Центру Петербурга определили потолок роста

Администрация Петербурга подготовила новый регламент высотного регулирования строительства в исторически сложившихся районах города

Жесткие ограничения по высотности для строящихся домов в центре Петербурга вводятся впервые после 1917 года.

В данный момент распоряжение "Об утверждении режима высотного регулирования в объединенных зонах охраны объектов культурного наследия в исторически сложившихся районах Санкт-Петербурга при осуществлении градостроительной деятельности" находится на подписании у и.о. губернатора города. Документ уже прошел основные согласования в Комитете по строительству, Комитете по градостроительству и архитектуре (КГА), Комитете по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП).

В борьбе за силуэты

Над созданием нового высотного регламента в течение 1 года работали специалисты КГА и КГИОП.

"Смысл введения нового жесткого режима в том, чтобы сохранить наиболее значимые городские панорамы и силуэты, которые, собственно, и подлежат охране", -- поясняет один из разработчиков регламента, руководитель первой мастерской Бюро генерального плана города КГА Борис Николащенко.

С 1844 по 1917 гг. высота застройки в Петербурге регулировалась статьей №198 "Строительного устава", где главным ограничением по высоте были 11 саженей (23 м). Как ни странно, но с 1917 года никаких ограничений по высотности в Петербурге не действовало.

"Все застройщики просто следовали историческим ограничениям, т.к. большой опасности роста города в высоту не было, -- рассказывает Александр Петров, начальник отдела реконструкции центра КГИОП. -- Но сейчас появилась явная угроза потерять целостность исторического силуэта за счет нерегламентируемой высоты новых домов".

Зоны роста

Согласно новому регламенту центр делят на шесть высотных зон (см. таблицу). Центральная часть Петербурга еще в 1988 г. была разбита на две охранные зоны (Решение Исполкома Ленсовета от 30.12.88 №1045 "Об утверждении границ объединенных зон охраны памятников истории и культуры в центральных районах Ленинграда"). Первая -- объединенная охранная зона объектов культурного наследия (ООЗ) находится под охраной КГИОП. Застройка во второй -- объединенной зоне регулирования застройки первой категории (ОЗРЗ-1) уже не требует согласования КГИОП.

Вводимый сейчас регламент определяет, что в 1-й, наиболее ценной, зоне базовые параметры застройки не могут превышать все те же исторические 23,5 м (11 саженей). Однако в отдельных случаях после проведения дополнительной историко-культурной экспертизы и получения положительного заключения застройщику позволяется увеличить предельную высоту зданий по уличному фронту и внутри квартала до 28 м.

Аналогичные требования предъявляются к строительству во 2-й зоне. Но в ней максимальная планка (опять же внутри квартала и при дополнительной экспертизе) поднимается до 35 м. В 3-й зоне зданиям разрешается "подрасти" до 42 м, а в 4-й до 48 м.

Остальные 5-я и 6-я зоны не имеют конкретных ограничений, и в них максимальная высотность определяется экспертизой КГА и КГИОП.

Санитарные высоты

Высоту в 11 саженей (23 м) имел царский Зимний дворец, а потому всем прочим жилым и гражданским зданиям предписывалось быть не выше государевой обители.

"Однако правило строить не выше дворца имело под собой подоплеку, не только связанную с почитанием царя, -- поясняет Александр Петров. -- Даже в большей степени на такое решение повлияла забота о соблюдении санитарно-эпидемиологических норм.

Строить дома выше 11 саженей запрещалось потому, что в этом случае нарушалась освещенность, солнечного света не хватало, и возникала опасность роста заболеваемости туберкулезом. В те времена эта болезнь была главным бичом Петербурга, и царское правительство весьма жестко следило за соблюдением норм по ее профилактике".

Оконная торговля

"В поведении домостроителей в историческом центре появился феномен "торговли видами из окон", -- говорит Борис Николащенко. -- Каждый желает на 2-3 этажа превысить уровень петербургских крыш, чтобы как можно дороже продать квартиры в этом уровне. Однако это идет в ущерб городу.

С подобной проблемой сейчас борется Лондон. В нем часть панорамы испорчена небоскребами, и там озабочены их сносом. У нас же почему-то считают, что небоскреб якобы является важнейшим элементом западной цивилизации, без которого ни один динамичный город обойтись не может".

Появлению новых норм предшествовали несколько крупных конфликтов между застройщиками и властями в лице КГИОП и КГА.

Наиболее известный и громкий из них -- согласование проекта строительства высотного жилого комплекса "Аврора" на Выборгской набережной рядом с гостиницей "Санкт- Петербург". Застройщик -- ЗАО "ИСК "Источник-Строй" -- в течение 2 лет не мог получить окончательного согласования своего проекта на градостроительном совете Петербурга.

"Мы являемся пионерами высотной застройки в центре города и за 2 года прошли через шесть заседаний совета, -- возмущается генеральный директор ЗАО "ИСК "Источник-Строй" Мирон Шакира. -- Это произвол, но он возник именно потому, что не было регламента и каждый чиновник мог заменить регламент собственным мнением. Разве это обоснование, когда, например, председатель КГИОП Никита Явейн говорит: "На этом месте я вижу только 48 метров", а почему? Просто потому, что он так видит. Я считаю, что нормы конечно нужны, но в Петербурге по высотам все очень противоречиво. Вряд ли удастся объединить эстетику и коммерцию".

Другой не менее конфликтный случай -- возведение гостиницы на ул. Почтамтская, 4, "Балтийской строительной компанией" (БСК). Стеклянный купол этого объекта существенно возвышается над окружающей застройкой. Однако чиновники архитектурных ведомств утверждают, что произошло это как-то "случайно".

