В свободном падении

C нового года рынок жилищно-коммунальных услуг полностью "откроется". Однако если через год хотя бы 30% жилого фонда окажется в руках частных управляющих, это будет большой успех

В следующем году, в соответствии с новым Жилищным кодексом (сейчас он прошел только второе чтение, и пока неизвестно, примут ли его), рынок жилищно-коммунальных услуг станет полностью открытым. Если до сих пор подавляющая часть этого рынка была закреплена за государственными обслуживающими организациями, то после изменения правил игры, по замыслу чиновников, госпредприятия будут "играть" наравне с частным бизнесом. В условиях свободного рынка должна появиться конкуренция, которая, по неизбежной рыночной логике, приведет к улучшению качества услуг.

Идеальный вариант развития событий представляется инициаторам реформы ЖКХ так: собственники жилья повсеместно самоорганизуются и выбирают управляющую компанию (УК) из широкого списка. УК борются между собой за каждый дом, а получив заказ от жильцов, стараются качественно и дешево работать, чтобы клиент не перебежал к конкуренту. Система четко прописана и к тому же либеральна: никто никого не прижимает к стенке. На каждом этапе действует принцип свободного выбора. Дело за малым - осталось этот выбор совершить. Способны ли мы на это, покажет следующий год.

Островки в море

На конец 2004 года картина на рынке жилищно-коммунальных услуг такова. Государство - подавляющий монополист, частному бизнесу оставлены лишь небольшие островки. Примерно 80% рынка можно считать закрытым: здесь действуют только государственные жилищные агентства (так называемые ГУЖА) и, как следствие, ни о какой конкуренции речи быть не может. "Открыто" лишь 20% рынка - дома, которые управляются объединениями собственников жилья: жилищно-строительными кооперативами (ЖСК), жилищными кооперативами (ЖК) либо товариществами собственников жилья (ТСЖ). Эти объединения могут сами выбирать организацию для обслуживания своего дома. Больше всего таких домов в северных петербургских районах: Калининском, Приморском, Выборгском и Красногвардейском. Но и на свободном рынке около 40% обслуживается теми же ГУЖА. Еще 40-45% приходится на частные компании. Примерно 20% жилых домов выбрало форму самообслуживания. Таким образом, на петербургском рынке ЖКХ частный бизнес занимает около 10%.

Каждая группа игроков - государственные жилищные агентства и частные управляющие компании - находится в разном состоянии. Во-первых, напомним, что завершается разделение ГУЖА на две части. Предполагается, что одна часть будет выполнять государственные функции: паспортный учет, составление адресных программ по капитальному ремонту и устройству, технический надзор за выполнением работ, обеспечение гражданской обороны. Это так называемая нерыночная часть ГУЖА. Вторая часть - рыночная. На ее базе создаются открытые акционерные общества со стопроцентным государственным участием (процесс создания государственных АО завершается). На основе жилищных агентств формируются 46 открытых АО. Кроме того, более 10 государственных ОАО уже работают (те, что появились ранее в результате реорганизации государственных унитарных ремонтно-эксплуатационных предприятий). Итак, на рынке действует порядка 60 государственных (хоть и коммерческих по форме) организаций.

Примерно столько же частных компаний работает в сфере эксплуатации и управления жилищного фонда. Частные компании можно разбить на три группы. В первую попадают довольно крупные организации, "миллионники" - они обслуживают от 300-400 тыс. до 1,5 млн кв. м жилья. Это основа частного рынка. "Миллионников", которые создавали рынок и сформировали правила игры, не больше десятка. Вторая группа - "стотысячники" - обслуживает от 100 тыс. до 300 тыс. кв. м жилья. Таких компаний в городе более 20. Третья группа - небольшие организации, обслуживающие от одного до пяти домов (до 100 тыс. кв. м жилья). Малые обороты предприятий третьей группы (их в Петербурге около 30) объясняются либо ограниченностью имеющихся ресурсов, либо территориальной привязкой к конкретному микрорайону, либо тем, что они только начинают свою деятельность. Главным образом это эксплуатационные организации, которые выполняют подрядные работы по договорам с управляющими компаниями.

