Землю у города воруют гектарами

Число самостроя ежегодно растет в математической прогрессии

ЗАО "Северо-Западная строительная корпорация" (СЗСК) начало земляные работы в Приморском районе, не получив соответствующих разрешений от городских властей, а ООО "ИСК "ДСК-5" возвело дом в Колпино без разрешения на строительство. Примеров, когда строительные компании "прихватывают" городские территории, с каждым годом становится все больше: только за первое полугодие 2003-го их уже набралось более 130.

Зачастую застройщик начинает работы на площадке в надежде досогласовать строительство задним числом.

По данным Управления Госархстройнадзора по СПб (УГАСН), число объектов, строящихся без разрешения, с каждым годом удваивается. Так, если в 2001 г. инспекторами УГАСН подобных самостроев было выявлено 62, то в 2002 г. эта цифра возросла до 136. А только за первое полугодие 2003 г. число самовольных строек достигло 132.

Просто начали считать

Однако, по словам Александра Вахмистрова, вице-губернатора, председателя Комитета по строительству, такая динамика имеет свои причины. "Просто, начиная с 2003 г., мы начали проводить регулярные объезды и стали больше выявлять факты такого "опережающего" строительства", -- говорит он.

"Строительство без получения полного пакета согласований -- одно из распространенных градостроительных нарушений, -- высказывается начальник УГАСН Александр Орт. -- Мы выявляем их буквально еженедельно. К сожалению, размер штрафов, которые мы можем наложить за подобные провинности, невелик -- от 5 до 50 тыс. рублей. Причем раньше эта цифра могла достигать и 5 млн рублей, но законодательство изменилось. Однако если нарушение серьезное, то мы делаем направление на отзыв лицензии и параллельно обращаемся в прокуратуру". Характерно, что большинство нарушений выявляется уже довольно поздно, когда стройка вовсю идет. По словам Александра Орта, основным источником информации о самострое являются жители окружающих домов и районные администрации. Среди районов, в которых ведется строительство без полученных в установленном порядке разрешений, лидируют Курортный и Петродворцовый.

Самозахватчики

Наиболее недисциплинированными застройщиками руководство УГАСН называет ООО "Фаэтонстройсервис" и ООО "Фаэтон-инвест", ведущие строительство автозаправочных станций без разрешительной документации.

По словам Александра Молодожникова, начальника управления сопровождения инвестиционных проектов Комитета по строительству администрации СПб, у компании-застройщика, входящей в холдинг "Фаэтон", также были нарушения при строительстве объекта в саду Олимпия на Московском проспекте (сейчас в здании расположен магазин фирмы "М-видео"). Там строители вышли за "красные" линии и "прихватили" лишней земли.

Другим наглядным примером самостроя является возведение в Коломягах очередного жилого комплекса ЗАО "Северо-Западная строительная корпорация" (СЗСК). Там, на участке №158 квартала 11 Б, застройщик начал земляные работы, не получив соответствующих разрешений.

"Для нас это штатная ситуация, документы находятся в стадии оформления, и мы платим все полагающиеся штрафы", -- говорит Дмитрий Баролин, директор инвестиционно-финансового департамента ЗАО "СЗСК".

При этом УГАСН еще 28 июля 2003 г. вынесено предписание №36-07-08 о прекращении работ на данном объекте.

Кража на задворках

Один из последних примеров строительства без разрешений -- компания "ИСК "ДСК-5". На одном из заседаний инвестиционно-тендерной комиссии выяснилось, что застройщик незаконно возводит два панельных дома на пересечении ул. Ижорского Батальона и Октябрьской в городе Колпино.

Несмотря на то что компания имела только разрешение на изыскательские работы (распоряжение губернатора вышло в декабре 2002 г.), компания пришла на ИТК с просьбой о предоставлении дополнительного участка. Когда выяснилось, что компания не только произвела монтаж коробок зданий без всяких правоустанавливающих документов, но и уже продала часть квартир в будущих зданиях, чиновники грозили санкциями.

Председатель Комитета по строительству Александр Вахмистров заявил, что документы ООО "ИСК "ДСК-5" будут рассматриваться Федеральным лицензионным центром по факту незаконного строительства.

ИСК "ДСК-5" должно заплатить не только арендную плату за пользование участком, но и штраф.

