«Беглый» ЖСК Собственным примером горожане учат коммунальщиков экономии

Идеология нового Жилищного кодекса сводится к известному: спасение утопающих — дело рук самих утопающих.Иными словами: берите, владейте, управляйте домами, как сумеете. От ваших решений отныне и будут зависеть условия вашей жизни. Большинство, конечно, еще боятся такой постановки вопроса. А между тем в Петербурге уже есть кое-какой опыт самостоятельного управления коммунальной сферой. Это рассказ не о твердой поступи реформы ЖКХ и не об экспериментах в этой сфере. Всего об одном доме, которому, наконец, надоело быть неухоженным, надоело скатываться к аварийности. Никакого эксперимента — жизнь в чистом виде.

Квартал пятиэтажек на проспекте Космонавтов в Московском районе был построен в начале 1960-х годов. Многие дома здесь — кооперативы. То есть здешние жители изначально были собственниками своих квадратных метров. Но суть понятия «собственник» стала ясна только недавно, когда законодательство России дало возможность людям самим определять способ управления домом. Гражданам-«кооператорам», впрочем, казалось, что они и прежде все решали сами, но на деле это не так. Правление, общее собрание могли придумать что угодно, но главное условие оставалось неизменным: бал правила коммунальная служба района.

В 1999 году председателем ЖСК в пятиэтажке на пр. Космонавтов, 19, избрали Татьяну Трубкину. Состояние домового хозяйства к тому времени было более чем печальным. Беды обычные для домов этой серии и этого возраста: крыша течет, подвал затоплен нечистотами, трубы проржавели. Не говоря уже о состоянии сантехнического оборудования в самих квартирах и неприглядном виде лестниц.

ЖСК сидел на картотеке. Иными словами, счет был пустее пустого. Малейшая копейка, угодившая в эту дыру, мигом уходила на оплату застарелых долгов.

В течение года новый пробивной председатель пыталась «взять измором» коммунальщиков, депутатов и прочих сограждан, которые, как она считала, могли хоть в чем-то посодействовать. Пробивные способности не помогли.

— Пришла посоветоваться со специалистами нашего ЖЭС: сколько будет стоить осушение подвала, замена труб?.. Мне в ответ, не глядя: 300 тысяч... А асфальтирование дорожки у дома?.. Не глядя: 800 тысяч. И так во всем. Говорят о сотнях, тысячах рублей легко, просто, бездумно. У специалистов в коммунальной экономике и мысли не возникает о необходимости экономить. А нам надо об этом думать.

Короче, измором взяли ее саму, убеждая, что никаких денег не хватит, чтобы залатать дом. Эти разговоры и официальные ответы по поводу «недостаточности финансирования» заставили Татьяну Трубкину взять в руки калькулятор и начать складывать-вычитать-делить. И выяснилось, что денег ЖСК действительно ни на что не хватит, если... не «развестись» с жилищной конторой.

Договор с коммунальными службами расторгли быстро и бескровно, проконсультировавшись с финансовым управлением Московского района. Коммунальщики и не сопротивлялись. Тем более что тогда — в конце 1990-х — по Московскому району прошла настоящая волна отказов от договоров с привычными ЖЭСами. Ушли из-под ЖЭСа и несколько соседних кооперативных пятиэтажек. Впрочем, у соседей были собственные планы — заключить договоры с частными управляющими фирмами, которые к тому времени в изобилии стали появляться на районной земле.

— Мы тогда, как и сейчас, не очень-то доверяли каким-то новорожденным управляющим компаниям, — рассказывает Татьяна Трубкина. — Поэтому решили попробовать справиться собственными менеджерскими и организационными силами.