Кроме того, на рынке активно заявляют о себе частники-индивидуалы, их услугами пользуются многие ЖСК. Некоторых из них можно уверенно отнести к "серому" сектору рынка.

Большой выбор

Как только заработает новый Жилищный кодекс, все игроки окажутся в формально равных условиях на юридически свободном рынке. Жители любого многоквартирного дома смогут сами выбрать компанию по управлению жилищно-коммунальным хозяйством.

Предусмотрено несколько вариантов развития событий. Первый: жители дома образуют товарищество собственников жилья, то есть юридическое лицо, которое и выберет УК из всего спектра предложений. ТСЖ может выбрать любую частную управляющую компанию или государственное ОАО, которое сформировано на базе бывшего жилищного агентства (то есть фактически жильцы продлевают с ним отношения и тем самым подтверждают, что нынешнее качество обслуживания их устраивает). Кроме того, ТСЖ может взять на себя функции управляющей компании, нанимая для работ независимых подрядчиков.

Если жильцы посчитают, что создавать ТСЖ слишком сложно или по той или иной причине этого делать не стоит, они могут выбрать такой вариант: провести собрание домовладельцев (собственников квартир) и проголосовать большинством от общего числа зарегистрированных собственников (точнее, лиц, владеющих в сумме более чем половиной имущества дома) за выбор управляющей компании. Правда, в этом случае наличие сторонней УК обязательно. Собрание домовладельцев самостоятельно управлять своим домом не может.

Даже если жители дома проигнорируют оба варианта, никак не самоорганизуются и в течение года не заявят о своем решении, принцип альтернативного выбора УК все равно остается в силе. Правда, выбирать будут уже не жильцы, а государство на конкурсной основе. Жилищный комитет начнет выставлять территории на конкурсы - определенными лотами. На лоты делится весь город, основные принципы разделения - территория площадью порядка 230 тыс. кв. м жилья должна находиться в пределах одного муниципального образования. Конкурсная комиссия (опять же - по замыслу) будет выбирать между всеми участниками рынка: и частными, и государственными.

Конкурсная документация уже почти подготовлена. Составлен реестр управляющих и эксплуатационных организаций в жилищной сфере, из которых можно выбирать. Разработан договор, заключаемый с организацией-победителем (и в случае выбора жильцов дома, и в случае конкурсного отбора). Срок договора будет ограничен тремя годами. При этом, в соответствии с новым Жилищным кодексом, выигравшая конкурс организация обязана проводить каждый год общее собрание и подтверждать свои полномочия. Если общее собрание собственников не подтвердит полномочия организации, договор должен быть расторгнут.

Вполне либеральны и принципы конкурса. Как отмечает начальник управления по работе с объединениями собственников жилья и управляющими компаниями Жилищного комитета Олег Вихтюк, "идеология, которая заложена при проведении конкурсов, - это не минимизация цены, которую компания предложила за услугу, а при фиксированной цене максимизация объема работ. То есть выиграет та организация, которая обязуется выполнить наибольший объем работ".

Все ради них

Эта вариативная система объединена одной целью: передать рынок в руки бизнеса. И достигается эта цель не столько методом создания конкуренции между государственными ОАО и частными, сколько постепенным вытеснением первых с рынка. Частное управление в сфере ЖКХ - мечта многих российских реформаторов, которая и реализуется сейчас через новый Жилищный кодекс. В том, что другого пути нет, уверены и сами частные компании. "Если бы частные УК раньше получали на обслуживание жилья такие же средства, как государственные, то сегодня городской жилой фонд был бы вылизан", - уверен Евгений Пургин, генеральный директор крупнейшей в Петербурге управляющей компании " Стакс".

