Диалог: Дом у озера станет вашим Но для этого надо очень точно следовать новым законам

В прошлом выпуске полосы мы рассказывали о проблемах при покупке больших наделов бывших совхозных земель. Но, как оказалось, не меньше проблем вызывает и покупка небольшого участка, например под строительство коттеджа. Причем интерес к таким участкам растет с каждым днем, а вот юридическая практика пока только нарабатывается. Рассказать о правилах покупки таких участков мы попросили заместителя председателя коллегии адвокатов «ЮНИКС», которая является юридическим партнером общественного движения «За безопасность граждан на рынке недвижимости», Алексея Ястребенко:

— Как мы уже писали, самые большие сложности при покупке бывших совхозных земель под коттеджное строительство возникают из-за необходимости изменения категории земель. И при этом не важно, покупаете ли вы всего один участок или сотни гектаров. Напомню лишь, что сейчас категорию земли гораздо проще все-таки не менять, а из фермерского хозяйства образовать дачное. Конечно, и этот путь простым не назовешь, и для его осуществления требуется очень точное соблюдение юридических процедур. Но ввиду несовершенства законодательства, с практической точки зрения, «дачный» вариант выглядит наиболее предпочтительным.

Однако, прежде чем заниматься данными вопросами, участок еще надо купить. А это далеко не так просто, как может показаться на первый взгляд. И многие петербуржцы уже обожглись на подобных покупках. Совершаются же они очень просто.

Обычно находятся некие посредники, у которых на примете есть «тот самый» участок земли у озера. И, чтобы его приобрести, по их словам, достаточно «выкупить на него права у бывшего совхозного работника». Причем цены при этом называются смешные — от 10 до 50 долларов за сотку. То есть получается, что отличный в 20 — 30 соток участок у озера можно получить, заплатив за него, как за участок в 6 соток в каком-нибудь Пупышеве. Казалось бы, не первый год живем в условиях рыночной экономики и должны уже граждане по поводу бесплатного сыра все знать. Не знают. И покупают. Но вовсе не участок у озера, как они думают, а просто кота в мешке.

Начинается все, как правило, уже с неправильной покупки долей, что чаще всего происходит из-за незнания процедуры. Владелец доли готов отдать ее просто за копейки, но не знает как. Не знает этого и покупатель. А в результате на свет появляются «документы», тем или иным образом подтверждающие передачу или продажу доли гражданином А. гражданину Б. Но таким образом можно продать, скажем, машину или телевизор, а вот землю нельзя.

По закону, у работников совхоза, а ныне владельцев долей (а если они откажутся, то и у государства) есть преимущественное право покупки. И только в случае их отказа от покупки по определенной цене эту долю может приобрести любой другой человек. В принципе сама процедура такой покупки ничего сверхсложного собой не представляет, но без ее соблюдения покупка долей будет недействительна.

Если с долями вы не совершили никаких ошибок, то... не спешите радоваться. Дело в том, что покупка долей вовсе не означает покупку конкретного участка. И чтобы эта доля превратилась в тот самый заветный уголок у озера, надо преодолеть массу формальностей. Начать придется с решения технических вопросов. Перед тем как претендовать на приглянувшийся вам участок земли, необходимо его идентифицировать, провести топографическую съемку, определить его границы. Затем надо провести его кадастровую оценку. После этого сертифицированный оценщик проводит рыночную оценку. Осталось только провести согласования с такими организациями, как СЭС, «Балтводхоз», «Ленэнерго», и рядом других и можно приступать к следующему этапу — фактическому выделению участка.

Но и здесь покупателя могут ожидать неприятные сюрпризы. Возможно, ему еще придется поспорить с другими владельцами долей, которые также могут претендовать на этот участок. В этом случае покупателю придется достигать соглашения или решать проблему в суде. В случае судебного разбирательства наибольшие шансы на выигрыш дела будут у того, кто наиболее четко отработал все процедурные моменты.

А станет он окончательно вашим только после того, как вы разберетесь с вопросами компенсации за участок с другими владельцами паев. Впрочем, это по сравнению с пройденным путем уже мелочи. Хотя нелишним будет напомнить, что и они потребуют от вас соблюдения всех процедурных моментов.

Подводя итоги, можно сказать, что покупка участков земли сельхозназначения пока довольно сложна. Но даже с учетом всех сложностей при грамотном проведении сделки она очень выгодна, поскольку в конечном счете с учетом всех необходимых затрат покупка обойдется, безусловно, дешевле, нежели приобретение такого же участка у перекупщиков. Тем более что юридическую чистоту действий тех же перекупщиков все равно придется проверять шаг за шагом.

Город желает "встройку" Смольный намерен выкупать помещения  »
Юридические статьи »
Читайте также