Загадка ТСЖ над которой пока петербуржцы не хотят ломать голову

Вот дом, каких множество в старой Коломне: четыре дореволюционных этажа, двор-колодец, вход-арка, окна — на канал Грибоедова. Еще пару лет назад этот двор был неотличим от сотен ему подобных: темно, грязно, неуютно и бедно. Пару лет назад он преобразился...

С дамочкой, вышедшей из этого дома выгуливать толстого карапуза в коляске и такую же толстую таксу на поводке, просто грех было не пообщаться. Мы со вкусом уселись на скамейку здесь же — во дворе. Вокруг уже наблюдалась предновогодняя суета: парни ставили несколько маленьких елочек, развешивали на них гирлянды, такие же гирлянды тянули через двор — от стены к стене.

— Красота-а-а-а, — протянула я, чтобы хоть с чего-то начать. И результат превзошел все ожидания. Ей тоже хотелось поговорить.

Она тут же рассказала, что двор составляют три старинных коломенских дома. В течение десятилетий двор был отхожим местом для гуляющих белыми ночами, для возвращающихся с демонстраций и парадов. Надоело это всем жителям. В том числе и моей собеседнице:

— Хорошо, что нашлась женщина, моя соседка, которая сказала: хватит. Как раз первых муниципалов выбрали, и наша Наташа взялась за них: зачем-то же они нужны! Ее усилиями и муниципальными средствами наш двор был закрыт воротами. У нас три входа. Так что теперь мы имеем три пары замечательных узорчатых ворот. С них-то все и началось...

Потом было общее собрание жильцов, на котором присутствовали около 60 человек. Порешили: с каждой машины, паркующейся во дворе, — плата (чем «круче» авто, тем и плата выше), а деньги — на зарплату четырех привратников. Работают они, как водится, сутки через трое. И не исключено, что, как и многие консьержи в новостройках, являют собой подпольную рабочую силу, неучтенную в налоговых органах. Ворота закрыты с полуночи до семи утра. Есть звоночек. Позвони, привратник выйдет, только ты уже его не оставь своими добродетелями, отблагодари.

Многое во дворе решается легко и просто не только усилиями Натальи М. (без разрешения публиковать фамилию негоже). Часть дома была выкуплена весьма обеспеченными людьми, которые многие работы взяли на себя. Отнюдь не из альтруизма: им главное было обеспечить комфорт собственного проживания. Поэтому — и елочки к Новому году, и мангал дворовой, и скамеечки, на которых удобно и безопасно сидеть, потому и у привратников собственная каптерка имеется. Как говорится, с барского плеча.

— Мы понимаем, что немалая часть жильцов нашего двора люди бедные. Для них даже 5 рублей на лампочку найти проблема. Потому ничего с них и не требуем. А они, чувствуя это, приберут лишний раз, дровишек для мангала не откажутся наколоть. Думаю, это все и есть социальная справедливость. А в ТСЖ мы не хотим. Категорически. Изучали мы документы, слушали увещевания... Сегодня я заплатила за свою квартиру 1800 рублей и свободна. А в ТСЖ, по закону, я отвечаю еще и за долги соседа. Не хочу...

Между тем главное, на что сегодня собирается опереться реформа коммуналки в Петербурге, если не брать в расчет изменение структуры и игры с тарифами, — создание везде, где это можно, ТСЖ. Товарищество собственников жилья. Коммунальная реформа — как говорят, структурная. И суть ее — обеспечить условия для создания в ней конкурентной среды.

Подобные сентенции звучат красиво, заставляют верить, что кто-то невероятно умный видит блестящий выход из тупика разваливающихся домов и гнилых коммуникаций. А что непонятно, так то не беда. Мало ли чего не в состоянии понять простой обыватель! Не понимает — значит и не положено понимать. А когда поймет — на собственной шкуре почувствует! — ему всегда можно сказать: мы же говорили, разжевывали все планы и перспективы...