Финансовый вопрос постепенно решается. С июня в Петербурге подняты тарифы на жилищно-коммунальные услуги, частники ими довольны. По мнению руководителя управляющей компании "ПРОКСИ" Игоря Синькевича, "при новых, экономически обоснованных тарифах частные компании обязательно будут участвовать в конкурсах, что создаст реальные предпосылки для развития рыночных отношений в жилищной сфере". Кроме того, в начале 2006 года планируется переход к полной, стопроцентной оплате услуг жилищно-коммунального обслуживания. Наконец, как напоминает Олег Вихтюк, будут монетизированы льготы, после чего жилищно-коммунальная сфера перестанет быть сферой социальной защиты населения.

Теперь у частных компаний вроде бы есть все: равные с государством условия, гарантии необходимого для полноценной работы финансирования. Перед ними свободный рынок. В представлении многих они успешны, эффективны, динамичны, ответственны, профессиональны и как бы противостоят громоздкой, архаичной и плохо работающей системе государственного жилищного обслуживания.

Путь бизнеса

Некоторые частные управляющие компании работают на петербургском рынке ЖКХ с 1990-х годов. Так что их способности и потенциал можно легко оценить уже сейчас. Сами они, конечно, чаще всего ссылаются на показательные успехи в сфере обслуживания бизнес-недвижимости, где активно работают. Не секрет, что зимой в офисе часто бывает комфортнее, чем дома. Раньше включается отопление, оперативно ликвидируются протечки, ремонтируются туалеты, в случае необходимости появляется сантехник, электрик и прочие специалисты. Но, конечно, куда интереснее работа частных УК с обычным жилым фондом.

Можно описать стандартную схему работы частных управляющих компаний. Как правило, они сами побуждают жильцов осуществить всю процедуру юридического оформления: регистрацию кондоминиума и ТСЖ (если оно не зарегистрировано на стадии застройки). Деньги, конечно, платят жильцы, но все организационные функции (беготню по кабинетам) берут на себя УК. После этого домовладельцам обычно не остается другого выхода, кроме как выбрать благодетеля в домоуправы.

Затем компания оформляет получение субсидий из бюджета на покрытие убытков от эксплуатации жилищного фонда. Размер начислений эксплуатационных расходов для собственников при этом снижается на сумму, равную предоставленным субсидиям. Жилищные кооперативы переводят квартплату на счет УК. Из этих денег компания финансирует деятельность немногочисленного аппарата управления и районных участков. Финансовые возможности участка определяются количеством квадратных метров обслуживаемой жилой площади. Из централизованных средств оплачивается аренда помещения. Основной пакет услуг, который прописан в нормативах качества предоставления жилищных услуг, начисляется по фиксированной цене (в рамках городского закона о ценах на содержание и текущий ремонт мест общего пользования жилых домов). Все дополнительные услуги (которых множество - от озеленения до косметического ремонта квартир) оплачивают жильцы в рамках отдельного договора по прейскуранту частной компании.

На каждом участке действует диспетчерский пункт по приему заявок и располагается аварийная служба. Эксплуатацией домов и всей их "начинки" чаще всего занимаются сами управляющие компании. По сложившейся в Петербурге практике, большинство УК являются и эксплуатационными организациями, т.е. сторонних подрядчиков почти совсем не нанимают, а большую часть услуг оказывают сами (кроме специализированных: обслуживание лифтов, вывоз бытовых отходов). Некоторые компании (особенно это распространено в эксплуатационных подразделениях строительных холдингов) создают своеобразный институт управляющих домохозяйствами (фактически - возрожденные управдомы). Управляющие - буфер между жильцами и обслуживающими фирмами, но с упором на защиту интересов жильцов. Домоуправы знают всех жильцов, а также все закоулки и всю "начинку" своих объектов, поэтому обычно оперативно решают возникающие проблемы - и технические, и человеческие.

