Реформе ЖКХ в Петербурге больше всего мешает разнонаправленность усилий ее участников

Разработка программы реформирования ЖКХ в Петербурге проходит в рамках деятельности Рабочей группы по реформированию городского хозяйства, возглавляемой вице-губернатором Олегом Виролайненом. Направлением ЖКХ в этой группе руководит заместитель председателя Жилищного комитета Олег Вихтюк, которого губернатор Валентина Матвиенко на заседании правительства 23 марта публично назначила "главным реформатором", ответственным перед ней лично.

Реформа распространяется главным образом на старые жилые дома советской постройки, обслуживаемые РЖА. Судя по принятой городским правительством "Концепции реформирования городского хозяйства Санкт-Петербурга на 2004-2010 годы" (см. "Прощание с социализмом", "Эксперт С-З" №13 от 5-11 апреля 2004 года), конечная цель реформы ЖКХ - сделать эту сферу нормальной отраслью современной экономики, где спрос определяет предложение, а производители услуг работают на свободном конкурентном рынке. Роль государства в этом случае сводится лишь к установлению минимальных стандартов (для производителей услуг) обслуживания жилья по экономически обоснованным ценам и социальной помощи малоимущим, не способным эти стандарты оплатить. Содержание реформы - программа конкретных мероприятий, призванных трансформировать нынешнюю систему ЖКХ.

Четыре кита

С учетом сложившегося положения вещей Олег Вихтюк отмечает четыре основные задачи реформы. Первая - концентрация в руках населения всего объема средств, выделяемых из всех источников для обслуживания и текущего ремонта жилья. Вторая - переход на пообъектное управление жилищным фондом. Каждый дом будет иметь персонального управляющего (физическое лицо или управляющую компанию), а жильцы этого дома непосредственно или через управляющего смогут выбирать обслуживающие организации. Третья задача - организовать свободный конкурентный рынок обслуживающих организаций. Четвертая - добиться реального жилищного самоуправления, чтобы хотя бы большая часть жилых домов управлялась самими жильцами.

Для решения этих задач необходимо осуществить целый комплекс мер. Полного их перечня еще нет. Есть лишь наброски Рабочей группы в виде "Примерного плана совершенствования нормативно-правовой базы Санкт-Петербурга на 2004 год", необходимого для выполнения первого этапа реформы. По словам Олега Вихтюка, после возможной доработки план должен быть утвержден правительством.

Рынок уже виден

Первые конкретные шаги оформлены в виде шести законопроектов, которые утверждены правительством 30 марта. Четыре из них внесены в ЗакС и направлены в основном на приведение ценообразования в сфере ЖКХ в соответствие с экономической реальностью, без чего бизнес в эту сферу не придет.

Помимо законопроектов рабочая группа, как мы уже сообщали в прошлом номере, разработала стандарты качества обслуживания жилых домов: минимальный (стандарт безопасного проживания), удовлетворительный (стандарт удовлетворительного обслуживания), базовый (оптимальный) и повышенный (стандарт комфортного проживания). Власть гарантирует населению лишь удовлетворительный стандарт, и именно к его стоимости привязаны законопроекты о тарифах.

Хотя эти тарифы значительно ниже тех, что называют фирмы, занимающиеся обслуживанием частного жилого фонда (домов, построенных в последние годы), они, похоже, согласны работать на таких условиях, поскольку соответствующий стандарт четко определяет объем услуг. Компании, входящие в Ассоциацию управляющих и эксплуатирующих организаций в жилищной сфере Санкт-Петербурга, направили депутатам ЗакСа соответствующее официальное письмо (от имени ассоциации).

Решение задачи по организации конкурентного рынка производства услуг будет, по-видимому, не таким уж сложным. Для этого сделано главное - КЭРППиТ запущен механизм цивилизованных тендеров по госзаказу (ясно, что поначалу, когда жильцы будут только раскачиваться и ТСЖ начнут организовывать медленно, рынок придется формировать на бюджетных деньгах). Именно отсутствие такого механизма позволило "клану ЖКХ" во время предыдущей попытки создать рынок (предпринятой в свое время Германом Грефом и Андреем Лихачевым) спустить реформу на тормозах. Сейчас, как уверяют Олег Вихтюк и председатель КЭРППиТ Владимир Бланк, фальсифицировать тендеры практически невозможно, по крайней мере в больших масштабах. К тому же принятие (после завершения процедуры в ЗакСе) приемлемых для бизнеса тарифов избавит их от объективной необходимости жульничать (во времена Грефа и Лихачева этот фактор также стимулировал фальсификацию тендеров).

Зачатки рынка обслуживания жилья в Петербурге существуют. По данным Жилищного комитета, в городе работает более 60 фирм, из которых 15 входят в упомянутую ассоциацию. Эти 15 компаний обслуживают порядка 80% рынка частного жилья (разумеется, не только элитного). Работают они и на старых домах ЖСК, построенных в 70-80-е годы.