И правление ЖСК повисло на телефонах, засело за изучение объявлений о работах и услугах. На каждый вид работ, необходимых дому, были найдены десятки фирм с соответствующей специализацией. Окунувшись в море этой информации, Татьяна увидела, что, по сути, конкуренция на рынке услуг в сфере ЖКХ существует уже давно и активно развивается. Главное — не утонуть в этом море. Информацию проверяли и перепроверяли: обращались к друзьям и знакомым, к людям, которые уже имели дело с той или иной фирмой. Искали наилучшее соотношение цены и качества, составляли список первоочередных работ.

Но для начала надо было слезть с картотеки, «разбогатеть» хоть немного. Средства ЖСК — это квартплата плюс бюджетные средства, выделяемые ежегодно в виде дотаций: до 100 тысяч рублей в год на стандартный пятиэтажный кооператив. Немного. Так что квартплата — основной источник пополнения счета. На тщательном ее сборе, да еще на строжайшей экономии и заострило правление свое внимание.

Для начала решили отказаться от любых работ зимой, которые были столь популярны у руководителей ЖЭСа из-за своей дороговизны. Кто из нас, горожан, не удивлялся, видя, как по морозцу вдруг начинают промазывать швы панельных домов?

Экономия на «зимних доплатах» оказалась столь существенной, что по истечении небольшого времени на счету ЖСК уже появились кое-какие деньги. Тратить образовавшийся после всех необходимых платежей остаток начинали с трепетом. Хотелось, конечно, сразу и всего, но...

— Прежде чем нанять фирму для ремонта крыши, я проконсультировалась со знатоками кровельного вопроса, чтобы хоть немного ориентироваться в технологии, — рассказывает Татьяна Трубкина. — Вооруженная этими знаниями, простояла над душой у работников, пока они латали нашу крышу...

Краску для стен в подъездах тоже сама покупала, рыскала по всему городу в поисках «подешевле». Попутно, изучая цены, она еще раз убедилась, до какой степени жилищно-коммунальные службы не заинтересованы в экономии. Если бы косметический ремонт был сделан ими, да еще — по обыкновению — зимой, то ЖСК снова надолго угодил бы на картотеку.

Считали каждую копейку и когда меняли трубы, и когда сушили подвал, и когда устанавливали новый тепловой центр и розлив центрального отопления. Конечно, и на качество оборудования обращали внимание. Трубы отопительной системы утеплены специализированным импортным поролоном (удовольствие, стоившее ЖСК 39 тысяч рублей), а новый тепловой центр стал просто-таки предметом местной гордости. Так хорошая хозяйка гордится новым холодильником, который хоть и пробил брешь в семейном бюджете, зато теперь служить будет безаварийно долгие годы. Как говорится, покупка на вырост.

За годы «свободного плавания» ЖСК сформировал собственную «кадровую политику», тоже основанную на режиме жесткой экономии. Мелкие ремонтные работы — по срочным договорам. При малейшей возможности — использование дешевой рабочей силы.

Заключены индивидуальные договоры на обслуживание с электриком, сантехником, дворником, мастером по переговорным устройствам. Любопытно то, что все постоянные «договорники», кроме плотника, — сотрудники той же жилищной конторы, из-под которой дом сбежал. Для мастеров договор с ЖСК — подработка, официально признанная в «родном» учреждении, где они продолжают трудиться во славу государственной коммунальной реформы.

— Татьяна, вы же сбежали от этих, с позволения сказать, работников.

— Не от них! От структуры, которая культивирует систему накладных расходов, — отвечает Татьяна Трубкина. — Когда со специалистами, которых, несомненно, немало в нынешних коммунальных конторах, имеешь дело через немыслимое количество посредников, немудрено, что львиная доля денег идет не этому специалисту, а в карман его замечательной организации. В результате специалист получает копейки, а мы — полное отсутствие его внимания.

В сфере ЖКХ никак не удается создать систему, которая, задействуя экономические рычаги, способствовала бы эффективному расходованию «коммунальных» денег. Ни обязательные конкурсные процедуры, ни свершившееся акционирование ЖЭСов сами по себе не ведут к эффективности, если нет заинтересованного в ней человека. А можно ли вообще разработать управленческую модель, которая действовала бы, невзирая на пресловутый человеческий фактор?