Тем не менее несмотря на все скандалы, связанные с этим участком, на одном из последних заседаний ИТК той же компании ООО "ИСК "ДСК-5" было предоставлено право на строительство в Колпино -- у пересечения улиц Ижорского батальона и Тверской.

Компании, у которой вице-губернатор грозился отобрать лицензию, обещан участок около 2 га.

Выгодные метры

Вообще, руководство Комитета по строительству утверждает, что факты самозахвата застройщиком лишней земли, для того чтобы увеличить коммерческую площадь объекта и тем самым повысить прибыль, единичны.

"Я таких случаев даже не припомню", -- высказывается Александр Вахмистров.

Такого же мнения придерживаются и некоторые застройщики. "Технически "прихватить" дополнительную землю, не согласованную в изначальном проекте, крайне сложно, -- говорит Денис Литов, генеральный директор ООО "Прагма". -- Застройщик может, конечно, похитрить, попробовать сжульничать и выгадать дополнительные метры. Но в 99 случаев из 100 это не пройдет незамеченным".

Выгоднее платить штрафы

Между тем если сравнить сумму полагающихся за такие нарушения штрафов (до 50 тыс. рублей) и стоимость квадратного метра, проданного по рыночной цене (в среднем $500-$600), то можно предположить, что прихватить метр-другой дополнительной земли довольно выгодно. Сколько реально земли самозахватывается застройщиками, в УГАСН сказать не смогли. Однако даже если предположить, что из почти 1000 строящихся сейчас в Петербурге объектов 10% в процессе стройки становятся "чуть шире", чем положено, то объем дополнительной прибыли застройщика может составить серьезную сумму. Если на каждый метр присвоенной земли возвести 10 этажей, то фактически лишний 1 м2 земли приводит к 10 м2 коммерческой площади. По данным Комитета по строительству, в среднем по городу эта цифра составляет 1000 м2 ежегодно. Но специалисты полагают, что эта цифра может быть гораздо больше.

"У нас все в порядке!"

"Действительно, такие факты, когда инвестор, заплатив за право строительства одну рыночную оценку земли, пытается пристроить дополнительные метры, имеют место, -- делится наблюдениями Валерий Гутовский, первый заместитель генерального директора ЗАО "Петербургстрой SKANSKA". -- Некоторые делают это не нарочно, но есть и те, кто специально ввязывается в такие авантюры в надежде на дополнительную прибыль. Как правило, это мелкие компании, рассчитывающие, что их манипуляции не заметят. Крупному застройщику это ни к чему -- репутация дороже".

Среди застройщиков еще более распространен самозахват воздуха. Имеются в виду случаи, когда инвестор строит здание не шире, чем положено, а выше. Среди специалистов даже есть термин "торговля видами из окон".

Но в погоне за прибылью строители всеми путями стараются "вытянуть" свои здания. Например, если регламент ограничивает высоту по фасаду, то фасадная стена действительно строится такой, как требуется. Но потом появляются двух-, а иногда даже трехэтажные мансарды, которые якобы не попадают под ограничения. Выгода застройщика, решившегося на несанкционированное строительство, может состоять в том, что ему удастся реализовать дополнительные квадратные метры. Потери же бюджета выражаются в недополученных средствах, которые строители должны перечислять на развитие инфраструктуры. К примеру, за участок площадью в 2000 м2, расположенный в Петроградском районе, инвестору полагается перечислить в бюджет около $500 тыс. Таким образом, за каждый дополнительно "прихваченный" застройщиком квадратный метр в бюджет не доходит около $250 с каждого метра. Еще более распространенной является практика, когда застройщик "прихватывает" лишнюю территорию еще на этапе изыскательских работ, огораживая забором больший участок. Этот факт признают и сотрудники Комитета по строительству. Причем некоторые домостроители, специализирующиеся на спекуляции правом на строительство, умудряются сдавать полученную на изыскания площадь в аренду под открытые автопарковки. С учетом того, что одно парко-место в спальном районе в месяц стоит не менее 1000 рублей, не трудно подсчитать, какую выгоду получает псевдостроитель, даже не начиная работ на площадке.

Роман Романюк

Одиннадцать саженей надежды  »
Юридические статьи »
Читайте также