Две вещи владельцы жилья обязаны знать твердо: что такое кондоминиум и что такое ТСЖ и чем они отличаются друг от друга.

Кондоминиум — это собственность, а ТСЖ — это то, что этой собственностью управляет. Товарищество собственников жилья — форма объединения домовладельцев для совместного управления и эксплуатации недвижимого имущества. Кондоминиум — это единый комплекс недвижимости, включающий земельный участок, то есть двор в установленных границах, и само жилое здание со всеми нежилыми помещениями.

Товарищество собственников жилья — жители дома, если они являются владельцами своих квартир. В том числе — государство, если не все квартиры дома оказались приватизированными. Высший орган управления ТСЖ — общее собрание домовладельцев. В его компетенцию входит утверждение годового финансово-хозяйственного плана; установление размера платежей и взносов членов товарищества, принятие решений по всем вопросам управления собственностью, в том числе о сдаче помещений в аренду, об использовании средств, от этой аренды полученных...

Общее собрание решает: возводить хозяйственные постройки или нет, ремонтировать здание или еще потерпит, проводить реконструкцию двора или иначе воспользоваться средствами... Между собраниями хозяйствует избранное правление ТСЖ во главе с председателем.

Главное, ради чего эти самые ТСЖ создаются, формулируется легко и просто: только ТСЖ может использовать деньги, получаемые от аренды частей своего дома, на ремонт своего же дома. Денег этих у некоторых домов накапливается немерено: от магазинчиков и подвальных складов, от дворов и рекламных постеров на стенах. Все эти деньги сегодня идут в городской бюджет и там растворяются.

Все вышепересказанное следует из федерального закона «О товариществах собственников жилья». Этот закон написан и принят людьми, которые почему-то считают, что каждый житель дома профессионально может решить проблему содержания дома: мол, ваша собственность — вы и управляйте. О том же самом неоднократно говорил руководитель городского КУГИ Игорь Метельский. Одна из его любимых мыслей, формулирующих городскую арендную политику: создавайте кондоминиум, потом — ТСЖ, а потом уже управляйте. В том числе и арендными деньгами.

Надо отдать должное городскому руководству: оно по заданию губернатора решило максимально упростить процедуру регистрации и кондоминиума, и ТСЖ. Председатель городского комитета по землеустройству Д. В. Гордо предложил даже сократить сроки подготовки необходимых для этого документов в два раза.

Вот только очередей не видно. Не толпятся жители старой Коломны, Васильевского острова оформлять кондоминиумы и создавать ТСЖ. А в новостройках товарищества создаются в принудительном плане самими застройщиками. Это действие является законом предусмотренным завершением самого процесса возведения нового жилого здания, которое создает основу для его будущего обслуживания.

Причину того, что пока ТСЖ создаются очень не активно, каждый ученый или чиновник называет свою. К примеру, начальник управления по контролю и надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ Михаил Евраев уверен: дело тормозится потому, что после создания ТСЖ люди получают проблемы с бухучетом, а их дома «выпадают из региональных программ по капитальному строительству».

Заметим: вряд ли кого-то, если он реалист, пугает сейчас «выпадение» из каких-то государственных программ. Тем более из программ государственного ремонта. Давно уже никто не верит, что когда-либо государство за свой счет будет капитально ремонтировать его жилье. Так, подавляющее большинство из нас уже не вспоминают о городской очереди «на улучшение». В Петербурге потребность в средствах на капремонт сейчас составляет порядка 9 миллиардов рублей. У городских властей денег на это нет. На бизнесменов-инвесторов, как выяснилось, тоже рассчитывать не приходится.

Капитальный ремонт вообще исчезает со строительного рынка как явление. Бизнес не заинтересован участвовать в таких проектах: во-первых, капитальный ремонт жилья в отличие от реконструкции, по закону, не предусматривает перепрофилирования здания; во-вторых, намаешься с расселением.

