"Питер Дусманн": Битва на Пряжке

Проблема "недоремонта" зданий в центре Петербурга может быть решена за счет доходов от аренды нежилых помещений, уверен Александр Володьков

Петербургское подразделение немецкой компании Dussmann специальным решением правительства Санкт-Петербурга получило в управление 104 жилых дома общей площадью около 200 тыс. кв. м в Адмиралтейском районе. Все эти дома построены до 1917 года (только один дом относительно новый), большинство ни разу капитально не ремонтировались. Износ - 60-80%.

Официально компания начала обслуживать дома 1 марта. О первых шагах компании рассказывает в интервью нашему журналу генеральный директор ООО "Питер Дуссманн" Александр Володьков.

- Как вы используете опыт компании Dussmann?

- То, что мы используем, касается в основном правил игры, новой техники и энергосберегающих технологий. Мы ставим регулируемые заглушки в системе отопления - простой терморегулятор на нижнем этаже. Один такой регулятор на дом сразу дает экономию тепла 30-40%. Разумеется, при наличии узлов учета тепла. Мы их сами ставим, а также реконструируем теплоцентры. Все за наш счет. Затраты быстро окупаются, а жильцы меньше простужаются (не надо все время открывать форточки в теплую погоду) и вообще чувствуют себя более комфортно.

Мы закупили новую технику. Например, мотоблоки. Они позволяют значительно ускорить уборку территории, рекультивировать газоны. Также приобрели аварийную машину со всем необходимым оборудованием. Специальное оборудование для диагностики труб. Все купили здесь - ничего из Германии не привозили: здесь можно найти все. Закупили специальное антигололедное покрытие, чтобы не использовать соль.

- Об этом, пожалуйста, подробнее. Кто его производит, сколько оно стоит?

- Это разработка петербургских ученых. Порошок хорошо растворяет лед при температуре до минус 18 градусов. Является экологически чистым удобрением. От него нет ни пыли, ни грязи, ни вреда экологии. Он в три раза дороже соли, но и расход в три раза меньше. Так что его применение не увеличивает затраты.

- Деньги за обслуживание домов вы получаете напрямую?

- Нет, через ВЦКП (ГУ "Вычислительный центр коллективного пользования (жилищное хозяйство)". - "Эксперт С-З"). Туда стекаются и квартплата, и все бюджетные дотации, и субсидии. Мы пока не готовы принимать платежи населения на свой расчетный счет напрямую.

- Как вы подбираете кадры?

- У нас половина рабочих из Белоруссии, из города Слоним. Мы протестировали 3 тыс. человек. Из них пока выбрали 30.

- Чем вас не устраивают петербургские рабочие?

- Они не хотят работать так, как требуют нормы компании. В нашей компании принято ремонтировать сразу, как только поступила заявка. А вообще, в будущем мы планируем планово-предупредительный ремонт, чтобы не допускать аварийных ситуаций. Мы против поборов с населения и работы "мимо кассы". Белорусы согласны работать по нашим правилам и за достойную зарплату, которая выше, чем в "Жилкомсервисах". Знают, что, если будут плохо работать, мы их отправим обратно и привезем следующих.

- Как вы решаете проблему недоремонта зданий? Насколько эта проблема отпугивает жильцов при создании ТСЖ?

- Это, конечно, серьезная проблема. Мы пытаемся ее решить вместе с администрацией города. Все понимают, что у города нет денег на приведение зданий в нормативное состояние. Но во многих домах есть принадлежащая городу нежилая недвижимость, которая сдается в аренду. Дома расположены в центре, цены аренды высокие и доходы город получает значительные. На такие деньги вполне можно отремонтировать дома. Мы предлагаем городу передать нам эту недвижимость в доверительное управление и обещаем в течение нескольких лет отремонтировать все здания.

- И что вам отвечают в Смольном?

- В принципе, они согласны. Губернатор приняла политическое решение. Но есть одна проблема. По закону, передача государственного имущества в доверительное управление должна происходить по конкурсу. Администрация внесла поправку в закон о том, что, если в доме создано ТСЖ и заключен договор с управляющей компанией, эта компания имеет право без конкурса управлять также и государственной собственностью дома. При этом доходы от такой недвижимости идут на реконструкцию здания. В ближайшее время эта поправка должна быть рассмотрена ЗакСом.

- Хватит ли доходов от аренды на реконструкцию ваших конкретных домов? Вы делали соответствующие расчеты?

- Делали. В наших домах имеется 35 тыс. кв. м нежилой недвижимости, принадлежащей городу. Мы рассчитали, что в течение 10 лет на эти деньги сможем полностью реконструировать все дома. Собственно говоря, мы уже проводим эти работы, не дожидаясь, когда заработает новая система. Перекладываем трубы. Потому что без этого дома невозможно нормально обслуживать: старые трубы рассыпаются в руках. Мы знали об этом и еще в июле прошлого года предлагали начать работы. Но постановление правительства появилось только в ноябре.

