Земля обетованная

Обилие выделяемых под застройку пятен не решает проблему жилищного строительства. Землю надо еще вовремя обеспечивать инженерной инфраструктурой

Дефицит пятен под застройку и, как следствие, стагнация инвестиционно-строительного процесса в Петербурге - проблема, активно обсуждаемая строителями, чиновниками и экспертами уже более года. В последнее время эта тема приобрела новое звучание в свете декларируемых администрацией планов роста во всех сегментах экономики, в соответствии с идеологемой об "удвоении ВРП". С подачи вице-губернатора Александра Вахмистрова губернатор Валентина Матвиенко стала формулировать перед участниками рынка амбициозную задачу: в 2007 году необходимо сдать 3 млн кв. м жилья (в 2003 году этот показатель составлял 1,7 млн кв. м). В текущем же, 2004 году, ввод жилья должен достичь 2 млн кв. м.

Складывается впечатление, что независимо от естественной логики развития строительного рынка (ориентированного прежде всего на реальный потребительский спрос) Смольный упрощенно рассматривает увеличение объемов ввода жилья как решение социальной задачи (обеспечение "доступного жилья"). Между тем даже сохранение нынешних темпов жилищного строительства невозможно без хорошо налаженной системы обеспечения пятен инженерной инфраструктурой, и решение этой проблемы сейчас должно быть ключевой задачей администрации. Поскольку цикл строительства жилья составляет около трех лет, ситуация в 2007 году (и в последующие годы) будет зависеть прежде всего от того, удастся ли городским властям уже в 2004 году решить эту задачу. Иначе, по мнению аналитиков, не избежать ощутимого спада объемов вводимого жилья.

Продолжение начатого

Информация, которую "Эксперту С-З" удалось получить в Комитете по строительству, позволяет предположить, что чиновники в целом смогли в краткосрочной перспективе нивелировать остроту проблемы "безземелья".

Больше всего пятен в 2004 году выделялось с использованием прежних механизмов. Так, за первое полугодие (до 8 июня, когда окончательно прекратилась деятельность ИТК) правительство приняло 90 постановлений о выделении под изыскательские работы территорий, на которых может быть построено около 1,5 млн кв. м жилья (а всего для проведения изыскательских работ предоставлено 375 участков - против 651 в 2003 году).

Помимо этого, в январе - октябре 2004 года правительством были приняты решения о предоставлении под проектирование и строительство жилья 150 участков, освоение которых началось еще во времена ИТК. Площадь "возводимых улучшений" составит порядка 2,8 млн кв. м. Для сравнения: в 2003 году было выпущено 212 распоряжений по участкам под жилье площадью 3,1 млн кв. м. Чиновники утверждают, что до конца 2004 года, возможно, удастся достичь уровня прошлого года. Поскольку строительный цикл занимает порядка трех лет, жилье на нынешних и прошлогодних пятнах появится не ранее 2006 года.

Что касается целевого предоставления пятен под жилое строительство после упразднения ИТК, то такая практика, как и обещал председатель Комитета по строительству Евгенией Яцышин (см. "Эксперт С-З" N30-31 за 2004 год), сведена к минимуму. Правительством города выделены лишь два участка - в рамках соглашений с "Межрегионгазом".

Маховик торгов

Главная ставка сделана на запуск механизмов торгов - первоначально по "короткому пакету" (аренда на инвестиционных условиях на шесть лет).

Начиная с 9 июня, когда ГУ "Фонд имущества Санкт-Петербурга" провело первый аукцион, инвесторам предоставлены права на застройку объектами жилого назначения 17 участков (в Выборгском, Приморском и Невском районах). Планируется, что до конца года пройдут аукционы, на которые будет предложен еще 31 участок.

Таким образом, по итогам 2004 года строители могут получить возможность для освоения пятен с перспективой строительства около 2,5 млн кв. м жилья. Правда, в эту цифру входит и нежилая площадь - лестничные пролеты, лифтовые шахты и т.п. Так что объемы собственно жилых помещений могут оказаться на 20-30% меньше.

Несмотря на усилия властей, строители настроены скептически. "Ввод жилья через два года будет зависеть от количества распоряжений, выданных сегодня. По нашим оценкам, сейчас их выдается примерно в три раза меньше, чем год назад", - убежден вице-президент Корпорации "Петербургская недвижимость" Вячеслав Семененко. "В Петербурге на сегодняшний день по-прежнему ощущается острый дефицит земельных участков, - констатирует генеральный директор компании "Петербургстрой Skanska" Виталий Вотолевский. - Покупка пятен по "короткому пакету" на аукционах все еще является достаточно рискованной. Впрочем, поскольку по итогам года таких участков планируется продать довольно много, то это частично снимет проблему с объемом ввода жилья в 2006-2008 годах. Частично - потому что объемы жилья, которые на них можно возвести, большие, а адресов всего несколько и это создаст сложность с продажей таких объектов в сжатые сроки".

