей - эконом-класс (кстати, коттеджи этой и более высоких ценовых категорий, как правило, объединяются в поселки). Такие дома тоже отличаются типовыми проектами застройки, но более сложными. Они расположены на расстоянии не более 60 - 70 км от города и стоят порядка $70 - 100 тысяч. Число дополнительных услуг в "экономных" поселках минимально. Как правило, это только охрана и единая управляющая компания для обслуживания домов, которых в одном поселке может быть до 100.

Третий тип - бизнес-класс. Обычная дислокация - берега Финского залива, Карельский перешеек. Все дома выдержаны в едином стиле, но для каждого коттеджа составляется отдельный проект. Ценовой коридор: от $200 тысяч до $600 тысяч. На стоимость влияет транспортная доступность. Если поселок находится недалеко от Петербурга, но добраться туда можно только проселочными дорогами, то клиента туда не заманишь никакими видами. Наличие мест для общего досуга поселян - обязательно, но самих соседей никак не должно быть больше 50, иначе поселок рискует скатиться на категорию ниже. Хотя, как и все правила, это не является законом.

По мнению начальника отдела продаж компании "Содружество" Ирины Смирновой, "число домов должно быть таким, чтобы стоимость подведения коммуникаций оправдывала себя". То есть никак не меньше 10, но и не больше 50 (в комплексе "Зеленые холмы" в Сярьгах "Содружество" как раз строит 50 домов). Но если найдутся желающие жить в тихом поселке из пяти домов, то и это возможно.

Четвертый тип - элитные объекты. Те, кто способен выложить за домик порядка $1 млн, обычно требуют, чтобы дом располагался в местах, где охотилась на тигра императрица Екатерина или где Петр строгал очередной корабль. В общем, в непростом месте, а "с прошлым" - реальным или вымышленным. Обычно в элитных поселках бывает не более 10 коттеджей. Говорить о дополнительных услугах и сервисе излишне - в VIP-городке, как в Греции, должно быть все.

Отдельно стоят индивидуалы, которые не хотят видеть рядом с собой никого и ничего, кроме природы и неубитых медведей. По словам специалистов, таких клиентов немного, зато доход от каждого равен доходу от нескольких десятков покупателей эконом-класса. Принцип таких заказчиков - жить там, куда не ступала нога человека. И не может ступить, потому что обычному человеку туда не добраться. Подобные домики, ценник которых ведет отсчет от $2 млн (за скромный вариант), находятся там, откуда их хозяева вылетают для общения с миром на вертолетах или выплывают на яхтах. Подобный объект - как правило, одна из нескольких загородных резиденций специалистов по газо- и нефтепроводам, прописанных в Москве или по месту добычи полезных ископаемых. В этих кругах сейчас модно иметь несколько домиков в разных регионах России (и не только в ней).

Город или область?

Еще лет пятнадцать назад слово "коттедж" ассоциировалось только с загородной жизнью. Сейчас можно построить себе домик собственно в Петербурге, недалеко от метро. Городские коттеджные поселки сильно отличаются от загородных собратьев. Как пояснили в компании "Особняк" (предприятие группы "ЛСР"), коттеджное строительство в городе представлено в основном таунхаусами, а в области - отдельно стоящими коттеджами.

"Малоэтажная застройка в городской черте отличается от загородных домовладений в первую очередь количеством земли, прилегающей к дому, а также архитектурой. При этом качественные коттеджи в Ленобласти стоят дороже таунхаусов", - говорят специалисты "Особняка".

"Коттеджное строительство - достаточно привлекательная отрасль как для инвесторов, так и для застройщиков, но при условии реализации ими комплексных проектов. Я имею в виду строительство поселков с полной инженерной и социальной инфраструктурой. Думаю, что доходность этого сегмента будет только расти. Но реализация таких проектов под силу только компаниям, имеющим возможность привлечь значительные финансовые ресурсы, так как зачастую в течение первого года строительства таких проектов может потребоваться вложить 30 - 50% инвестиций от всей стоимости проекта", - говорит Виталий Вотолевский, генеральный директор компании "Петербургстрой Skanska". С этим связана одна из проблем, которая, правда, становится все менее характерной для отрасли. Бывает, что небольшая компания задумает возводить поселок, но не рассчитает свои силы. Возникают проблемы с финансированием, права застройки переходят к другой фирме... Поэтому для покупателя важно навести справки о компании-застройщике.

Еще одна проблема городской коттеджной застройки - высокая себестоимость строительства, в которой немалую роль играют затраты на право застройки. Из-за этого городские коттеджи приходится делать сблокированными и более высокими, чем загородные. Иначе застройщику не окупить затрат. На этапе строительства такие дома продаются по цене от $700 до $3 тысяч за кв. м.

