Скованные одной цепью

Недавно Конституционный суд РФ издал постановление, призванное облегчить жизнь покупателям жилья на вторичном рынке недвижимости. Мнения юристов о его возможных последствиях разделились.

В постановлении речь идет об очень распространенной проблеме, возникающей уже после того, как квартира приобретена (произведены расчеты с продавцом, надлежащим образом оформлены права на жилплощадь) и покупатель с легким сердцем в нее вселился. Большинство сделок на вторичном рынке недвижимости — это длинные цепочки взаимообменов, которые зачастую включают несколько десятков человек. Если на каком-то этапе, в самом начале цепи, были допущены нарушения, все последующие сделки могут признать недействительными.

Защита для новоселов

В этом случае согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Однако в договорах купли-продажи квартиры, как правило, указывается балансовая стоимость, а она в десятки раз ниже реальной цены. Так что новосел-неудачник в качестве возмещения получал сущие гроши, на которые невозможно приобрести даже комнату в коммуналке. Тот же, чьи права суд признавал нарушенными, возвращал себе квартиру и чаще всего оставался в прибыли. Кстати, на этой схеме было построено немало мошенничеств.

Постановление Конституционного суда, носящее неудобопроизносимое название «№6-П По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ в связи с жалобами граждан О. М. Мариничевой, А. В. Немировской, З. А. Скляновой, Р. М. Скляновой и В. М. Ширяева», призвано защитить права добросовестных покупателей, чья вина заключается лишь в том, что они оказались в самом конце цепочки обменов.

Как скажешь — так и будет

Однако постановление ситуацию не улучшило. Напротив, дало толчок развитию судебной бюрократии. Теперь успешность судебного процесса первоначального собственника квартиры против ее нынешнего владельца зависит прежде всего не от того, насколько законны его притязания, а от формулировки иска. Если собственник обратится в суд с заявлением об истребовании имущества из незаконного владения покупателя, у него есть шанс выиграть дело. Если же о признании сделки купли-продажи недействительной и о возврате собственнику переданного покупателю имущества, в его удовлетворении будет отказано.

Однако представители Конституционного суда уверены в своей правоте: по их мнению, иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ означало бы нарушение вытекающих из норм Конституции РФ гарантий защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя. Тем более что собственник, утративший имущество, обладает иными, предусмотренными гражданским законодательством, средствами защиты своих прав.

Постановление суда вызывает сегодня немало споров. Дело в том, что если раньше законодательство защищало права продавца квартиры, то теперь — права покупателя. На первый взгляд, это, безусловно, прогресс: покупателю труднее отстоять свои интересы при приобретении квартиры. Но, с другой стороны, как считают некоторые юристы, это означает защиту прав одной стороны в ущерб другой.

Царь-колокол отзвонил по земельной реформе В Белом доме решили не спешить с извечным российским вопросом  »
Юридические статьи »
Читайте также