Уплотнительная застройка стала рискованным занятием

Застройка пятен в центральных районах города становится все более рисковым бизнесом. Документы Управления инвестиций и согласования, которые являются основанием для проектирования, не выдерживают тщательного юридического анализа.

10 ноября 2003 г. Петроградский районный суд принял определение о приостановлении действия градостроительного регламента Р-0381 для земельного участка, расположенного по адресу: Большая Посадская ул., дом 6. На указанном земельном участке ОАО "Петербургреконструкция" планировало спроектировать и построить жилой дом. Это уже второе дело, связанное с градостроительным регламентом за последний месяц.

Жители соседних домов решили обратиться в суд после того, как в конце сентября была предпринята попытка вырубки деревьев. Работники садово-паркового хозяйства успели срубить пять берез. В результате протестов жителей уничтожение скверика было остановлено. При этом выяснилось, что разрешения на вырубку деревьев никто не давал. Вскоре после этого квартиры дома №10 по Большой Посадской ул. обошел человек, который назвался представителем застройщика, и предупредил, что окна квартир дома №10, выходящие на стройплощадку, будут замурованы.

КСТАТИ

Основные возражения против строительства жилого дома в сквере по адресу Б. Посадская ул., между домами:

1. Для строительства дома необходимо заложить 20 окон жилого дома №10 по Б. Посадской улице.

2. Пятно застройки расположено в пределах объединенной зоны охраны памятников истории и культуры в центральных районах Санкт-Петербурга (ООЗ).

3. В 40 м от места предполагаемой застройки находится завод "Знамя труда", соседство с которым нарушит права жильцов предполагаемого дома.

4. В результате строительства жилого комплекса на территории сквера ухудшится экологическая обстановка в микрорайоне.

История вопроса

В конце 2001 г. по заказу ГУ "Управление инвестиций" принят градостроительный регламент Р-0381 для земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Большая Посадская ул., дом 6.

Поскольку градостроительный регламент в нарушение закона не был опубликован, о его существовании жители узнали 2 года спустя, в октябре 2003 г.

8 октября 2002 г. состоялись общественные обсуждения проекта строительства жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, Большая Посадская ул., дом 6. На общественные слушания была представлена недостоверная информация, а именно: был представлен не тот проект, который реализуется в настоящее время. Согласно представленному проекту строительство предполагалось вести только на территории, занятой автобазой ГУДП "Петроградское". Застройка сквера не предполагалась. Возводимое здание не должно было примыкать к дому №10 по Большой Посадской ул.

14 мая 2003 г. принято Распоряжение администрации Санкт-Петербурга "О проектировании и строительстве жилого дома со встроенными помещениями по адресу: Петроградский район, Б. Посадская ул., дом 6" №1078-ра.

Александр Карпов: "Общественные слушания -- хорошо, но мало"

Александр Карпов, рукводитель программы «Экологическая оценка и менеджмент» Санкт-Петербургкого общества естетствоиспытателей

"Петербург уже трудно удивить "строительными ужасами". Строят в 20, 15, 10 м от окон, ведут работы днем и ночью, сносят скверы и детские площадки -- публикации на эту тему регулярно появляются в СМИ. Также регулярно обсуждаются вопросы ответственности строителей за возможный ущерб соседним зданиям. Но, пожалуй, впервые нанесение ущерба имуществу жителей соседних домов прямо предусмотрено градостроительным регламентом, который утвержден главным архитектором города.

Наличие четырех рядов окон на пять этажей разработчики градостроительного регламента (АПМ-1 Бюро генерального плана Комитета по градостроительству и архитектуре) признают. Но с оговоркой -- они, дескать, расположены в "брандмауэрной стене". Поэтому их спокойно можно ликвидировать, лишив людей естественного освещения на кухнях. Кроме того, как это обычно бывает, внутриквартальный сквер превратился во "временно озелененную территорию", разрешение на снос деревьев было подменено справкой о том, что данный сквер на балансе Управления садово-паркового хозяйства не числится, и так далее.

