Доверительное управление : Арендаторов ждут перемены

В декабре этого года Комитет по управлению городским имуществом (КУГИ) планирует провести первые конкурсы среди управляющих компаний (УК) на право доверительного управления городской недвижимостью. Это первый шаг в реализации принятого летом прошлого года закона «О доверительном управлении имуществом Санкт-Петербурга» .

Цель нововведения, говоря казенным языком, — увеличение поступления в бюджет и содержание имущества города в надлежащем состоянии.

Сразу поясню: речь идет только о коммерческой недвижимости, которая принадлежит городу и которую КУГИ от имени города сдает в аренду, и не касается жилой недвижимости. В первую очередь комитет предложит в доверительное управление здания, которые стали сплошной головной болью. Это здания, в которых нежилые помещения занимает масса разных по масштабу, сфере деятельности и форме собственности арендаторов, включая бюджетные организации. Все прочие здания тоже попадут под власть УК, но позже.

Председатель КУГИ Игорь Метельский, отвечая на мой вопрос по поводу долгосрочной стратегии ведомства, сказал: «На мой взгляд, стратегия проста: чем больше управлять государственным имуществом будет бизнес и чем меньше государство, тем будет лучше для бюджета города. В перспективе доля имущества, которую город продаст в собственность частным компаниям и передаст в доверительное управление, будет расти.

Что касается вопроса продавать недвижимость или отдавать в доверительное управление, то я считаю, что лучше продавать. Более того, те здания, которые сегодня через конкурс попадут в доверительное управление, со временем тоже будут проданы. Но в результате деятельности доверительного управляющего цена продажи должна стать совершенно иной, и бюджет должен получить гораздо больше».

Что касается конкретики, то, по словам заместителя председателя КУГИ Натальи Гордеевой, в этом году в доверительное управление через конкурс должны быть переданы четыре здания в центре города. Компания, которая собирается принять участие в конкурсе, должна соответствовать определенным критериям, в частности, она должна работать на рынке не менее 2-х лет, осуществлять управление не менее чем двумя объектами недвижимости площадью не менее 5000 кв. м и не иметь задолженности по обязательным платежам в бюджет.

Победителем конкурса станет компания, которая предложит городу максимальную сумму (гарантированные выплаты) за аренду помещений в здании, выставляемом на конкурс. Ориентир — стартовая сумма, равная сегодняшним сборам КУГИ со всех арендаторов в этом здании.

Но это не все затраты управляющей компании: кроме гарантированных выплат в бюджет, УК обязана делать и капитальные вложения, которые могут превышать годовые отчисления в бюджет.

По мнению Натальи Гордеевой, в будущем году будет передано в доверительное управление по вновь заключаемым договорам максимум 50 тыс. кв. м. Однако в сумме со старыми договорами в доверительном управлении будет уже порядка 200 тыс. кв. м.

«Будут положительные результаты от работы УК, будут и внушительные цифры переданных метров», — добавляет она.

Надо сказать, что передача имущества города в доверительное управление — дело весьма каверзное. На «круглом столе», посвященном проблемам доверительного управления, было задано немало вопросов, на которые пока нет четких ответов ни у чиновников, ни у потенциальных управляющих, ни у арендаторов.

Так, один из главных моментов для КУГИ — найти желающих управлять зданием, основным арендатором которого являются органы исполнительной власти, поскольку доход от таких помещений получить весьма сложно. Не менее сложный вопрос с управлением памятниками архитектуры, которые требуют очень больших затрат.

Представитель компании «ПСБ Инвест Групп» считает, что сами подходы к доверительному управлению, вернее к расчетам между КУГИ и управляющим, должны быть иными. На его взгляд, сегодня эти расчеты, скорее похожие на расчеты арендодателя и арендатора, не приведут к улучшению сохранности зданий. Он предлагает, чтобы управляющий получал определенный процент от арендной платы.

Были высказаны и такие предложения: КУГИ, прежде чем передать здание в доверительное управление, должен четко определить его дальнейшую судьбу, т. е. что это будет: учебное заведение, гостиница, казино и т.п. — тогда и управляющий сможет четко определить оптимальную стратегию управления недвижимостью.

И, наконец, самый главный вопрос: что ждать сегодняшним арендаторам, какие отношения должны быть между «старыми» арендаторами и доверительным управляющим?

По словам специалистов комитета, юридически все определено: арендный договор должен быть переоформлен. В новом договоре арендодатель должен быть заменен: КУГИ на управляющую компанию. При этом все прочие условия договора должны быть сохранены, но в определенных случаях могут быть пересмотрены.

Если же арендатор не согласится переоформить договор, то доверительный управляющий будет работать по доверенности от КУГИ.

По поводу доходов нового арендодателя, который взял в управление здание со «старыми» арендаторами, Игорь Метельский заметил: «У компании есть возможность изменить договор с арендаторами в добровольном порядке и более рационально использовать помещения, которые не сданы в аренду. Или не браться за управление»

Насколько я поняла, после окончания старого договора аренды КУГИ не будет вмешиваться в дела доверительного управляющего по определению новой ставки арендной платы. Короче говоря, арендатор, трепещи: управляющий в пути.

P. S.

В этом году КУГИ планирует передать в доверительное управление здания по адресам: Невский пр., 7/9, Измайловский пр., 27, Каменноостровский пр., 67, лит. А, и Большой пр. П.С., 18.

В будущем году планируется передать еще порядка 10 зданий, в частности, по набережной Фонтанки, 78, Мучному, 2, набережной Мойки, 76, улице Зодчего Росси,1—3.

Елена Непомящая

КУГИ научился доверять  »
Юридические статьи »
Читайте также