Главное -- не победа, а долевое участие Почему строители недовольны тем, что у дольщиков появились права

30 декабря прошлого года президент подписал закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов", который наконец-то узаконил так называемое долевое строительство, практикующееся на рынке Петербурга и других российских городов уже много лет. Дольщики теперь смогут защитить свои права, если застройщик специально или нечаянно попытается их "кинуть".

Однако в законе, написанном черным по белому, уже появились разночтения. Например, по оценкам петербургского КУГИ, он вступает в силу 1 апреля 2005-го, по оценкам ГБР -- 2 апреля. Впрочем, это мелочи по сравнению с последствиями, которые наступят после того, как закон начнет действовать.

Эти самые еще на наступившие последствия так взволновали петербургских строителей, что они собрались оспаривать закон и вносить в него поправки через дружественных депутатов Госдумы. Строители считают, что закон дает слишком большие права потребителям.

Хорошо продает тот, кто продает дважды

Известно, что одна из самых больших бед, грозящих дольщикам, -- двойные продажи одной и той же квартиры. Конечно, сейчас двойных продаж практически нет, но до сих пор тянется хвост так и не решенных проблем прошлого. По неофициальным подсчетам, сейчас в Петербурге не менее 15 тысяч семей, пострадавших от махинаций и неразберихи на рынке долевого строительства.

По оценкам специалистов, одной из основных причин двойных продаж на первичном рынке было отсутствие централизованной регистрации договоров долевого участия (на вторичном рынке все сделки регистрируются в ГБР). Вторым корнем зла считался бартер, когда вместо денег за выполненную работу подрядчики получали от застройщика квартиры в новом доме. Бывало, что одна и та же квартира проходила через бартерную схему по нескольку раз. В длинной цепочке встречались специально или случайно неверно составленные договоры, которые делали окончательного покупателя бесправным.

Свежеиспеченный закон "Об участии..." как раз и устраняет причины, считавшиеся главной бедой. Он вводит:

1. Обязательную регистрацию долевых договоров в ГБР.

2. Запрет на соинвестирование (один проект может строить только один инвестор, и квартиры продаются только от него напрямую).

3. Ответственность застройщика за просрочку строительства.

4. Запрещает направлять средства дольщиков на другие проекты.

5. Запрещает застройщику расторгать в одностороннем порядке договоры с дольщиком, если последний не заплатил всех денег в оговоренные сроки (сейчас это распространенная практика, но с 1 апреля это можно будет делать только через суд).

6. Вводит ответственность за качество строительства. (Правда, довольно невнятную -- получить штраф с застройщика или заставить его переделать что-либо можно в случае "существенных" огрехов, а что такое "существенные" не определено. Специалисты считают, что реально доказать что-то можно будет, если, скажем, по дому пошли трещины.)

-- Закон создает для дольщиков удобства, -- комментирует зам. председателя КУГИ Алексей Чичканов. -- До этого застройщик был всегда прав. Теперь маятник качнулся в другую сторону. И это естественный процесс. Палку, конечно, перегнули, но только потому, что она была перегнута в другую сторону.

Строители, однако, отнеслись к новшеству скептически. Единственное, против чего никто не возразил, -- регистрация в ГБР, хотя и тут высказываются сомнения -- справятся ли гэбисты с навалившимся объемом работы (ГБР регистрирует около 5 тысяч договоров купли-продажи в месяц на вторичном рынке, а с 1 января еще занимается регистрацией партий и общественных объединений).

Появился и еще один нюанс -- помимо договора долевого участия ГБР должен зарегистрировать залог права на земельный участок. Это вроде бы здорово -- не построил строитель, права на земельный участок от него переходят к дольщикам. Непонятно только, как они этот участок будут делить между собой и как будут продавать. И еще неясно, что делать, если права собственности на землю вообще нет. Такое бывает. Например, если госучреждение строит для себя что-то, земля у него, как правило, находится в бессрочном пользовании. Петербургское КУГИ решило, что и на таких дольщиков закон распространяется, потому что вечное пользование все равно что собственность. Все это напоминает попытку увести дискуссию от сути, потому что, если госучреждение строит для себя, никаких дольщиков и не должно существовать, если только публичная библиотека в складчину с полицией нравов не решила построить публичный дом.

