Гол в ворота строителей забивают дольщики. Строители переходят в контратаку...

Такого накала страстей петербургский бизнес не испытывал со времен перестроечной неразберихи. Зал, в котором собрались представители строительного комплекса города, буквально кипел от негативных эмоций в адрес разработчиков пакета федеральных законов по градостроительству и развитию жилищной сферы. Всего в декабре 2004 года было принято 25 законов из этого пакета. Бесспорным лидером по количеству нападок и критики стал закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

С 1 апреля этот закон вступает в силу. 24 марта, то есть за неделю до этого знаменательного события, в Петербурге прошла большая конференция, посвященная новым законам, чуть раньше на эту же тему была развернута дискуссия на заседании «круглого стола» в ИА «Росбалт». В обоих случаях в центре внимания неизменно оказывался он — закон о дольщиках.

«Дольщикам и так неплохо живется»

Весь пакет документов разработчики разделяют на пять блоков: Жилищный кодекс; законы, направленные на повышение платежеспособного спроса (о жилищно-накопительных кооперативах, об ипотеке…); законы, направленные на развитие собственно жилищного строительства (Градостроительный кодекс, о долевом строительстве…); законы, стимулирующие оборот жилья на рынке, и законы, связанные с налогообложением.

Идеальных законов нет, большинство из них требует корректировки, и это всеми воспринимается спокойно. Лишь два документа вызвали у бизнесменов эмоциональный шок: «О жилищно-накопительных кооперативах» и «Об участии в строительстве многоквартирных домов…». Представители ЖНК заявили, что, желая предотвратить образование жилищных пирамид, законодатели сильно перестарались и сделали невозможной работу добросовестных кооперативов. Судя по всему, этот документ ожидает серьезная доработка.

Иная ситуация складывается вокруг закона о дольщиках. По существу, строителей всего-навсего обязали работать в правовом поле, государство защитило интересы граждан в заведомо неравноправных отношениях. Совершенно ясно, что человек с улицы — более слабая сторона в договоре с мощной профессиональной организацией. Однако за 13 лет долевого строительства (первый договор о долевом участии в Петербурге был заключен в 1991 году) все настолько привыкли к сложившимся правилам игры — игры в одни ворота, что совершенно очевидные вещи: ответственность за сроки строительства и качество жилья, обязательность раскрытия информации воспринимаются как посягательство на святая святых строительного рынка.

«Вот вступит закон в силу, и все рухнет в одночасье», — грозят самые непримиримые представители строительного сообщества. Так, по мнению вице-президента Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования Валерия Казейкина, принятые законы никоем образом не позволят российским строителям удвоить к 2010 году объемы жилищного строительства, то есть выйти на показатель 80 млн. кв. м в год (в 2004 г в России построено 41 млн. кв. м жилья), так как требуемую для этого сумму в 2,8 трлн. рублей им неоткуда будет взять. «Даже если объем ипотеки, на которую делают ставку разработчики законов, возрастет в 10 раз, это проблему не решит», — заявил он.

Г-н Казейкин убежден, что проблема защиты прав дольщиков надуманная. В доказательство он привел следующие данные: из 60 тыс. договоров долевого участия, изученных в 30 регионах, расторгнуто было лишь 0,9%, из них только треть по суду, причем в трех из четырех случаев суд принимал решение в пользу дольщиков.

Плач Ярославны и шантаж в одном флаконе

Выступление г-на Казейкина на конференции было встречено бурными аплодисментами. А вот разработчиков законов строители не поддержали. Депутату Госдумы Петру Шелищу вообще было заявлено, что он «далек от бизнеса и от народа». В пылу дискуссии мелькнула даже фраза о митинге против введения закона о дольщиках. Совершенно непонятную позицию занял депутат петербургского ЗакСа, председатель комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным ресурсам Михаил Амосов, заявивший, что закон о защите дольщиков как бы и не нужен, «достаточно пункта о государственной регистрации договоров долевого участия».

Президент холдинга «ЛенСпецСМУ» Вячеслав Заренков обвинил во всем московских консультантов, которые в работе над законами преследовали свои цели, а на петербургскую специфику не обращали внимания. По его мнению, закон о дольщиках только увеличивает количество вопросов, на которые нет ответов. Заслуженный строитель оказался не на шутку обиженным, заявив, что законодатели «поставили строителей в положение подозреваемых», и даже пригрозил уйти строить в Испанию или еще куда.

Генеральный директор ОАО «Петербургстрой» Виталий Воталевский сообщил, что Ассоциация домостроителей и производителей строительных материалов Санкт-Петербурга и Ленинградской области уже передала в Думу свои поправки к закону. По его мнению, новые правила игры вынуждают строителей застраховаться от всех рисков и увеличить сроки возведения домов до 5—6 лет. «Вполне вероятно, чтобы снизить риски застройщикам придется создавать отдельное юридическое лицо на каждый объект», — предположил он.

По мнению большинства выступавших на конференции, если компромиссные решения не будут найдены, закон о дольщиках приведет к росту цен на жилье на 40% и к сокращению количества строящегося жилья на 30%. С мест раздавались и более «черные» прогнозы.

Президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева (один из руководителей группы по разработке пакета законов) назвала подобные высказывания шантажом и угрозой. «Вы делаете деньги на несоблюдении элементарных правил, так признайте открыто, что ваш бизнес в части долевого строительства есть игра в рулетку», — заявила она в ответ на массированные обвинения в развале строительного бизнеса.

Самыми умеренными оказались высказывания вице-президента Санкт-Петербургского союза строительных компаний Льва Каплана, отметившего, что закон о дольщиках это все же лучше, чем передача «долевки» в сферу действия закона «О защите прав потребителей».

Предложение, от которого нельзя отказаться

Справедливости ради надо заметить, что некоторые замечания к закону оказались вполне оправданными. Во-первых, дольщиками закон признает не только физических лиц, но и юридических. А это совсем не одно и то же. Более того, согласно нынешней формулировке, дольщиком может оказаться даже подрядчик, с которым заказчик рассчитывается квартирами. Даже депутат Шелищ удивился: при чем здесь юрлица, закон-то призван защищать интересы слабой, непрофессиональной стороны — гражданина, приобретающего квартиру для собственных нужд.

Вторая явная нестыковка касается пункта о целевом использовании средств дольщиков. Текст предполагает неодно-значную трактовку: то ли собранная с дольщиков сумма идет на один конкретный дом, то ли на любой возводимый компанией объект, даже торговый центр. В первом случае нарушается непрерывность процесса жилищного строительства, во втором — имеет место отвлечение средств от жилищного строительства.

На практике используется принцип «перекрестного субсидирования», дома в начальной стадии строительства, когда вложения дольщиков еще не покрывают затрат, субсидируются за счет домов, близких к завершению. По мнению Надежды Косаревой, этот пункт действительно требует уточнения в части распространения понятия «целевое использование средств дольщиков» только на жилые дома, строящиеся данной компанией.

Строители также отметили, что весьма значительные компенсационные выплаты дольщикам, расторгающим договор с застройщиком (в силу тех или иных претензий), могут создать почву для деятельности мошенников, извлекающих прибыль из факта расторжения договоров. Определенное беспокойство вызывает и то, что некоторые механизмы, призванные обеспечить реализацию закона, до сих пор не созданы. Речь идет об уполномоченном федеральном органе исполнительной власти, призванном проводить государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства (ст. 23).

В то же время ряд поправок, предлагаемых строителями, совершенно не отвечает интересам дольщиков. Например, предложение предоставить право заключать договора долевого участия не только застройщикам, но и другим участникам строительства: подрядчикам, субподрядчикам. Не будем лукавить, многие проблемы дольщиков как раз и упираются в конфликт между застройщиком и подрядчиком, дольщики подрядчика оказываются по одну сторону баррикад, дольщики заказчика — по другую. А проигравшая сторона платит дважды.

Всего же участники конференции предложили внести около 10 поправок в закон о дольщиках, а также поправки в Градостроительный кодекс и закон «О жилищно-накопительных кооперативах».

По данным г-жи Косаревой, в Госдуму уже внесен ряд поправок к закону о дольщиках, но к ним возникли претензии у правового управления. Так что до 1 апреля никакие изменения в закон внести не удастся, и он вступит в силу в своем первоначальном виде. Совершенствоваться же закон будет уже в процессе реализации.

Все будет хорошо

Рано или поздно жилищное строительство придется снимать с долевой иглы. Пока же строители к этому не готовы. Петербург более других регионов оказался зависим от этого наркотика. Если в целом по России долевка составляет 75% в общем объеме жилищного строительства, то в Петербурге — 95! Отсюда и столь резкая критика закона (хотя и москвичи не безмолвствуют, по поводу данного закона мэр столицы Юрий Лужков уже обратился к главе правительства Михаилу Фрадкову).

«Я не питаю надежд, что нам удастся внести существенные изменения в федеральные законы, — заметил на «круглом столе» вице-губернатор Петербурга Александр Вахмистров. — Закон о дольщиках заставил всех задуматься о судьбе долевого строительства, когда-нибудь оно исчезнет, и это правильно, в основе жилищного строительства должна лежать доступная ипотека».

По мнению вице-губернатора, так как закон не распространяется на уже начатые проекты, у строителей есть время решить свои проблемы, приспособиться к новым условиям, смягчить законодательную базу. «Рынок не вздрогнет, в городе создан большой задел — сейчас строится 5,5 млн. кв. м жилья. Новые квартиры строители начнут предлагать со сроком сдачи в 2010—15 годах, появятся новые схемы организации строительства и финансирования, правда, разнообразие форм приведет и к возрастанию рисков, — считает г-н Вахмистров. — Мы ясно видим, что нас ожидает в 2005—2006 годах, не совсем вырисовывается 2007 год». И все же, по мнению вице-губернатора, юридическая неразбериха в связи с принятием новых законов к осени прекратится, и строительный комплекс сумеет сохранить привычные темпы роста.

Наталья Соколова

Доля дольщика стала слаще  »
Юридические статьи »
Читайте также