Подводные камни реформы

В минувшую субботу Госдума приняла во втором чтении пакет законопроектов о формировании рынка доступного жилья. Правда, один из главных элементов пакета - новый Жилищный кодекс - будет принят только осенью.

Сперва - цифры и факты. 61 процент населения России нуждается в улучшении жилищных условий. В очереди на получение бесплатного жилья стоит 4,5 миллиона семей. Средний срок ожидания - 20 лет. Квадратный метр жилья в России сегодня стоит в среднем 8 тысяч рублей, а продается за 14-16 тысяч. При этом только за последний год стоимость жилья в Москве выросла на 45 процентов, в среднем по стране - на 26 процентов. В Петербурге комнаты и однокомнатные квартиры сегодня продаются в полтора раза дороже, чем год назад, а по данным Ассоциации домостроителей Петербурга, за прошлый год цены на первичном рынке жилья подскочили на 43 процента.

Разница, как признают даже в правительстве, идет не столько на прибыль застройщика, сколько на преодоление административных барьеров при получении лицензий и строительных подрядов. Проще говоря, оплачивая "вздутые" цены на жилье, мы оплачиваем все взятки, которые застройщики дают чиновникам. Чтобы получить пятно под застройку, все необходимые разрешения и согласования и так далее...

Что же нам предлагается?

Во-первых - новый Жилищный кодекс: старому кодексу уже около 20 лет и он безнадежно отстал от жизни.

Во-вторых, целый блок законов, которые должны обеспечить развитие ипотеки (кредитов под залог недвижимости).

В-третьих, меры по стимулированию предложения на жилищном рынке (что, по мнению авторов жилищной реформы, должно привести к снижению цен).

Оправдаются ли эти ожидания - сказать трудно: подводных камней в новых законах более чем достаточно.

Начнем с нового Жилищного кодекса.

Кто получит социальное жилье?

Одно из наиболее спорных его положений - фактическая отмена принципов первоочередного и внеочередного предоставления жилья нуждающимся в улучшении.

Все старые категории перво- и внеочередников отменяются: инвалиды и участники войны, больные, многодетные семьи, одинокие матери, дети-сироты - выпускники детских домов и другие. Только одна категория граждан - жители аварийных домов и квартир - сохраняет право на внеочередное предоставление крыши над головой.

При этом правом на получение от государства так называемого социального жилья будут обладать только малоимущие - те, у кого доход на человека ниже прожиточного минимума (в Петербурге сейчас он составляет 2777,4 руб. в месяц). Все остальные - независимо от имеющегося у них сейчас количества метров на человека, независимо от состояния здоровья (даже те, у кого открытая форма туберкулеза) и т. п. - становятся в одну большую очередь с единственным критерием: время постановки на учет.

Неужели правительство всерьез предполагает, что семья, где на человека приходится примерно по 100 долларов в месяц, является обеспеченной и может сама решить свои жилищные проблемы?

Следующий весьма спорный момент - запрет приватизации социального жилья. Тем самым очевидно нарушается равенство тех, кто успел дождаться своей очереди и приватизировал жилье, полученное от государства, и тех, кто не успел. "Представьте себе человека, который стоит на очереди уже 15 лет, - говорит депутат Госдумы Галина Хованская. - Он встал на очередь до того, как законом была установлена бесплатная приватизация жилья, но сейчас ему скажут: ты, может быть, получишь жилье, но приватизировать его уже не сможешь. Что это, как не нарушение государством взятых перед этим человеком обязательств? Ведь его поставили по старым правилам учета, ему обещали предоставить жилье и передать его в собственность бесплатно..."

Как защитить права детей?

И еще одна, прямо скажем, спорная часть жилищной реформы. Планируется пересмотреть пункт 4 статьи 292 Гражданского кодекса, разрешив продажу жилья, где проживают несовершеннолетние дети, без согласия органов опеки и попечительства. Согласие требуется только в случае, если родители (собственники жилого помещения) лишены родительских прав или ограничены в них. Но, по словам уполномоченного по правам человека в России Владимира Лукина, "ограничение полномочий органов опеки и попечительства, как бы критически ни оценивалась их работа, является необоснованным и в перспективе может привести к пополнению и без того беспрецедентно многочисленной армии беспризорных детей".

Да, часто органы опеки создают проблемы нормальным родителям, необоснованно затягивая выдачу разрешений. Но, может быть, бороться с этим надо, не отменяя необходимость согласия органов опеки, а устанавливая законом предельный срок выдачи либо согласия, либо мотивированного отказа, который можно оспорить?

Ипотека станет доступнее, но...

Если говорить об ипотеке, то предлагается упростить процедуру получения ипотечных кредитов. Их можно будет получать даже под только что начатый строительный проект (как только начался нулевой цикл). Предметом залога, под который берется ипотечный кредит, могут быть не только объекты недвижимости, но и земельные участки под ними. Наконец, если тот, кто взял ипотечный кредит и купил квартиру, впоследствии кредит не вернул - недвижимость, которая была заложена для того, чтобы взять кредит, может быть изъята независимо от того, имеется ли у несостоятельного должника другое жилье, проживают ли с ним дети и так далее.

Кроме этого, отменяется нотариальное заверение договоров ипотеки (сейчас за это надо платить 1,5 процента от стоимости сделки) и вводится система государственных гарантий для пострадавших в результате нечестных сделок и лишившихся по решению суда своей квартиры. Им будет выплачиваться компенсация из бюджета - до 1 миллиона рублей.

Наконец, для увеличения предложения на жилищном рынке предлагается освободить от НДС операции по продаже земельных участков из государственной или муниципальной собственности для целей жилищного строительства и увеличить вычеты по уплате подоходного налога при совершении следок с недвижимостью.

Что же, и здесь немало подводных камней. В первую очередь это касается того факта, что меры по стимулированию спроса на жилье (сами по себе верные) заработают практически сразу, а меры по стимулированию предложения - в лучшем случае через несколько лет. Сравнительно дешевые кредиты достаточно быстро увеличат спрос на недвижимость - и результатом станет резкий рост цен. После чего жилье станет не более, а менее доступным. Между тем начать надо было со стимулирования конкуренции и уж затем вводить в действие законы, стимулирующие спрос на квартиры.

"Во многих регионах существует сговор "крупных игроков", диктующих уровень цен на квартиры и тесно связанных с местными властями, - считает глава Федеральной антимонопольной службы Игорь Артемьев. - Если мы не примем срочных мер по демонополизации рынков жилищного строительства и строительных материалов - предлагаемые законы не дадут никакого эффекта. Для начала можно было бы установить правило, по которому количество земельных участков, отдаваемых под застройку одной компании в одном регионе, не превышало бы 25-30 процентов. Конкурсы на предоставление участков под застройку надо проводить по одному критерию - цене, а функции инженерной подготовки территории передать частным компаниям, отобрав их у коммунальных монополистов..."

Два с лишним десятка лет назад в нашей стране выдвинули лозунг "Каждой советской семье - отдельную квартиру!". Говорят, после этого развернулось социалистическое соревнование за право называться каждой советской семьей... Были еще "Жилье-2000" и другие программы и красивые слова.

Хотелось бы, чтобы нынешняя жилищная реформа оказалась более успешной, чем ее предшественники.

Борис Вишневский, политолог, эксперт Конституционного суда - специально для "НВ"

Это сладкое слово "ипотека" Как взять кредит, добиться помощи города и купить квартиру  »
Юридические статьи »
Читайте также