Один из примеров. Три корпуса дома N10 по аллее Поликарпова Приморского района Петербурга закреплены за одной из частных УК. Корпуса обслуживают восемь человек: управляющая домохозяйством данного ТСЖ, три диспетчера (работают сутки через трое), два дворника, две уборщицы, один сантехник и один электрик. Диспетчер принимает телефонные заявки жильцов на исправление неполадок, вписывает их в журнал, выдает специалистам ключи от технических помещений, а заодно следит по монитору за всеми, кто подходит к каждому из 10 подъездов (консьержей здесь нет). Если нужно, вступает в переговоры с визитерами. Уборщицы заканчивают уборку рано утром, но потом готовы подойти, если нужна их работа. Влажная уборка подъездов осуществляется каждый день. Электрик и сантехник находятся на постоянной связи с диспетчером. Срок устранения появляющихся неполадок определяется нормативами от 10 минут до часа (в зависимости от степени серьезности неполадок). И это довольно типичная картина. Никаких чудес, но, в отличие от бесчисленных бесхозных домов, чувствуется рука хозяина.

Часто расходуя на техническое и санитарное содержание своего жилья практически столько же, сколько и жители муниципального фонда, жильцы домов, управляемых частными компаниями, получают более полный и качественный набор услуг. И эта тенденция, уверен Олег Вихтюк, будет развиваться: "Хороший конкурентный рынок приведет к тому, что набор услуг расширится, а цена будет снижаться. Уже сейчас некоторые частные компании предлагают за ту же квартплату, помимо базовых, дополнительные услуги для ветеранов, инвалидов, бонусные работы внутри квартир (это не является обязательным условием). Такие предложения повышают конкурентоспособность предприятий на рынке".

Конечно, без проблем не обходится. И к частникам тоже возникают претензии, порой значительные. По сути, те же самые нарекания, что и в домах, обслуживаемых ГУЖА (разбитые стекла, двери и т.п.). На некоторые из этих претензий частные УК могут ответить. "Дело в том, что большинство жильцов оценивают качество обслуживания по внешнему виду - по количеству работающих лампочек на лестницах, по крашеным стенам, по наличию ковровых дорожек и цветов. А для нас на первых порах, когда мы берем дом на обслуживание, первостепенной задачей является обеспечение безопасности жилья, потому что при всем внешнем лоске почти в каждом доме присутствуют прогнившие трубы и электросети, готовые прорваться или загореться в любую минуту. Также практически во всех домах есть проблемы с кровлей, которую надо менять, с лифтами, которые надо ремонтировать, и многое другое. Это основные компоненты, от которых зависит безопасность проживания. Они в первую очередь нуждаются в финансировании", - рассказывает Евгений Пургин.

В целом даже на первый взгляд усредненная картина оптимистична: дома, обслуживаемые частными УК, которые удалось увидеть, выглядят достойным примером позитивного вклада частного бизнеса в развитие сферы ЖКХ. Хотя, как сказал один из жильцов дома на Поликарпова, "эти тоже халтурят, конечно". Как подтверждает Олег Вихтюк, на открытом рынке у частных компаний очень разная репутация. Есть и заслуживающие того, чтобы этот рынок покинуть - наравне с многими государственными агентствами.

Говоря о частной инициативе в сфере ЖКХ, не стоит забывать и о другом варианте, когда жильцы государственных домов организуют обслуживание жилья самостоятельно, без участия специализированных управленческих компаний. Жилищный комитет приветствует такую инициативу, но просит жильцов сформировать хотя бы "домовый комитет" (домком), - чтобы передать ему часть квартплаты, предназначенную на обслуживание (как правило, на подметание и мытье лестниц, очищение мусоропровода). По данным Жилищного комитета, в этом году число заявок на самообслуживание увеличилось в 2,5 раза. Вариант самоорганизации считается переходным к цивилизованному ТСЖ. Правда, и в этом случае необходима инициативная группа жильцов.