Высокое напряжение

Однако возможность ввода жилья на предоставляемых сейчас участках (а значит, и перспективы рынка в 2007-2008 годах) будет зависеть от решения ключевой проблемы - инженерного обеспечения территорий, передаваемых инвесторам под жилищное строительство.

Как известно, главный недостаток "короткого пакета" - отсутствие технических условий по обеспечению инженерией. Строители изначально называли это одним из самых больших рисков для приобретателей "коротких пакетов". Руководитель Санкт-Петербургского союза строительных компаний "Союзпетрострой" Лев Каплан даже заявляет: "Нужно было дождаться, когда станет возможным формирование "полных пакетов" - с обеспечением участков водо-, газо-, электроснабжением, канализацией и т.д. Ничего страшного, можно было бы годик и подождать - ведь многие компании обеспечены заделом участков под строительство!"

В действительности ситуация с инженерным обеспечением территорий гораздо сложнее и в течение года не может быть разрешена. "Инженерно подготовленных территорий под массовое жилищное строительство в Петербурге сегодня вообще нет, - поясняет обозревателю "Эксперта С-З" Евгений Яцышин. - Поэтому, по большому счету, нет и разницы между "короткими" и "длинными" пакетами. В любом случае, для обеспечения инженерией территорий, которые мы сегодня предлагаем по "короткому" пакету, нужно около трех лет. С начала следующего года мы будем выставлять на аукционы пятна по "полному пакету", но ведь это участки на тех же самых территориях, - мы дадим гарантии их инженерного обеспечения, но оно все равно возможно не ранее, чем через два-три года".

Евгений Яцышин подтверждает заверения председателя Комитета по энергетике и инженерному обеспечению Александра Боброва (см. "Эксперт С-З" N40 за 2004 год), что территории, выбранные в качестве приоритетных для жилищного строительства, фигурируют во всех программах развития инженерии, принятых правительством города весной-летом нынешнего года.

Главный вопрос - успеет ли город к 2007-2008 годам обеспечить выполнение огромного объема технически сложных и дорогостоящих работ по строительству головных источников и подготовке магистральных сетей для новых зон массового жилищного строительства?

"Полная" виртуальность

В 2005 году планируется выставить на торги пятна с гипотетической емкостью 2,3 млн кв. м жилья, из которых около 1,1 млн составят "полные пакеты": их "выброс" будет ежеквартально нарастать, а к четвертому кварталу они станут единственным продуктом, предлагаемым на торги.

Как сообщил обозревателю "Эксперта С-З" Евгений Яцышин, в настоящее время заключен договор с частными компаниями на подготовку 111 участков к торгам по "полному пакету". Однако эти участки в основном расположены в зонах уплотнительной застройки, против которой активно выступают жители соседних домов. Кроме того, геологические условия на этих территориях зачастую весьма неблагоприятны (поэтому они раньше и не застраивались). Все это значительно увеличивает риски девелоперов, так что "если из этих участков до торгов доживет половина, я буду рад", - говорит Яцышин.

Аналогичные работы ведутся и на других территориях. Этим занимаются некоторые крупные компании. Так, ряд пакетов готовит "Петербургстрой Skanska". Холдинг "Эталон-ЛенСпецСМУ", как рассказывает его президент Вячеслав Заренков, выиграл конкурс и готовит к торгам по "полному пакету" территорию бывшей Приморской свалки площадью 35 га (она может вместить до 550 тыс. кв. м жилья). Но основной объем работ по подготовке новых территорий по "полному пакету" выполняет на бюджетные средства СПб ГУ "Управление инвестиций".

В отличие от шестилетних договоров аренды по "короткому пакету", "полные", по словам Евгения Яцышина, будут рассчитаны, скорее всего, на четыре года. Инженерию не удастся подготовить и на момент торгов по "полным пакетам", но инвесторы получат четкие гарантии инженерного обеспечения построенных объектов. Интересно, что часть пакетов, которые сейчас проданы или продаются как "короткие", к середине 2005 года станут по сути "полными" (за те же деньги): к тому времени в ходе работы над Генпланом будет подготовлена и утверждена градостроительная документация по территориям новой застройки, а также подготовлены на бюджетные деньги схемы инженерного обеспечения. То есть добавятся те два пункта, которые делают "короткий" пакет "длинным". "Не думаю, что "полные" будут существенно отличаться по цене от "коротких"", - отмечает директор ГУ "Фонд имущества Санкт-Петербурга" Андрей Степаненко.