«Побег» домов из-под опеки коммунальных служб — форма протеста против системы. Но, увы, явление это не означает формирование системы новой, которую можно было бы внедрить повсеместно. Ведь нынешнее относительное благополучие дома № 19 на проспекте Космонавтов держится на активности и оборотистости председателя, на ее умении заводить знакомства и торговаться.

Иные «беглые» ЖСК оказались в сложнейшей ситуации: кто-то неудачно выбрал управляющую компанию и оказался обманутым; кто-то, повозившись пару лет с ветхим домовым хозяйством, попросился обратно под крыло районных коммунальщиков... И почти везде — проблемы с выбором председателей. Мало желающих подставить свое плечо под эту тяжелую ношу. Татьяна Трубкина пока крутится-вертится... А если устанет? Если ей предложат многотысячную зарплату, блестящую карьеру и особняк на Рублевском шоссе?

Особняк ей пока не светит, а вот усталость порой уже чувствуется. Руки опустились, когда после триумфальной победы над текущими трубами, после осушения подвала произошла серьезная авария. Около года назад во время испытаний в подвале прорвало трубу, принадлежащую ГУП «ТЭК». Кипяток хлестал трое суток. «Тепловики» никак не могли решить: перекрывать воду или нет. И вновь в подвале воцарилось горячее болото.

Уже притупились воспоминания об отчаянии, вновь осушен подвал. Об аварии напоминает только «сварившаяся» импортная теплоизоляция да кипа документов, которые Татьяна Трубкина подготовила для подачи судебного иска против ГУП «ТЭК». Требование — возместить причиненный ущерб, заменить, наконец, гнилую «тэковскую» трубу, волею судеб проползающую через подвал дома.

— Походы в суд за время председательства в ЖСК стали привычными, — рассказывает Татьяна. — Вот уже четвертый год борюсь с должниками по квартплате. Девять судебных процессов за плечами. Любопытно, что, как правило, люди с низким достатком оплачивают счета дисциплинированно. «Забывают» заплатить те, для кого деньги не проблема. Были случаи, когда одного факта обращения в суд хватало, чтобы долги погашались моментально.

Трубкина выступает не только в качестве истца. Один из жителей дома отстаивает в суде свое право платить за воду по квартирному счетчику, а не по «среднепотолочным» нормативам, как большинство из нас. При этом он, правда, не прошел длинный путь официальной регистрации своего счетчика, не опломбировал его. Просто купил и поставил самостоятельно. Свои резоны есть у обеих сторон этого спора. Ясно и то, что ни в городской нормативной базе, ни в реальности на сегодня, увы, не существует четких ответов на вопросы о квартирных измерительных приборах. У всех, кто близок к этой теме, в ходу собственные расчеты: у жителей, у «коммунальщиков», у ЖСК, у «Водоканала». Возможно, когда Московский районный суд вынесет решение по этому делу, на свет появится некое объективное, третейское, мнение, от которого уже можно будет плясать.

«Творческие» планы руководства ЖСК на пр. Космонавтов, 19, обширны. Только-только завершилась эпопея по сносу старых тополей во дворе — надо убрать остатки деревьев. Не забыть «домучить» своего депутата, который уже несколько лет обещает помочь в асфальтировании дворовой дорожки. Добиться от «Водоканала» ответа на вопрос: как можно установить официально признанный общий водомерный счетчик. Хорошенько подготовиться к суду с ГУП «ТЭК»...

А здесь еще соседний кооперативный дом обратился с просьбой: возьмите, мол, нас к себе. Трубкина обещала было подумать, но как узнала, что счет этого ЖСК пуст, замахала руками:

— Увольте! Второй раз пройти этот путь я уже не смогу.

Наталья Орлова

Михаил Ковалев: "Основная проблема -- это пассивность населения"  »
Юридические статьи »
Читайте также