Квартирный приговор Конституционный суд вступился за добросовестных приобретателей

В понедельник Конституционный суд вынес решение по жалобам четырех семей, которые решениями судов общей юрисдикции должны были освободить купленные ими квартиры. Во всех случаях сделки, в которых они являлись добросовестными приобретателями, признавались недействительными. Одновременно суд указал, как судьям отныне следует читать Гражданский кодекс.

Конституционный суд рассматривал жалобы Анны Немировской из Москвы, семьи Зельфиры Скляновой из Иркутска, Ольги Мариничевой из Сыктывкара и Владимира Ширяева из Екатеринбурга 1 апреля. Несмотря на географические различия, со всеми этими людьми приключилась одна и та же история. Спустя несколько месяцев после вселения во вновь купленную квартиру они обнаружили, что в цепочке предшествующих сделок с их жилищем есть ошибка, поэтому площадь надо освободить. Во всех случаях основанием служило нарушение прав недееспособных членов семьи, в основном детей.

К примеру, Анна Немировская, которая пять лет назад разъехалась со своим отцом и вместе с двухлетней дочерью переселилась в однокомнатную квартиру у метро "Аэропорт", узнала, что за несколько лет до этого в ее квартире жили мать с сыном. Мать продала квартиру, прописавшись в несуществующий дом в Подмосковье, какое-то время вместе с сыном мыкалась по знакомым, после чего умерла. Ставшего беспризорником сына милиционеры отдали в детский дом. Прокуратура, выяснив, где он жил раньше, подала в суд, который признал сделку недействительной. Однако это решение почему-то никто никому не предъявлял, и уже после этого квартира продавалась и покупалась несколько раз. К моменту, когда Анна Немировская квартиру купила, парень подрос, перед государством встал вопрос о его будущем жилье, и тут всплыло то давнее решение суда. Немировскую вызвали в прокуратуру и потребовали освободить помещение. И это требование подтвердил суд.

В похожие, хотя, быть может, и не столь драматичные обстоятельства попали и другие три заявителя. Во всех случаях суд принимал решения не в их пользу, ссылаясь на ст. 167 ГК РФ, утверждающую, что при признании сделки недействительной каждая из сторон должна возвратить полученное. Суды отменяли целые цепочки сделок, при этом квартира отчуждалась у последнего покупателя, который честно заплатил за покупку и ни о чем не догадывался.

В то же время ст. 302 ГК РФ вводит понятие "добросовестный приобретатель". Под таковым подразумевается покупатель, который не знал и не мог знать о том, что в цепочке сделок есть прореха. Эта статья давно и успешно применялась арбитражными судами при разрешении споров юридических лиц. Этот вопрос рассматривался даже на пленуме Высшего арбитражного суда, который решил применять ст. 167 только вместе со ст. 302. Однако суды общей юрисдикции, разбирая дела о недействительности жилищных сделок, добросовестность приобретателя до последнего времени вообще не принимали во внимание.

В заявлениях, поступивших в Конституционный суд, содержалась просьба проверить конституционность ст. 167 ГК РФ. Как рассказал "Известиям" представитель правительства в суде Михаил Барщевский, к моменту заседания Верховный суд уже изменил свою позицию и призвал судей общей юрисдикции также учитывать ст. 302 ГК. Представители ответчиков - то есть парламента, правительства и президента - в КС вообще сомневались в необходимости рассматривать вопрос в столь высокой инстанции. По словам представителя Госдумы Валерия Лазарева, вопрос касается только правоприменительной практики, в то время как конституционность самой статьи сомнений не вызывала. Сами же жалобщики настаивали на вынесении решения. "Если за нас не вступятся, то нас сразу выселят, - говорила "Известиям" Зельфира Склянова из Иркутска. - Когда я уезжала, то судья даже не согласилась приостановить исполнительное производство".

В этом постановлении Конституционный суд признал конституционность ст. 167 ГК РФ, но в то же время раз и навсегда установил, как ее нужно трактовать. В постановлении говорится, что нормы ст. 167 должны применяться в нормативном единстве со ст. 302, права добросовестного приобретателя признаются неотъемлемыми, а выявленный конституционно-правовой смысл "является общеобязательным и исключает любое иное их истолкование в правоприменительной практике". Постановление окончательное и обжалованию не подлежит.

- Это очень важное решение, которое касается не только квартир, - заявил "Известиям" Михаил Барщевский. - До сих пор предприниматели боялись приобретать недвижимость, магазины, фабрики, опасаясь того, что когда-то с ней была проведена какая-нибудь не очень чистая сделка. Суд защитил права добросовестных приобретателей и поставил заслон на пути злоупотреблений, что сделает гражданский оборот более цивилизованным.

Все заявители решением суда остались довольны. Отдельным пунктом суд постановил пересмотреть дела всех четырех заявителей с учетом этого конституционно-правового смысла.

- Теперь осталось дождаться момента, когда я получу решение на руки, - сказала "Известиям" Анна Немировская, - и мы вместе с адвокатом предъявим его суду. Уверена, теперь все будет в порядке.

Вместе с тем специалисты не исключают, что теперь возможна обратная волна исков. Те добросовестные приобретатели, у кого собственность была отчуждена, могут, ссылаясь на постановление суда, подать новые иски. И вполне вероятно, что в суде они встретятся тоже с добросовестными приобретателями.

Владимир Демченко

Ссылаться на кодекс запретили  »
Юридические статьи »
Читайте также