Представители всех опрошенных компаний заверяют, что участие в торгах по "полному пакету" вызывает у них гораздо больший энтузиазм, чем нынешняя практика "коротких пакетов". "Несомненно, интереснее рассматривать инженерно обеспеченные участки, даже несмотря на то, что сама инженерия появится лишь через два-три года", - отмечает вице-президент по развитию корпорации "Строймонтаж" Виктор Лебедев. По-видимому, согласен на предлагаемые условия и Виталий Вотолевский: "Что касается объектов, которые будут продавать в 2005 году, то двух-, трехлетние сроки обеспечения их инженерией я считаю приемлемыми".

Земля "кусается"?

Претензии, которые по-прежнему высказывают строители в связи с проводимыми аукционами, продиктованы в основном соображениями финансового порядка. Руководители ряда крупнейших строительных компаний Петербурга обосновывают отказ от участия в торгах в первую очередь дороговизной пятен. Директор СПб ГУ "Управление инвестиций" Лев Винник утверждает, что определяемая на торгах стоимость права на застройку колеблется от 90 до 120 долларов на 1 кв. м жилья. Вопреки этому мнению строители называют суммы 120-150 долларов. А в некоторых случаях говорят и о 200 долларах.

"Начальная цена земли на аукционах явно завышена. При этом очевидно, что инженерное обеспечение ложится на плечи инвестора, - отмечает Вячеслав Заренков. - Возможно, цена земли станет ближе к реальности только при условии достаточного предложения на торгах. Кроме того, нуждается в корректировке порядок выплат денежных средств в бюджет. Сегодня победитель аукциона обязан перечислить 30% стоимости шестилетней аренды в течение 20 дней - такое по силу очень немногим петербургским застройщикам".

Между тем чиновники ссылаются на то, что главным показателем успешности торгов является, в конечном счете, востребованность рынком выставляемых объектов. Они указывают, что из 24 лотов, предложенных на торги, 20 в конце концов были проданы (сложности возникли лишь с несколькими пятнами под общественно-деловую застройку). Судя по всему, благоприятную статистику обеспечили богатые московские компании: воспользовавшись ситуацией, они ринулись на петербургский рынок. "Конкурировать с московским капиталом нашим компаниям не под силу", - убежден Лев Каплан. Городским властям, похоже, безразлично, петербургский или внешний капитал вкладывает средства в приобретение земельных участков. "Город становится открытым, инвесторы из других городов видят это и приходят на наш рынок - и это следует только приветствовать", - убежден Евгений Яцышин.

В Смольном не намерены всерьез воспринимать доводы строителей - мол, "наше дело строить, а не пополнять бюджет", и вообще, "надо проводить разумную протекционистскую политику". Предложение руководителей компаний, входящих в "Союзпетрострой", уменьшить сумму первого платежа с 30 до 10% не нашло сочувствия у чиновников. Евгений Яцышин лишь обещает, что по просьбам строителей уже в этом году участки будут выставляться на торги небольшими лотами (около 1 га, что позволяет строить 20-25 тыс. кв. м жилья).

Впрочем, это отнюдь не снижает уровня конкуренции с московскими компаниями, которые полны решимости внедриться на питерский рынок (в том числе идут, по сути, на демпинг, устанавливая цены продаж по 600-700 долларов за 1 кв. м).

Проведение 30 ноября торгов в режиме петербургско-московского телемоста - знак того, что администрация города намерена и далее делать ставку на привлечение к инвестициям в недвижимость прежде всего крупных компаний, в том числе столичных. "Это первый подобный опыт, - отмечает Андрей Степаненко. - На наш взгляд, такое сотрудничество с Москвой оптимально и перспективно: ее рынок похож на наш, на нем фигурируют понятные участники и т.д.". Судя по всему, перед лицом новых вызовов для многих питерских компаний, малых и средних, важнейшей задачей станет укрупнение.

Замороженный продукт

Переход к торгам отчасти решает и проблему "замораживания" пятен. Система предоставления пятен такова, что все стадии реализации проектов отслеживаются Комитетом по строительству, КУГИ, ГУ "Фонд имущества Санкт-Петербурга" и др. Как утверждают чиновники, инвесторы, получившие пятна на торгах по "короткому пакету", настолько зависимы от согласований с различными госструктурами, что не рискнут обманывать город. К тому же участок, приобретенный на торгах по ценам, зачастую превышающим цены черного рынка, но при этом находящийся в аренде, просто невыгодно выводить из оборота в расчете на перепродажу или появление более выгодной конъюнктуры.

Кстати, именно запасы пятен у некоторых крупных компаний - один из главных мотивов их отказа от участия в торгах. Например, Виктор Лебедев утверждает: "Можно с уверенностью говорить, что крупные петербургские компании-застройщики фактически отказались от участия в торгах по "короткому пакету" и осваивают участки из старых запасов. Крупные компании обеспечены участками на три-четыре года. К 2007 году у них начнут иссякать

Владельцы торговых павильонов спорят друг с другом Пункт о будущем ларечного бизнеса вычеркнули из повестки заседания правительства  »
Юридические статьи »
Читайте также