"И для застройщиков, и для инвесторов пока выгоднее строить высотное многоквартирное жилье, так как не хватает участков под малоэтажную застройку. Но малоэтажный рынок, без сомнения, очень привлекателен для вложения. Именно поэтому тенденция рынка жилищного строительства постепенно сдвигается в сторону увеличения количества малоэтажных проектов. И через некоторое время, при наличии участков под застройку, малоэтажное строительство может выделиться в основную группу, сместив вектор рынка в сторону "малоэтажки". Так давно происходит во всем мире, и в итоге так будет и у нас", - считает генеральный директор ЗАО "Северо-Западная строительная корпорация" Михаил Голубев.

Но более активно, конечно, застраивается Ленобласть. На сегодняшний день в Ленобласти и пригородах Петербурга реализуется около 70 проектов строительства коттеджных поселков. По-прежнему наиболее дорогим и престижным считается Курортный район. Не отстает Всеволожский. Не теряет привлекательности Выборгский.

Однако растет интерес и к другим районам. Все больше привлекают покупателя так называемые "вишневые сады" (старые дома-развалюхи, на месте которых застройщики возводят современные коттеджи) в Пушкине и Павловске. Нарасхват идут участки в Приозерском направлении: их скупают по $4 - 6 тысяч за сотку - как минимум вдвое дороже, чем года два-три назад. А неожиданный всплеск интереса к застройке окрестностей Стрельны напрямую связан с превращением Константиновского дворца в президентскую резиденцию.

Расценки на землю под индивидуальную или поселковую застройку в последние годы растут в геометрической прогрессии. Если года три-четыре назад ценник в $5 - 8 тысяч за сотку поражал воображение, то теперь это нижняя стоимостная граница для участков в малопопулярных прежде Пушкине - Павловске (рост с 2001 года составил 350 - 500%). Такие цифры выглядят крайне скромно на фоне участков стоимостью до $25 тысяч за сотку - столько просят порой за землю в Курортном районе.

А цены все выше и выше

В новом, еще не принятом Генеральном плане Петербурга о коттеджном строительстве говорится очень уважительно. По словам главного архитектора Петербурга Александра Викторова, к 2025 году в городе должно прибавиться еще около 10 млн кв. м малоэтажного жилья.

Для Ленобласти коттеджное строительство является естественным приоритетом. Подавляющее большинство областных территорий определены в планах властей как зоны малоэтажной застройки. Правда, пока, по словам специалистов компании "Особняк", "на городском рынке работать выгоднее, так как для этого созданы определенные условия. Рынок малоэтажного домостроения в Ленобласти находится в процессе становления и имеет свою специфику. В первую очередь это касается юридических вопросов, а также отсутствия за городом инфраструктуры".

По мнению застройщиков, "малоэтажка" могла бы развиваться активнее, если бы не масса бюрократических и законодательных проблем, с которыми приходится сталкиваться компаниям. Чего стоит только вопрос перевода земельных участков из категории сельхозземель в "поселенческую" категорию. В основном на рынке Ленобласти представлены именно сельхозземли, где строительство допускается лишь как дополнительная хозяйственная деятельность. Правда, можно изменить статус земли. Законы, позволяющие это делать, есть, но на практике, говорит гендиректор АН "Бекар" Алексей Бегунов, "процедура перевода земель из одной категории в другую становится уравнением со многими неизвестными, порой не имеющими решения".

Впрочем, когда крепость не сдается, ее обходят. "Обходные механизмы" разъяснил нам директор ООО "Система" Игорь Слышков. Не нарушая Земельного кодекса, девелоперы создают садоводческие некоммерческие товарищества (СНТ) или дачные некоммерческие партнерства (ДНП). Кодекс допускает, что в рамках деятельности СНТ и ДНП возможно не только "ведение садоводства, огородничества", но и "дачное строительство". Конечно, "садоводы" и "дачники", вступившие в такие товарищества, не будут сажать брюкву. Но это, в конце концов, и не важно. Главное - что дом построен законно. Правда, прописаться в таком коттедже будет очень сложно. Но и эта проблема тоже решается.

Еще одна проблема - дефицит инженерно подготовленных участков. Инвестор готов и сам проводить эту подготовку. Но его останавливает отсутствие гарантий, что участок останется за ним, что администрация того или иного района Ленобласти

В райжилобмен - с того света Дело Чичикова живет и побеждает  »
Юридические статьи »
Читайте также