Многие из этих фирм уже "провели" ту реформу ЖКХ, которую начинает администрация. Так, по утверждению генерального директора ООО "РЭС ТСВ" Сергея Тихонова, его компания имеет договор с каждым домом ("общего котла нет"), регулярно отчитывается перед жильцами о расходовании средств. А институт управдомов решило возродить ООО "Прокси". "У нас за каждый дом отвечает конкретный управдом, - говорит генеральный директор компании Игорь Синькевич. - Кроме того, в договорах прописан механизм уменьшения платы за снижение качества услуг".

Единственной серьезной проблемой предприниматели называют дефицит кадров. "Трудно найти нормальных сантехников, - говорит Виталий Азаров, директор ООО "Строительная корпорация "Возрождение СПб "". - Они либо уже спившиеся, либо старше 40 лет". Впрочем, остроту проблемы кадров в некоторых компаниях отрицают. "Острой нехватки кадров у нас нет, - утверждает генеральный директор ООО "Оргтехремстрой " Алексей Федоров. - Берем людей с опытом, немного обучаем". Зачастую компании переманивают кадры РЖА. По-настоящему серьезной кадровой проблемой руководители компаний называют подбор управдомов. Их приходится полностью готовить самим. Предприниматели призывают власти учесть это обстоятельство при реформировании системы профтехобразования - без квалифицированных управдомов перевести все дома в Петербурге на пообъектное управление не удастся.

К началу 2005 года ГУЖА предполагается разделить на две части. Одни останутся госучреждениями и станут районными филиалами Жилищного комитета. Они будут следить за выполнением условий договора с организацией, выигравшей конкурс, контролировать состояние жилищного фонда, составлять соответствующие программы по работам капитального характера и т.д. Другая часть превратится в управляющую компанию в форме АО - полноправного участника рынка обслуживания жилья. Такими управляющими могут стать также ГУРЭПы (они сейчас акционируются), которые будут конкурировать между собой и с частными компаниями. Кто не выиграет конкурс, сможет предложить себя в качестве подрядной организации.

Значительное продвижение имеется и в решении задачи концентрации средств в руках жильцов. Как известно, в ВЦКП созданы индивидуальные счета всех городских квартиросъемщиков и льготников (по ЖКХ). При этом, как утверждает зампред Жилищного комитета, есть возможность сгруппировать счета по зданиям и выделить счет каждого дома: "Как только в конкретном доме создается товарищество собственников жилья, тут же появляется возможность, заключив соответствующий договор, перечислять все поступающие средства в адрес организации, которая избрана на общем собрании для обслуживания этого дома". Этот механизм обеспечивает финансовую управляемость ТСЖ.

Главная проблема

Некоторое продвижение имеется и в решении четвертой задачи, на наш взгляд - самой главной. Реформаторы, судя по всему, понимают, что без прямого, причем активного и ответственного, участия самих жильцов в управлении своим домом нормализовать ситуацию в ЖКХ не удастся (в рыночной экономике командует парадом потребитель, а если он свою волю на практике, деньгами, не диктует, то никакого рынка не может быть).

Разработчики реформы намерены использовать все возможности для стимулирования гражданской инициативы населения.

Так, ст.22 закона о товариществе собственников жилья (ТСЖ) предусматривает право домовладельцев избирать в качестве заказчика услуг по обслуживанию своего дома уполномоченную государством структуру. Важно, что при этом не надо создавать ТСЖ. Достаточно провести собрание домовладельцев (собственников квартир) и проголосовать большинством от общего числа зарегистрированных собственников (точнее, лиц, владеющих более чем половиной доли собственности дома). Государство может "уполномочить" целый ряд конкурирующих на рынке структур, а жильцы смогут выбирать. Для этого нужна реформаторская воля государства и социально ответственное поведение квартировладельцев.

Проект нового Жилищного кодекса (ЖК), который находится сейчас в Госдуме (первое чтение планируется на июнь, а окончательное принятие - до конца года), предусматривает процедуру свободного выбора любой управляющей организации (не обязательно уполномоченной государством) общим собранием домовладельцев - также без создания ТСЖ. Этот выбор владельцы квартир могут поручить и государству.

Подготовка к броску

По словам "главного реформатора", еще в нынешнем году, не дожидаясь принятия ЖК, администрация намерена использовать ст.22 закона о ТСЖ для запуска нескольких пилотных проектов, призванных "обкатать" систему конкурсного отбора управляющих компаний - чтобы лучше подготовиться к возможностям, которые откроет новый ЖК. "С 2005 года мы планируем начать широкомасштабную кампанию по переводу жилого фонда на пообъектное управление", - заявляет Вихтюк.