И отдать не жалко

Видимо, чтобы продемонстрировать возможности частного бизнеса в городском ЖКХ, правительство Петербурга инициировало масштабный проект в этой области. Недавно в качестве эксперимента немецкая компания Dussmann (специализируется на эксплуатации жилых домов) получила в доверительное управление целый квартал в Адмиралтейском районе. Конечно, ни о какой самостоятельной инициативе жильцов речь не идет. Окончательное решение по выбору УК принимало правительство города. Но формальные процедуры соблюдены: сейчас заканчивается срочное (естественно, в рамках организованной кампании) образование кондоминиумов, которые заключат договоры с "Питер-Дуссманн" - "дочкой" Dussmann (до вступления в силу нового Жилищного кодекса конкурсы по выбору УК законодательство не предусматривает). После этого фирма возьмет на себя функции, которые сейчас выполняет жилищное агентство. Всего в управление компании перейдет 104 жилых здания со встроенными нежилыми помещениями. Инвестиции в 2005 году составят 1,9 млн евро.

Проект находится в начальной стадии, и пока можно говорить только о планах. По словам директора компании "Питер-Дуссманн" Александра Володькова, в каждом доме должен появиться "хозяин", так называемый "хаузмастер" (по сути - управдом), который будет следить за состоянием жилья: менять перегоревшие лампочки, следить за уборкой, в случае необходимости вызывать аварийные бригады и т.д. Уже сейчас "Питер-Дуссманн" готов закупить необходимое количество уборочной техники, как "уличной", так и внутридомовой - лестничных пылесосов. Механизация позволит сократить число занятых на уборке людей. Компания будет обслуживать внутридомовые сети, содержать дворы и подъезды, вывозить мусор, установит счетчики воды и тепла, а также создаст круглосуточную аварийную службу. "Мы рассчитываем, что прибыль появится не раньше чем через два года", - говорит Александр Володьков. Ускорить окупаемость проекта "Питер-Дуссманн" рассчитывает, получив право распоряжаться средствами от сдачи в аренду нежилого фонда.

"Я уверен, что они вернут свои инвестиции в первую очередь за счет энергоресурсосбережения, более рационального управления и главное - за счет снижения издержек. Издержки в этой сфере огромные. Их снижение принесет прибыль обслуживающим компаниям. Чем больше я сэкономлю, тем больше заработаю - вот основной принцип, который действует на этом рынке", - говорит Олег Вихтюк.

Старый барьер

Теперь главное, чтобы дело не ограничилось этими масштабными проектами. Тем более, как отмечают специалисты, мировая практика показывает: на этом рынке лучше действуют средние компании - гибкие, с менее громоздким управленческим аппаратом. Такие компании уже существуют, осталось их привлечь к обслуживанию государственных домов. И здесь все зависит от инициативы самих жильцов (этой проблеме "Эксперт С-З" посвятил не один материал). Можно уверенно прогнозировать, что конкурсные комиссии, если им вследствие пассивности населения перейдет массовое право выбора управляющих компаний, в большинстве случаев будут отдавать предпочтение государственным ОАО. Чиновники просто не позволят в короткие сроки вытеснить с рынка эти системообразующие структуры. Переломить ситуацию можно только массовым созданием ТСЖ, которые (и это тоже легко прогнозируемо) предпочтут частные фирмы.

С одной стороны, по мнению Олега Вихтюка, позитивные сдвиги есть. Так, в Центральном районе на 1 января нынешнего года было 14 ТСЖ, а к 1 декабря их стало уже 57. С другой стороны, не вдохновляет тот факт, что даже на открытом рынке, который функционирует не один год, государственные компании занимают равную долю с частными управленцами.

Следующий год покажет, что к чему. По прогнозам Жилищного комитета, структура рынка все же изменится: частные компании будут обслуживать до 30% жилого фонда. Остальная часть рынка останется за государственными ОАО. И, по мнению реалистов, даже такой результат будет большой удачей.

Петр Биргер

Земля под домом - собственность жильцов  »
Юридические статьи »
Читайте также