Хотелось бы вот так попросту, как с той женщиной из коломенского двора, поговорить о ТСЖ со многими ответственными людьми, но... Депутаты-муниципалы шарахаются от этой темы как черт от ладана, выражаясь, не для печати, в отношении ТСЖ... непечатно. Высокие чиновники говорят высокие слова о единственно возможном пути развития коммунальной реформы. При этом добавляют очень важную вещь: не стоит, мол, думать, что вся тяжесть управления будет повешена на жителей-собственников. На них будут лежать главные вопросы: строить — не строить, ремонтировать — не ремонтировать, и ГЛАВНЫЙ вопрос: избрать управляющую фирму. Она-де и будет эксплуатировать и обслуживать здание. Институт экономики города настоятельно рекомендует созданным товариществам нанимать профессиональных управленцев. Однако как минимум их услуги должны быть по карману нашим гражданам. О цене таких услуг не говорит пока никто.

Городское общественное мнение по поводу всяческих ОСЖ, ТСЖ, ЖСК и прочих якобы самоуправляющихся жилищных структур звучит уже достаточно давно. С тех самых пор как создана Ассоциация ЖСК, руководимая Мариной Акимовой. Нередко на своих собраниях, в своих петициях они говорят правильные вещи, формулируют острейшие проблемы. Но... Каждый раз создается впечатление, что главная задача этого очень важного в жизни горожан объединения не решить коммунальные проблемы этих самых горожан, а поддержать очередную персону на очередных выборах.

Между тем идеи, распространяемые ассоциацией, можно назвать основополагающими. Во-первых, смешение разных форм собственности в одном домовладении при отсутствии правовой базы приведет к неразрешимым ситуациям. Во-вторых, о чем уже говорила моя неожиданная собеседница: мало кто из нас готов к возложению на нас, как на членов ТСЖ, ответственности за соседей-задолжников. До революции в селах это именовалось круговой порукой. Говорят, отмерло, как явление регрессивное. К тому же члены существующих ТСЖ и ЖСК в один голос подчеркивают, что городские власти без зазрения совести нарушают обязательства по ежемесячным отчислениям в адрес жилищных объединений: льгот, компенсаций малоимущим, дотаций и т. д.

И что? Где выход? Каковы предложения?

...Пауза может затянуться, если мы не найдем в себе силы сказать правду: в том виде, в каком сейчас, по закону, существуют отношения жителей и государства в вопросе создания и функционирования ТСЖ, они не отвечают интересам жителей. Поэтому в Петербурге эта форма самообразования собственников и не движется. Им легче просто дать денег, нанять шарашкину контору, покрасить, побелить, сменить унитаз и поставить во дворе фонтан и елку. И все без участия государственных структур. Ведь в законе «О ТСЖ» государство не берет на себя никаких обязательств по улучшению жизни в данном доме. Прописывает, как достижение, только огромное количество бумаг, да еще «навешивает» на ТСЖ налог, если товарищество, не дай бог, пользуется деньгами от аренды. Ну и зачем тогда жителям огород городить. Собственники жилых квартир в домах ТСЖ вынуждены оплачивать затраты бюджета.

Недавно в Петербурге прошла конференция «Реформа ЖКХ: привлечение частного капитала». Профессор Петербургского инженерно-экономического университета Вадим Чекалин, выступая на ней, выразил убеждение, что без инициативы снизу проблемы ЖКХ не решить.

— Пока вся реформа администрации сводится к повышению тарифов (что само по себе качество услуг не влечет) и заявлениям об учреждении института управляющих компаний, — сказал Чекалин.

А участники II съезда ЖСК и ТСЖ Петербурга приняли резолюцию, в которой отмечено, что за последние полтора года не произошло изменений к лучшему.

Наталья Орлова

На приеме у адвоката  »
Юридические статьи »
Читайте также