Однако все это станет возможным, если, помимо прочих условий, в этой кампании захочет участвовать население. На этот счет реформаторы исполнены оптимизма, основанного на данных о заявках петербуржцев об организации самостоятельного обслуживания жилья. По данным Жилищного комитета, за первый квартал 2004 года число таких заявок увеличилось в 2,5 раза по сравнению с соответствующим периодом прошлого года. "В основном это жильцы отдельных подъездов, желающие своими силами подметать и мыть лестницу, обслуживать мусоропровод, - говорит председатель Жилищного комитета Мария Щербакова. - Мы всячески приветствуем такую инициативу (без проволочек снимаем им соответствующие суммы с квартплаты)". По ее словам, эта явно наметившаяся тенденция может оказаться ключом к развитию настоящего жилищного самоуправления. "С одной стороны, мы не хотим силой загонять людей в ТСЖ, с другой - не знаем, что лучше всего стимулирует их к объединению. Поэтому поощряем любую инициативу", - утверждает Щербакова. "Начнем проводить также серьезную информационную кампанию, - говорит Вихтюк. - А также займемся пропагандой - будем показывать, что дома, где люди управляют самостоятельно, обслуживаются лучше".

Для психологической подготовки населения к объединению в ТСЖ, предусмотрены "некие промежуточные звенья", например домовые комитеты. Домком - общественная организация без регистрации юридического лица, которая выполняет часть функций по управлению домом (участвует в составлении актов о нарушениях, следит за сохранностью имущества дома, может отказаться от обслуживания по уборке лестницы и выполнять ее самостоятельно). "Домкомы способны приучить людей к тому, что участвовать в управлении своим домом - это хорошо, - считает Олег Вихтюк. - У нас на сегодняшний день в городе более 2,6 тыс. домовых комитетов. Их даже больше, чем ТСЖ и ЖСК (ЖСК - 1731, ТСЖ - более 700, из них около 550 - в новых домах). Правда, все это, конечно, мизер, если учесть, что жилых домов в Петербурге около 26,4 тыс.".

Соблазнять население реформаторы намерены также инвестиционными программами, призванными модернизировать домовую инфраструктуру. Такие программы выгодны как бизнесу (быстрая окупаемость), так и жильцам, поскольку текущее содержание дома дешевеет, а значит, квартплата уменьшается. Программы эти рассчитаны на финансовое участие жильцов, что призвано приучать их к ответственности за свой дом.

И опять земельный вопрос

Помимо поощрения народной инициативы, власти намерены также облегчить процедуры регистрации ТСЖ и кондоминиума, где также наблюдается некоторый прогресс (за один только апрель Жилищный комитет выдал более 150 пакетов документов для регистрации ТСЖ; и это при том, что лишь пятая часть жилищного фонда имеет собственное юрлицо).

Новый ЖК позволит создавать ТСЖ до регистрации кондоминиума, и реформаторы намерены агитировать население пользоваться такой возможностью. "Это очень важно, потому что сильно облегчает создание товарищества, - говорит Олег Вихтюк. - Налоговая служба зарегистрирует ТСЖ в течение пяти рабочих дней".

Кроме того, реформаторы хотят избавить граждан от платы за самую дорогостоящую часть процедуры оформления кондоминиума - составление и регистрацию плана землеотвода. Это сократит стоимость оформления с нынешних 50-60 тыс. до 10-15 тыс. рублей.

Самое интересное, что, как утверждает Олег Вихтюк, межевание территории Петербурга уже существует в Государственном земельном кадастре. Но когда граждане хотят зарегистрировать кондоминиум, с них берут деньги за полную процедуру кадастровой съемки. При этом чиновники ссылаются на необходимость "уточнения" границ земельных участков. "Даже если границы никак не изменились, людей гонят по полной программе и берут с них деньги, - негодует зампред Жилищного комитета. - Здесь работает интерес чиновника, но не государственный, а частный. Он губит реформу".

Разработчики реформы считают, что преодолеть это препятствие можно, если возложить на государство обязанности по подготовке планов землеотвода (межевание для новых домов, в соответствии с распоряжением губернатора от 1997 года, является обязанностью застройщика). Для этого нужно соответствующее постановление правительства, а возможно, и закон о межевании земельных участков, занятых многоквартирными домами. Рабочая группа такой законопроект подготовила, но он пока не согласован отраслевыми комитетами администрации (всего таких комитетов пять), задействованными в процедуре регистрации кондоминиумов. Как считают члены Рабочей группы и депутаты ЗакСа, этот законопроект торпедируют лоббисты строителей, занимающихся уплотнительной застройкой. Они понимают, что как только будет проведено межевание территории, то вопрос с уплотнительной застройкой отпадет сам собой - если земля закреплена за каким-то объектом, то другой объект на ней уже не

Питерская пенсионерка воюет в Европейском суде за чердак  »
Юридические статьи »
Читайте также