Права на землю: земля есть, а прав нет

В июне 2002 года "ДП" рассказал о проекте строительства в деревне Янино Всеволожского района Ленинградской области технопарка, построенного по западному принципу green field, что означает "зеленое поле".

С того момента, как компания заявила о возможности аренды участков в технопарке, к ней обратилось более 600 фирм, подыскивающих себе место для промышленного строительства.

Но, хотя прошло уже 9 месяцев, идея технопарка в Янино до сих пор не реализована.

Инвестор и правительство Ленинградской области не нашли общего языка по поводу того, какой должна быть процедура оформления подобных проектов.

Сегодня каждая из сторон излагает свою точку зрения на проблему.

Дмитрий Альхов, генеральный директор ЗАО "ГарантЪ"

"Фактически все это время мы пытаемся решить единственную проблему, мешающую ввести в строй практически готовый к эксплуатации, оснащенный коммуникациями и подъездными путями технопарк, -- проблему статуса земельного участка, на котором он построен.

Производственная площадка может располагаться только на землях, относящихся к категории "земли промышленности". Такой статус дает возможность после выполнения предпроектных работ и проекта развития территории заняться получением квот и мощностей для коммуникаций, без которых технопарк не может работать. Но вопрос с определением категории нашей земли за все прошедшие с лета 2002 года месяцы так и не был решен в ответственных инстанциях Ленобласти. В областных структурах -- КУГИ, Комитете по экономике и инвестициям, Земельном комитете, КГА, "КАД -- Ленобласть", мотивируя отказ от решения проблемы технопарка в Янино, ссылаются на тот факт, что нет федерального закона, регламентирующего процедуру перевода земель из одной категории в другую. Не урегулирован порядок перевода земель из категории в категорию.

Но о том, что строительство новых промышленных зон на территории Ленобласти все же предполагается, в связи с чем инвесторам будет выделено 12 земельных участков, еще в сентябре 2002 года говорил вице-губернатор области Григорий Двас.

Значит, предположительно, каким-то образом 12 участков земли должны пройти ту самую "нерегламентированную законом процедуру" и получить категорию "земли промышленности". Где именно планируется выделить данные участки, вице-губернатор области не сообщил.

Относительно критериев, которым должен соответствовать такой участок, в беседе заместителя вице-губернатора Ленобласти Сергея Куклина с корреспондентом вашей газеты ("ДП" №29/03) говорилось (речь шла о конкретном примере), что согласования по выделению под промзоны участков на приграничных территориях надо получать в Москве, потому что приграничные земли области находятся в ведении Федерации. В том же порядке предлагалось рассматривать и вопрос об участке, расположенном на землях, занятых лесами первой категории. О каких-либо других ограничениях не упоминалось.

Но участок в Янино, на котором находится наш технопарк, не занят лесами первой категории и не находится в приграничной зоне. Кроме того, в течение последних 10 лет, а то и больше, участок не используется и для сельскохозяйственных работ. По заключению "СевзапНИИгипрозема", показатель потенциального плодородия этой земли, так называемый "совокупный почвенный показатель", составляет 16 баллов. Для сравнения, по Всеволожскому району в среднем он составляет 58 баллов (насколько нам известно кадастровая оценка земель области была проведена только в среднем по району, без конкретизации отдельных участков...). Не удивительно, что причин, по которым участок не может получить категорию "земли промышленности", не только не можем понять мы сами, -- нам никто не может их назвать.

В уже упомянутом интервью с Сергеем Куклиным отмечалось: "Успешно развивают территории и в СПб, и в Ленобласти лишь те компании, которые обладают необходимым административным ресурсом" ("ДП" №29/03). Получается буквально, что заполнить юридический вакуум в вопросе о выделении земель под промзоны можно с помощью единственного средства -- "административного ресурса", которым обладают некие избранные компании. Непонятно, каким образом, в принципе, могут обладать "административным ресурсом" частные фирмы. Ведь таковым "ресурсом" по определению может обладать только администрация, на то он и "административный". Может быть, вопрос нужно ставить иначе: какова цена пресловутого "ресурса", чтобы он стал необходим областной администрации?"

Cергей Куклин, заместитель председателя Комитета по экономике и инвестициям правительства Ленобласти

"Проблема" технопарка, организуемого ЗАО "ГарантЪ", состоит не в противодействии органов власти Ленобласти, а в волюнтаристской трактовке данным обществом действующих нормативно-правововых актов, регламентирующих размещение и строительство промышленных предприятий.

В соответствии с действующим законодательством, согласование размещения любого производственного предприятия относится к компетенции органов исполнительной власти субъекта РФ или в случае организации небольших предприятий органов местного самоуправления.

Стандартная процедура размещения предприятия состоит из следующих стадий:

1. Подача декларации о намерениях разместить конкретное производство на конкретной территории.

2. Согласование возможности размещения предприятия с экологическими, градостроительными, земельными и иными органами.

3. Оформление акта выбора земельного участка.

4. Производство проектно-изыскательских работ.

5. Согласование проектной документации с оформлением правоустанавливающих документов на использование земельного участка под задекларированные цели.

ЗАО "ГарантЪ" пошло другим путем. Основываясь на ошибочном мнении о том, что собственник земельного участка имеет право без согласования с кем бы то ни было размещать на этом участке любое производство, оно сначала выкупило земли сельскохозяйственного назначения, а затем, разрекламировав идею строительства технопарка на этой территории, решило, что вопрос его размещения уже решен.

При этом ни в правительство Ленинградской области, ни в органы местного самоуправления Всеволожского района необходимый комплект документов по размещению какого-либо производства представлен не был.

На настоящий момент в связи с отсутствием согласованного проекта никакого строительства на данном земельном участке не ведется, и разговор о выходе на завершающий этап строительства промышленного технопарка является фантазией его авторов.

По вопросу перевода земель сельскохозяйственного назначения в несельскохозяйственные земли необходимо отметить, что земельным законодательством предусматривается такая возможность, но только в случае, если кадастровая оценка земли не превышает среднерайонного значения. По данным земельного кадастра Ленинградской области, кадастровая оценка обсуждаемых земель в районе п. Янино существенно превышает среднерайонную. При этом земельное законодательство ставит во главу угла целевое использование сельскохозяйственных земель, и перевод их в несельскохозяйственные рассматривает как исключительную меру.

В соответствии с Постановлением правительства Ленинградской области №120 от 30.11.01, обсуждаемый земельный участок включен в зону градостроительной деятельности особого регулирования (зона влияния кольцевой автодороги), которая проектируется на основе комплексного градостроительного решения вдоль всего восточного участка КАД и предусматривает размещение в том числе и технопарков. Но строительство технопарка на земле сельскохозяйственного назначения должно иметь под собой серьезные обоснования. Как уже было сказано, на сегодняшний день они не представлены -- непонятно даже, о технопарке какого профиля (гальваника, механообработка и т.п.) идет речь.

Что касается промышленных зон, развиваемых на территории Ленинградской области, то они создаются на основе градостроительных планов, с учетом санитарных, экологических и водоохранных и т.п. норм, потребностей муниципальных образований, с обязательным проведением экологической экспертизы...

И мы впредь гарантируем инициаторам развития таких зон полную поддержку".

Валентина Шестакова Оксана Ермошина

Новое здание федерального суда будет построено в Красногвардейском районе Санкт-Петербурга.  »
Юридические статьи »
Читайте также