- Собираетесь ли вы изменить существующую в Петербурге систему взаимоотношений с поставщиками коммунальных услуг (условия договоров и т.п.)?

- Обязательно. Нынешние условия - кабальные для управляющей компании. У меня есть четыре претензии к "Водоканалу". Две первые связаны с системой оплаты. "Водоканал" требует оплату через две недели после начала поставок, а жильцы нам платят через месяц. Получается, что мы должны кредитовать поставщика услуг. Это несправедливо. К тому же монополисты имеют право на безакцептное снятие платежей. Это анахронизмы времен массовых неплатежей. Их давно пора отменить. Сейчас ситуация обратная по отношению к тем временам: монополисты хуже исполняют свои обязательства, чем потребители. Мы им платим, а они поставляют услуги ненадлежащего качества.

С этим связаны две другие наши претензии. Давление воды в сетях нередко существенно ниже нормы. В наших домах нет горячего водоснабжения и в квартирах стоят газовые водогреи. Но они плохо работают при малом давлении воды. По нашим расчетам, пока вода нагреется до приличной температуры, около кубометра приходится сливать. Но мы ставим счетчики и не хотим платить лишнее только потому, что поставщик не обеспечивает нормативные параметры. Четвертая претензия - по качеству воды.

- "Водоканал" всегда гордился высоким качеством своей воды...

- Мы проверяли - уже на водомерных узлах вода ржавая. Очищается она первоначально, может, и хорошо, но проходя по магистральным сетям портится так сильно, что необходимо ставить фильтры.

- Какие варианты решения этих проблем вы предлагаете? Ведь "Водоканал" вряд ли сможет сам быстро их решить...

- Мы предлагаем "Водоканалу" соглашение, по которому за свой счет устанавливаем подкачивающие насосы (для обеспечения нормального давления) и фильтры. Год не платим за воду. Со следующего года - платим как положено. Либо предлагаем вдвое сократить плату при давлении меньше нормативного.

- На какой вариант "Водоканал" согласился?

- Пока молчит. Но по распоряжению губернатора к 1 июня будет подготовлен новый типовой договор на поставки коммунальных услуг. И мы намерены добиться нормальных взаимовыгодных условий. Этим договором с 1 июля будут пользоваться все управляющие компании, те же "Жилкомсервисы".

- К "Ленэнерго" у вас есть претензии?

- Есть. Мой стол завален жалобами жильцов на холодные батареи. Тепло к нам поступает от Автовской ТЭЦ, принадлежащей "Ленэнерго". Мы находимся "на конце трубы" и сюда сливается вся грязь из магистральных труб. Нередко мы находим камни приличных размеров в трубах отопления. Грязь такая, что, как бы мы ни прочищали стояки, они быстро забиваются и батареи опять становятся холодными. Никакие фильтры не помогают. Надо менять магистральные сети.

Замена сетей - очень дорогое удовольствие (помимо замены труб надо вскрывать асфальт, перекрывать улицы и т.п.). Мы предлагаем другой вариант. Расстояние до ТЭЦ настолько большое, что выгоднее, по нашим расчетам, вовсе отказаться от центрального отопления и ставить в дома индивидуальные (домовые) газовые миникотельные. Это обойдется недорого. Зато можно убрать водогреи в квартирах: миникотельные будут давать и отопление, и горячую воду. Понятно, что летнего отключения горячей воды не будет. Для дорогостоящей недвижимости в центре это логично. К тому же локальные котельные позволяют оперативно реагировать на чрезвычайные ситуации. Если в каком-то доме вдруг что-то случилось зимой с отоплением, можно быстро переключить на него котельную из соседнего дома - горячей воды люди временно лишатся, зато не замерзнут.

- Насколько выгоден для города такой вариант изменения схемы теплоснабжения? С учетом того, что замена магистралей оплачивается населением, через тариф...

- По нашим расчетам, при нынешнем состоянии теплосетей установка локальных миникотельных в домах позволит даже сэкономить средства. Ведь при этом теплосети, которые идут к нам, будут заглушены, давление и температура в оставшейся части возрастут, сократятся потери в сетях. Это помимо экономии на замене труб, вскрытии асфальта и т.п.

Такой метод, по моему мнению, выгоден для всех домов центральных районов города, потому что весь центр отапливается ТЭЦ, расположенными на окраинах (в центре ТЭЦ нет). А в центре дома маленькие и, чем тянуть сети к каждому дому, выгоднее поставить локальные миникотельные. В спальных районах, наоборот, дома большие и ТЭЦ близко. Там выгоднее центральное отопление.

- Как повлияет на ваши планы новый Жилищный кодекс?

- Он улучшает условия управления домами. Но по существу не меняет ничего. Конечно, позволяет жильцам выбирать управляющую компанию на собрании, без организации ТСЖ, но на практике этот механизм вряд ли будет хорошо работать. Потому что надо заключать договоры с каждой квартирой, а это технически очень сложно, особенно в больших домах.

Санкт-Петербург

Интервью записал Владимир Грязневич

Двигая стены, получаешь штрафы  »
Юридические статьи »
Читайте также