Платил, когда копали котлован. А оказалось, что не ждан, не зван...

Проблемы при оформлении в собственность жилья в новостройке, увы, возникают часто. Что делать, чтобы свести их к минимуму?

Большинство новостроек в Петербурге продается еще на этапе строительства. С одной стороны, это позволяет покупателю существенно сэкономить. Но, с другой стороны, есть риск купить не совсем то, что хотелось, ведь квартир, о которых идет речь, в реальности пока не существует. Как грамотно оформить документы о приобретении жилья в доме-новостройке?

А продавец-то кто?

До заключения сделки очень важно удостовериться, что компания-продавец действительно имеет право продать вам данную квартиру.

То есть фактически нужно провести экспертизу правоустанавливающих документов.

Сделать это не очень просто, поэтому многие предпочитают приобретать новостройки у риэлторских компаний, которые берут на себя проверку документов, либо обращаются к юристам.

Особые приметы

Квартира, которую вы покупаете, должна быть описана в договоре максимально подробно. Случаи, когда люди по ошибке въезжают в чужую квартиру и делают ремонт соседу, вовсе не анекдот.

Адрес жилья в правоустанавливающем договоре, на основании которого оно продается, и в договоре с продавцом должен полностью совпадать. Несоответствие в номере секции или этажа может свидетельствовать о том, что вы покупаете одно и то же жилье с каким-то другим инвестором.

На практике договор, как правило, оформляется с приложением - поэтажным планом с выделенной на нем квартирой.

О гарантиях

В договоре обычно записывается, что продавец гарантирует отсутствие прав третьих лиц на приобретаемую квартиру, то есть подтверждает, что она не продана, не заложена, не состоит под арестом. Размер его ответственности должен составлять 10-30% от стоимости жилья. То есть в случае нарушения данного пункта продавец возвращает покупателю полную стоимость квартиры и выплачивает сумму штрафа.

Чтобы оформление квартиры в собственность прошло без проблем, стоит потребовать от продавца полный пакет документов, необходимых для этой процедуры. В противном случае лучше поручить оформление жилья профессионалам (например, риэлторской компании).

Стоимость и качество

В договоре должно быть указано, что цена квадратного метра является окончательной и изменению не подлежит. Если в документе оговаривается ориентировочная стоимость (такие случаи, правда, теперь редки), приготовьтесь к доплатам.

Площадь будущей квартиры нужно точно зафиксировать, указав при этом, что покупатель оплачивает только фактически получаемые после окончания строительства квадратные метры, подтвержденные заключением БТИ. Это важно, поскольку метраж жилья в процессе возведения дома по индивидуальному проекту может меняться.

В договоре также стоит записать, что свидетельством качества построенной квартиры является акт приемки Госкомиссией либо акт, подписанный покупателем после осмотра готового жилья.

kp@kp.ru

Это пригодится

На эти моменты обратите особое внимание:

1. Удостоверьтесь, что лицо, которое будет подписывать договор со стороны компании, предлагающей вам квартиру, обладает правом подписи подобного договора. Если договор подписывает генеральный директор, его полномочия отражены в уставе компании, если стороной по договору является заместитель генерального директора или исполнительный директор, то у него должна быть доверенность. Доверенность подписывается генеральным директором компании, скрепляется печатью, имеет определенный срок действия, но не более 3 лет (ст. 186 ГК РФ). Разумеется, доверенность не должна быть просроченной.

2. Убедитесь, что в договоре есть такие пункты:

- описание квартиры: секция, то есть подъезд, этаж и положение на площадке, количество комнат, площадь (в этом случае снижается риск приобрести уже купленную кем-то квартиру);

- срок сдачи объекта в эксплуатацию (иначе ждать заселения придется неопределенное количество времени);

- возможность переуступки приобретенных прав;

- цена - желательно фиксированная за квадратный метр (если фактическая площадь квартиры после сдачи дома Госкомиссии будет отличаться от указанной в договоре, стороны производят перерасчет).

Людмила Малышева

Городская недвижимость выходит на торги  »
Юридические статьи »
Читайте также