Особенности лизинга недвижимости

С улучшением экономического климата в стране повышается и привлекательность такого инвестиционного инструмента, как финансовая аренда (лизинг). Лизинг позволяет расширять и модернизировать производство, оптимизировать налогообложение. Спрос рождает предложение: лизинговые компании расширяют поле своей деятельности, появляются новые компании, что в итоге обостряет конкуренцию на рынке

Конкуренция положительно сказывается на условиях предоставления потребителям лизинговых услуг: компании снижают ставки, повышают профессиональный уровень своих сотрудников, предлагают дополнительные и новые услуги. Одной из таких относительно новых услуг является лизинг недвижимости.

В связи с этим наибольший интерес вызывают вопросы, касающиеся срока и порядка амортизации предмета лизинга, срока финансовой аренды, государственной регистрации (включая вопрос перехода права собственности на лизингополучателя) и оформления прав на земельный участок, на котором расположена недвижимость.

Относительно срока амортизации недвижимого имущества необходимо обратить внимание на следующее. Порядок определения срока амортизации установлен в Налоговом кодексе РФ, согласно которому норма амортизации по имуществу, бывшему в употреблении, может определяться с учетом срока полезного использования, уменьшенного на количество лет (месяцев) эксплуатации этого имущества предыдущими собственниками. Если получить документальное подтверждение срока эксплуатации имущества невозможно, компания не вправе уменьшать срок амортизации.

Налоговый кодекс РФ позволяет учитывать предмет лизинга на балансе как лизингодателя, так и лизингополучателя. Многие потребители этой услуги предпочитают второй вариант, и в этом случае амортизационные отчисления осуществляют самостоятельно. Коэффициент ускоренной амортизации (не выше 3) применяется в любом случае, независимо от балансодержателя.

Необходимо отметить, что вопросы амортизации, относящиеся к бухгалтерскому и налоговому учету, не влияют на гражданско-правовые вопросы перехода права собственности. В соответствии с законодательством право собственности на предмет лизинга переходит к лизингополучателю, в случае если это предусмотрено договором. Так, например, все заключаемые компанией ЗАО «ФК «Балтинвест» договоры предусматривают переход права собственности на лизингополучателя в конце срока финансовой аренды (лизинга) при условии выполнения получателем всех условий договора (выплаты лизинговых платежей в полном объеме).

Более того, поскольку действующее законодательство не устанавливает минимального срока финансовой аренды, компания предоставляет клиентам возможность в любое время произвести досрочный выкуп имущества с уплатой выкупной стоимости без уплаты комиссии компании на будущий период.

Относительно максимального срока финансовой аренды оптимальным можно признать тот, при котором происходит полная амортизация имущества (с учетом коэффициента ускорения). Однако такой срок не всегда отвечает интересам клиентов. Клиент, с одной стороны, желает получить лизинговые услуги (и воспользоваться налоговыми льготами), а с другой - стремится получить имущество в собственность как можно быстрее (например, чтобы иметь возможность заложить недвижимость для получения кредита).

Как пояснили в компании ЗАО «ФК «Балтинвест», по сделкам с недвижимостью оптимальным для клиента является срок финансовой аренды 5 лет. Но у компании есть договоры сроком на 7 лет. И это не предел. При необходимости срок финансовой аренды может составлять 10 лет. Однако такая услуга сегодня не востребована.

Все сказанное в равной степени относится к любому иному имуществу (помимо недвижимости), имеющему высокую стоимость и длительный срок полезного использования (кроме момента начала срока амортизации недвижимости, он начинается с первого числа месяца, следующего за месяцем введения объекта в эксплуатацию, при условии что правоустанавливающие документы поданы на государственную регистрацию).

Главными особенностями лизинга недвижимости являются необходимость государственной регистрации и предоставление в пользование арендатору земельного участка под объектом недвижимости. В соответствии с Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» госрегистрация проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявлений и других необходимых документов. Поскольку необходимо зарегистрировать переход права собственности на лизинговую компанию, а также договор и право финансовой аренды, то на практике срок составляет чуть более двух месяцев. Все это не мешает лизингополучателю пользоваться имуществом и амортизировать его.

Глеб Антонов

Лизинг тонкой настройки  »
Юридические статьи »
Читайте также