Градостроительный регламент является предшествующей стадией перед общественными слушаниями, на которых людям совершенно спокойно могут сказать, что все делается согласно регламенту, который определяет что можно, а что нельзя. Закон о процедуре прохождения общественных слушаний, который сейчас инициирован депутатами ЗАКСа, очень необходим. Однако, на мой взгляд, одного закона явно недостаточно. В Петербурге должен быть разработан и принят закон более широкого действия, а именно затрагивающий всю градостроительную деятельность в городе. А закон о процедуре прохождения общественных слушаний будет как бы элементом системы из законов, регламентирующих градостроительную деятельность в Петербурге, так как для того чтобы исправить положение, необходимо принятие нескольких законов. Этапы градостроительного процесса должны быть такими: сначала принимается Генплан, потом на его основании утверждаются правила застройки, и эти правила являются уже нормативным актом. Составляющей частью правил застройки является градостроительный регламент, который должен быть утвержден в ЗАКСе.

Когда принимается градостроительный регламент для маленького участка, то это ущерб не только жителям окрестных домов, но и потенциальным инвесторам, которые будут пытаться занять или уже заняли соседние участки. Например, когда они брали соседний участок, то правила были одними, а через небольшой промежуток времени они изменились. Это условия, которые явно не способствуют развитию цивилизованного бизнеса".

Александр Красников: "Корректировка проекта обошлась в $400 тысяч"

Александр Красников, президент ОАО "Петербургреконструкция"

"Когда возникли протесты жителей по поводу ликвидации сквера, то мы, не дожидаясь обращения граждан в суд, изменили проект, "отрезав" половину дома, которая должна была строиться на месте зеленых насаждений. Это пока не возымело действие, и граждане обратились в суд. Жители подали заявление об оспаривании незаконного решения Комитета по градостроительству и архитектуре и его председателя, а также о признании незаконным Градостроительного регламента, разработанного силами КГА на данный земельный участок. Судья назначил переговоры сторон по данному вопросу на 25 декабря этого года. Хотя ОАО "Петербургреконструкция" не является ответчиком по данному вопросу, мы собираемся подать ходатайство о вступлении в дело в качестве заинтересованного лица.

Согласно разработанному новому проекту дом сократится ровно на половину, мы понесли дополнительные расходы около $400 тыс. на изменение проекта. Кроме этого, наша компания взяла на себя финансовые затраты по восстановлению сквера: посадку кустов, устройство фонтана и скамеек для отдыха.

Кстати, во время прохождения общественных слушаний у жителей не возникло претензий к строительству. Я думаю, что эта проблема будет улажена в самое ближайшее время, так как мы пошли на пересмотр проекта. Впредь мы будем более внимательно относиться к строительству домов, прилегающих к зеленым насаждениям, а упомянутые мною переговоры, назначенные на 25 декабря, в свете изменения проекта снимут все претензии граждан".

Евгений Баклагин: "У градостроительного регламента врожденный порок"

Евгений Баклагин, адвокат Международной коллегии адвокатов "Санкт-Петербург":

"Найти основания для обжалования градостроительного регламента Р-0381 было нетрудно. Юридический анализ выявил многочисленные нарушения Градостроительного кодекса РФ, Земельного кодекса, а также санитарных норм и правил. Кроме того, градостроительный регламент Р-0381 не был официально опубликован и не проходил через процедуру общественных слушаний в период разработки. Впрочем, это "врожденные пороки" всех подобных документов. Практика показывает, что практически любой из подготовленных "Управлением инвестиций" регламентов может быть оспорен в суде. Так что единственным необходимым и достаточным условием для превращения пятна застройки в зону инвестиционного риска является активность организованной группы жильцов и квалифицированная юридическая поддержка. Учитывая количество приватизированных квартир в центре города и уровень доходов их владельцев, такой сценарий развития событий вовсе не является фантастикой. Жители домов по Большой Посадской выразили намерение в случае необходимости пройти все этажи судебной лестницы и добиться отмены решений, нарушающих их права".

Александр Новиков

Южному полукольцу КАД присвоен особый статус  »
Юридические статьи »
Читайте также