Верховный суд заступился за покупателей квартир

Впервые Верховный суд РФ проанализировал практику судебных споров между гражданами и организациями, привлекающими их денежные средства для строительства многоквартирных домов. И объяснил судьям, как нужно решать такие споры.

Нарушения застройщиками условий договора случаются сплошь и рядом. Граждане идут за справедливостью в суды, а те трактуют законодательство каждый на свой лад и в идентичных ситуациях принимают прямо противоположные решения.

Поспорили название с содержанием

Главная проблема, с которой сталкиваются судебные органы: как определить договор, который заключается между гражданином и организацией, привлекающей деньги для строительства? Это очень важно, поскольку от названия договора зависят дальнейшие правовые отношения между договаривающимися сторонами. Оказалось, что каждый называет их как бог на душу положит: договор подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, договор купли-продажи с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования (цессии) и другие. В каждом названии - свой смысловой нюанс, и оттого принимаются разные судебные решения.

Например, гражданин Ц. обратился в Первомайский районный суд Кировской области с иском к фирме "Арсо", которая предоставила ему квартиру меньшего, чем было зафиксировано в договоре, размера, а также несвоевременно передала квартиру под отделку и в собственность. Руководствуясь нормами Закона "О защите прав потребителей", суд взыскал с ответчика в пользу истца стоимость недостающей жилплощади, неустойку за несвоевременное предоставление квартиры, а также компенсацию морального вреда.

Жительница Новосибирска Р. обратилась в Советский районный суд с требованием расторгнуть договор с ОАО "ЖЗБИ-7", которое существенно нарушило сроки строительства дома, и взыскать с "ЖЗБИ-7" помимо уплаченных ему денег за квартиру еще и неустойку. Ответчик настаивал, что заключенный с Р. договор является договором об инвестиционной деятельности, о чем есть ссылка в самом договоре, поэтому ни о какой неустойке не может быть и речи. Тем не менее суд расценил иначе: по сути, имел место договор подряда, и в случае если название договора не соответствует его содержанию, согласно Гражданскому кодексу к нему применяются правила, относящиеся к договору подряда. Поэтому суд удовлетворил иск.

Чья доля в доме

Кировский районный суд города Уфы рассмотрел дело по иску Ю. к ООО "Центр недвижимости "Исмерита". Ответчик построил дом с большими недостатками, что подтверждает соответствующий акт. Поэтому Ю. просил суд уменьшить договорную цену квартиры, взыскать неустойку за каждый день просрочки исполнения обязательства и компенсировать моральный вред. Увы, суд отказал, ссылаясь на то, что стороны заключили договор простого товарищества, который регламентируется Гражданским кодексом.

По правилам такого договора участники совместной деятельности образуют товарищество. Каждый член товарищества имеет долю в общем имуществе, имеет право участвовать в управлении общими делами и получать часть прибыли. По взаимному соглашению они могут возложить руководство их совместной деятельностью на одного из них. На самом же деле граждане, заключая договор на строительство жилья, не обладают правом ни на участие в управлении общими делами, ни на долю общего имущества, ни на часть прибыли. Когда же дом построен, он не становится общей собственностью товарищества: каждый конкретный гражданин становится собственником лишь конкретной квартиры. Поэтому, с точки зрения Верховного суда, подобное разрешение конфликта между гражданином и строящей организацией неверно.

Долг с процентами

Очень часто суды оказываются в затруднении, когда граждане, расторгая договор на строительство жилья, требуют не просто вернуть вложенные в строительство деньги, а еще проиндексировать их.

В настоящую эпопею вылилось дело, которое рассматривал Октябрьский районный суд города Архангельск. Удовлетворяя иск К. о расторжении договора на строительство квартиры, суд произвел индексацию исходя из роста потребительских цен по Архангельской области с момента, когда К. внесла деньги на счет ЖСК, до того дня, когда ЖСК перечислил эти деньги на счет истицы. Но вот кассационная инстанция посчитала, что индексация произведена необоснованно, и в этой части отменила решение суда.

Районный суд повторно рассмотрел дело и теперь уже отказал К. в индексации. На этот раз аргументы были такие: ни уставом ЖСК, ни законом, ни договором не предусмотрена обязанность кооператива индексировать суммы, направленные на финансирование строительства, при их возврате. Тогда женщина обратилась в судебную коллегию по гражданским делам областного суда, и там сказали: все правильно, индексация неположена.

А вот другая история. В сентябре 1997 года Р. заключила с ТОО ПКФ "Ригель" договор о долевом участии в строительстве однокомнатной квартиры и должна была внести в кассу товарищества 60 тысяч рублей. В два захода внесла 45 тысяч, а потом решила договор расторгнуть, поскольку потеряла доверие к этой организации. 5 января 1998 года направила в ее адрес письмо об отказе от договора.