"Появление этого объекта -- ошибка. Я думаю, что она еще будет исправлена, -- уверен Борис Николащенко. -- В конце концов по действующему законодательству нарушитель регламента может быть наказан.

"Наши полномочия по наказанию нарушителей регламента невелики, -- сетует Александр Петров. -- Ну заплатит та же "БСК" штраф, но для них это не деньги. Сейчас же они строят без нашего согласования".

У сотрудников "БСК" свой взгляд на эту проблему. "Если бы мы начали все согласовывать, то согласовывали до сих пор, а так появился красивый купол, который все равно потом примелькается, -- считает Дмитрий Герман, технический директор ООО "БСК-ПГС". -- Что касается КГИОП, то предпроектную высоту они нам согласовали. Потом конечно она выросла из соображений рентабельности будущей гостиницы. Мы послали в КГИОП новое письмо, но они не ответили ни "да", ни "нет".

Новыми высотными нормами опять прижимают и связывают инвестора. Ну будет издан этот документ, но все равно будут исключения из правил".

Правила, чтобы их нарушать

Пока архитекторы и строители неоднозначно воспринимают появление нового высотного регламента. Большинство с этим документом еще незнакомо, но поскольку он устанавливает хоть какие-то общие для всех правила, то есть у него и приверженцы.

"Мы давно ждали этих правил, здорово, что они появились. Город у нас ансамблевый -- и лишняя доминанта всегда будет спорить с существующей застройкой", -- уверен Михаил Садков, директор по развитию ООО "Городской институт архитектуры в Санкт-Петербурге".

"Это существенный шаг к цивилизованным условиям ведения бизнеса девелоперских компаний, -- считает генеральный директор ОАО "Строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга" Иван Романов. -- Мы надеемся, что утверждение зон высотного регулирования застройки уравняет возможности участников рынка, поскольку декларирует одинаковые правила игры. Кроме того, наличие регламента позволит застройщикам более обоснованно принимать решение о целесообразности участия в проектах строительства".

"Новых правил я не видел и судить о их качестве не могу, -- говорит руководитель архитектурной мастерской ООО "Евгений Герасимов и партнеры" Евгений Герасимов. -- Конфликт интересов между заказчиком и архитектором существует всегда, поскольку застройщик всегда стремится получить максимум по высоте.

Примером консенсуса между этими сторонами могу назвать новый дом на Тверской, 6, который по своим объемным параметрам стоит на пределе приемлемого".

Однако то, что в новых правилах появятся исключения, ни у кого сомнений не вызывает. Тревожит только то, насколько высок будет их процент.

"Уникальные объекты тем и уникальны. Что запрещено рядовому застройщику, то разрешено для новой сцены Мариинского театра", -- продолжает Евгений Герасимов.

"Действительно, когда мы согласовывали здание на проект Мариинки, то высота была ограничена не 28 м, а 42 м, -- рассказывает Александр Петров. -- Но, во-первых, это было обусловлено техническими потребностями новой сцены, а во-вторых, это глобальный проект мирового уровня и таких в городе единицы".

Униженный бизнес

Пока неизвестно, какие из планируемых частными инвесторами строений смогут доказать свою эксклюзивность, чтобы отстоять предполагаемую завышенную высотность.

Зоны 3-я и 4-я, ограничивающие будущую застройку в 42-48 метров, по большей части охватывают территории бывших промышленных предприятий. Например, Выборгская и Синопская набережные, район Обводного канала и т.п.

Именно эти участки рассматривались до недавнего времени частными инвесторами как перспективные в плане высотной застройки. Однако у КГА на это свое мнение.

"Высотные здания там не должны появляться, -- категорично заявляет Борис Николащенко. -- Особенно это касается Выборгской набережной, где некие московские бизнесмены хотят понастроить небоскребов. Недопустимо, чтобы Петропавловка потерялась на фоне этих высоток. По той же причине не должен появиться и новый цех на Балтийском заводе. Представители бизнеса с тревогой воспринимают такие перспективы.

"Трудно однозначно оценить новый регламент высотного регулирования, -- говорит Александр Шарапов, президент группы "Бекар" и руководитель Агентства по развитию Выборгской стороны. -- Центр нашего города изначально создавался как единый архитектурный ансамбль, и строить там современные высотки -- действительно кощунство.

Но следует ли распространять этот регламент на зоны, прилегающие к историческому центру, на промышленные площадки? Что мы там сохраняем? Обветшавшие заводские здания? Ограничивая высотность зданий в этих зонах, город ограничивает экономическую целесообразность строительства и реконструкции на этих площадках. А это означает, что заброшенные, обшарпанные (но зато очень исторические!) промышленные здания будут "украшать" облик нашего города еще неопределенное время".

Не спрашивают -- не сплясывай

Более всего девелоперские компании сетуют на то, что никого из них не пригласили даже к обсуждению будущего регламента.

"К сожалению, для разработки этого важного документа строительные компании не привлекались, и нам пока не ясно, по каким критериям будет проводиться экспертиза проектов, увеличивающих заданную по праву высотность застройки", -- говорит Иван Романов.

"Был бы смысл предварительно обсудить этот регламент с застройщиками, и тогда бы это был документ совместного разума, -- считает Сергей Сыровойский, вице-президент по сбыту компании "ЛЭК". -- Но этого не произошло".

Однако у разработчиков нового регламента настрой к переговорам с домостроителями был более чем прохладный.

"Конечно, должен быть некоторый баланс интересов, но в Вашингтоне, например, регламент еще жестче, и там при его утверждении мнения застройщиков не спрашивают", -- высказывается Борис Николащенко.

Роман Романюк

Цены установили  »
Юридические статьи »
Читайте также