Дело о пяти процентах Именно такая часть петербуржцев может воспользоваться ипотекой

Только 5 процентов петербуржцев, обращающихся за ипотечным кредитом, удовлетворяют требованиям, предъявляемым банками. Доходы остальных не позволяют надеяться на то, что они сумеют отдать долг. А поскольку в случае невозврата денег реальной возможности выселить человека из купленной по ипотеке квартиры до сих пор нет, кредитные учреждения предпочитают отказывать в услуге.

Обо всем этом дружно говорили представители банков, строительных и риэлтерских компаний на прошедшей в петербургском управлении Центробанка конференции по проблемам развития потребительского кредитования в Северо-Западном федеральном округе. Ипотека стала одной из главных тем конференции. Ведь после недавнего заседания Госсовета повышение доступности жилья числится ныне среди государственных задач первой важности. Петербург же, наряду с Москвой, всегда числился среди наиболее "продвинутых" в этой области территорий. Здесь принята целевая программа "Развитие долгосрочного жилищного кредитования", в соответствии с которой каждый год в городском бюджете закладываются определенные суммы на предоставление субсидий гражданам, решившим воспользоваться ипотекой. Больше того, по словам первого заместителя председателя комитета финансов Санкт-Петербурга Эдуарда Батанова, в настоящее время в Законодательном собрании города рассматривается вопрос об увеличении ассигнований с 80 до 120 миллионов рублей ежегодно. Однако на деле по ипотечной программе работают, по заявлению того же господина Батанова, менее десятка кредитных учреждений. И за минувший год было выдано всего около 1,5 тысячи ипотечных кредитов. Это, конечно, большой прирост по сравнению с предыдущим периодом, когда с 2001 по 2003 годы ипотекой воспользовалось всего 400 семей. Но относительно числа нуждающихся в улучшении жилищных условий (около 300 тысяч семей) - капля в море. Так же, как и относительно потребности строительного комплекса города в деньгах. По оценке одного из руководителей строительной организации Михаила Викторова, в 2005 году суммарная оценка нового жилья составит 1,3 миллиарда долларов. Объемы же ипотечного кредитования (государственные субсидии плюс деньги банков) - где-то на порядок ниже.

Что же мешает развиваться ипотеке? По мнению специалистов, первое - низкий уровень доходов населения. Разные эксперты называют примерно одинаковую цифру среднего дохода на душу населения, при котором ипотека становится доступной: 15 тысяч рублей. В Петербурге же она, даже по самым оптимистическим оценкам, учитывающим "серые" доходы, - 13 тысяч. Официальная цифра - 9 тысяч. И учитывая высокую степень расслоения населения города (как и России в целом), можно утверждать, что для большинства вторая цифра ближе к истине.

Второе - высокая процентная ставка. Сейчас она равна 15 процентам годовых. С 1 июня в рамках городской ипотечной программы, реализуемой при поддержке правительства Санкт-Петербурга, процентная ставка снижена до 14 процентов годовых. И все равно это много. Ведь нужно учесть, что есть еще расходы на оформление и выдачу кредита, на оценку квартиры, нотариальное удостоверение купли-продажи и так далее.

Но существенно снизить в ближайшее время процентную ставку банки не обещают. Как объясняет один из наиболее опытных экспертов в этой сфере деятельности Екатерина Ганина, риски ипотечных кредитов остаются высокими из-за низкой ликвидности жилья. То есть, говоря по-простому, из-за того, что квартиру потом будет нелегко продать. Не потому что нет покупателей (до последнего времени с этим больших проблем не было), а потому, что неплательщика практически невозможно выселить. Правда, Эдуард Батанов сообщил, что в Законодательном собрании на рассмотрении находится законопроект о маневренном фонде Санкт-Петербурга. То есть о жилье, в которое можно будет в случае необходимости отселить должников, чтобы за полгода реализовать их жилье. Но Екатерина Ганина напомнила, что подобный закон в городе уже существует с 1999 года, однако сами квартиры от этого так и не появились. Так что разрешение выселять человека в случае неоплаты из купленного по ипотеке жилья остается чистой декларацией.

А в ближайшем будущем ликвидность, скорее всего, упадет и еще по одной причине. В городе на Неве начинается кризис в сфере недвижимости. В первом квартале 2005 года доля непроданных квартир в уже сданных домах составила 15 процентов. По данным некоторых экспертов, спрос на недвижимость упал более чем на 50 процентов. На вторичном рынке происходит медленное, но неуклонное снижение цен на жилье (по 5 процентов в месяц). По утверждению председателя рабочей группы по аналитике рынка недвижимости Максима Чернова, цены, по которым квартиры предлагаются, отличаются от цен реальных сделок иногда на 30 процентов.

С одной стороны кажется, что это хорошо. Понижается цена жилья - значит, оно становится более доступным. Но с другой, если на рынке избыток квартир, то и продать их труднее. А стало быть, банки будут не снижать, а скорее повышать ставки по ипотечным кредитам, чтобы скомпенсировать возросший риск.

В общем, в настоящее время ни финансовые, ни строительные эксперты Петербурга реальной возможности сделать рынок ипотечного кредитования массовым не видят.

В первом квартале 2005 года доля непроданных квартир в уже сданных домах составила 15 процентов, а спрос на недвижимость упал более чем на 50 процентов.

Юрий Звягин

Заемщики под колпаком Бюро для клиентов - снижение стоимости кредита, для банков - сокращение рисков  »
Юридические статьи »
Читайте также