Годность в срок

Новый закон предусматривает ответственность за срыв сроков сдачи домов, который сейчас практикуется повсеместно. Теперь платить штрафы будут обязаны все, их размер установлен в двух вариантах -- 1/150 ставки рефинансирования в день. Если задержка продолжается -- 1/75 ставки рефинансирования. Ставка рефинансирования сейчас 13%, так что за 5 месяцев просрочки строителю придется заплатить 13% от стоимости квартиры. Однако капать проценты начинают только с того момента, как срок уже на 6 месяцев затянут. Типовая задержка сейчас обычно составляет 3 -- 6 месяцев. Таким образом, получается, большинство строителей не пострадает. Но им все равно этот пункт не понравился.

-- Неужели сроки в принципе нельзя соблюдать? -- спросили мы у строителей.

-- Сроки не от нас зависят, задержки -- это в основном проблемы с монополистами, -- рассказывает Михаил Викторов, директор по правовым вопросам Ассоциации домостроителей Петербурга и Ленобласти. -- Врезаешься в землю, чтоб подключиться к коммуникациям, а там не то, что было на чертежах. В результате сдвиг на полгода. Заранее предсказать его и заложить в договор с дольщиком невозможно. На мой взгляд, в небольших задержках нет ничего страшного. Я сам 5 лет назад продал однокомнатную квартиру на Савушкина, мы купили двухкомнатную в новом доме, зная, что застройщик не гарантирует сроков. Дом не был сдан вовремя, нам пришлось съехать с уже проданной квартиры и 3 месяца снимать жилье. Ничего, потерпели, главное, что долевая схема сработала.

Минус нового закона в том, что дольщикам теперь придется судиться между собой в ситуации "лебедь, рак и сука". Если хоть один дольщик недоволен тем, что строительство затягивается, и хочет порвать отношения со строителем, он может предъявить претензию застройщику, и тот должен продавать земельный участок под этим домом, сам недостроенный дом и за счет этого расплачиваться с дольщиком. А если другие дольщики этого не хотят? Будут решать вопрос в суде. Впрочем, чаще всего большинство покорно ждет, когда достроят квартиру. Так что закон отразится разве что на самых злобных долгостроях.

Еще строителям не понравился запрет на соинвестирование. Придется одному застройщику платить за все. Для покупателя это, безусловно, удобнее. Кроме того, закон определил, кто вообще может быть застройщиком. Теперь это только специализированные строительные предприятия. Естественное требование, казалось бы. Но только не для нас. Треть застройщиков в Петербурге сейчас непрофильные организации: военные, милиция, театры и т. д. Им придется передоверять ответственность строителям.

Меньше всего строителей, как ни странно, взволновал запрет на инвестирование в другие дома. Потому что это очень сложно проверить.

Все свои претензии строители собрали в кулек и заслали с ним гонца в Госдуму, рассчитывая на то, что нужные поправки в закон удастся внести. А именно -- отменить или смягчить санкции за просрочку строительства, отменить запрет на соинвестирование, снова разрешить строителям расторгать договора автоматически, если дольщик не платит, а не пускаться в судебные тяжбы.

Вас пугают, а вам не страшно?

В качестве последствий наступившего закона специалисты прогнозируют:

1. Рост цен на жилье, потому что строители захотят оценить свою возросшую ответственность. Впрочем, если рост и будет, то маленький, в единицы, а то и в доли процентов, потому что сейчас высокого спроса на недвижимость нет.

2. Увеличение сроков начала продаж после выдачи разрешения на застройку -- оптимистично на 3 -- 5%, пессимистично -- до 20%. Это тоже теоретически может сказаться на ценах -- на более поздней стадии строительства квартира продается дороже.

3. На реформе выгадают банки. Из-за запрета на соинвестирование застройщик не сможет одновременно набрать денег у дольщиков и брать кредит в банке, как это сейчас распространено. Придется выбирать что-то одно (строителям выгоднее брать деньги у дольщиков, потому что не надо платить проценты). Дольщики, в свою очередь, будут брать ипотечные кредиты. Что на руку банкам.

Все-таки есть основания полагать, что строители сгущают краски. Закон скажется на ситуации нескоро. Даже номинально он распространяется только на те проекты, разрешения на строительство которых выданы после 1 апреля 2005-го. К тому же закон еще никак не увязан с практикой -- нет алгоритмов, кто, что и в каком случае должен делать. Так что реально заработать он может через полгода-год.

Алексей Орешкин

Предприятиям придется потратиться Выкуп земли отложат еще на год  »
Юридические статьи »
Читайте также