По договору деньги должны быть возвращены в течение трех месяцев с момента письменного извещения товарищества, но этого не случилось, поэтому Р. обратилась в Промышленный суд города Ставрополь с иском о взыскании с ответчика переданных ему 45 тысяч и процентов за пользование этими деньгами. Суд с учетом ставки рефинансирования Банка России - 60 процентов - на дату предъявления иска и периода просрочки (289 дней) присудил ответчику 20 808 рублей за пользование денежными средствами истицы.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда пришла к такому выводу: с момента расторжения договора у организации возникает обязанность вернуть гражданину деньги в сроки, указанные в договоре или в уставных документах этой организации. Если же эти сроки нигде не оговорены, то обязанность вернуть деньги возникает с момента расторжения договора.

Закон лучше кодекса

Верховный суд посмотрел в корень проблемы и увидел главное: несмотря на многообразие видов договоров, содержание их является практически одинаковым. И если суд установил, что между гражданами и хозяйствующими организациями возникают отношения по передаче товара (квартиры) в собственность или по выполнению работы, а гражданин имеет намерение заказать или приобрести товар (квартиру) исключительно для личных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, то правильно применять к таким отношениям Закон "О защите прав потребителей". При этом Верховный суд подчеркивает, что данный Закон предоставляет гражданам больше гарантий защиты его прав от недобросовестных контрагентов, чем Гражданский кодекс РФ.

Татьяна Смолякова

Договор на жилье с подсказкой юристов

Как нужно себя вести, чтобы максимально застраховать себя от недобросовестности партнеров, а в случае выяснения отношений в суде спокойно отстоять свои права? Практические советы дает адвокат Елена Латынова.

Как выбирать фирму, которой можно доверить свои деньги?

В первую очередь нужно обращать внимание на известность и положительную репутацию застройщика. Однако в любом случае перед подписанием договора о привлечении финансовых средств очень внимательно ознакомьтесь с документами, на основании которых строится дом. Это распорядительные документы органов исполнительной власти о строительстве данного объекта; договор аренды земельного участка или свидетельство о праве постоянного пользования земельным участком; инвестиционный контракт.

Желательно не просто прочитать документы, но и проверить их подлинность. Для этого необходимо обратиться в государственные органы, их выдавшие или зарегистрировавшие.

Какие обязательные пункты должны быть в договоре?

- Условия договора о привлечении финансовых средств в строительство жилья (они не должны противоречить условиям инвестиционного контракта, в рамках которого заключаются);

- обязательство инвестора провести государственную регистрацию договора;

- описание индивидуально-определенного объекта (объектов) в виде квартиры (квартир) согласно утвержденной проектно-сметной документации с указанием индивидуального номера объекта, количества комнат, метража, подъезда, этажа и т.п. Обращаем внимание: чем более конкретно описан объект покупки, тем больше гарантии получить то, что было оговорено, или впоследствии требовать возмещения понесенных расходов;

- размер взноса, график платежей, порядок и условия их изменения в период строительства;

- срок завершения строительства (приемки дома государственной комиссией) и передачи квартир в собственность граждан и юридических лиц, передавших по договору финансовые средства инвестору;

- ответственность сторон за неисполнение условий договора;

- условия расторжения договора и переуступки прав.

Как следует поступать, если дом к назначенному сроку не сдан?

В подавляющем большинстве случаев инвесторы (застройщики) при заключении договоров с гражданами не указывают точный срок сдачи дома в эксплуатацию. Или поступают, к примеру, так: моментом, с которого наступает ответственность инвестора за неисполнение обязательства, указывают определенный срок со дня подписания исполнительными органами власти акта о правах на вновь построенные жилые помещения. Если гражданин согласился на такие условия и подписал договор с такой формулировкой, то он, увы, уже не сможет потребовать от инвестора возместить ему причиненные убытки. Однако если при заключении договора гражданину удастся настоять на указании конкретного срока сдачи дома в эксплуатацию, то впоследствии он может обратиться в суд с требованием возместить убытки, которыми являются, к примеру, суммы за найм квартиры в ожидании получения своего жилья.

При заключении договора обязательно ли консультироваться с юристом?

Перед совершением любой сделки следует проконсультироваться с юристом, специализирующимся на жилищных вопросах. И чтобы беседа не была голословной, представьте юристу для оценки проект договора, который фирма-продавец будущего жилья предлагает вам заключить, распорядительные документы, на основании которых ведется строительство дома.

Возможно, что в документах будут какие-то незначительные отличия, на которые неподготовленный человек не обратит внимания, но в будущем они могут вылиться в большие проблемы. Например, гражданин заключает договор с посредником, которому предоставлено лишь право от имени инвестора заключать договоры, а в условиях договора с гражданином указано, что деньги гражданин должен перечислить на счет посредника, и т.п.

Татьяна Смолякова

На строительстве здания Федерального суда в Кировске (Ленинградская обл.) в 2003г. планируется освоить 100 млн руб.  »
Юридические статьи »
Читайте также