Самостоятельная работа

Кризис на рынке жилищного строительства Петербурга возник под воздействием как рыночных, так и внерыночных факторов. От того, какие уроки извлекут из этого застройщики и власти, будет зависеть будущее строительного комплекса города

Так бывает, когда после затяжной петербургской весны перегреешься на солнце. Озноб, температура, кожа как ошпаренная - симптомы угрожающие. Однако организм под воздействием ультрафиолета компенсирует нехватку витаминов А и D, да еще и впрок накапливает. Нечто похожее происходит сегодня с петербургским рынком недвижимости. Впрочем, если вовремя не принять меры, шкура может и облезть, причем до костей...

Поисковая программа Яndex на запрос "Кризис. Рынок недвижимости" немедленно выдала 680 ссылок. Это только в новостях и только по Петербургу. Популярная тема! Апокалипсические настроения особенно развиты среди девелоперов, риэлтеры относятся к происходящему заметно спокойнее. Неминуемому кризису были посвящены доклады и дискуссии на недавно прошедшем Национальном конгрессе по недвижимости. Обзор, опубликованный на сайте www.rbc.ru, - вполне нейтральный, правда, под громким заголовком "Питерский рынок недвижимости рухнул" - вызвал чуть ли не панику, эта публикация специально обсуждалась на пресс-конференции Ассоциации риэлтеров СПб. Повышенный эмоциональный фон обусловлен острым дефицитом объективной информации. Обратимся к цифрам.

По данным аналитиков компании "Петербургская Недвижимость" ("ПН"), сейчас в Петербурге строится 5,7 млн кв. м жилья, к концу года Госкомиссии будет сдано и введено в эксплуатацию около 2,3 млн кв. м. При этом, по расчетам маркетологов "ПН", реальный платежеспособный спрос может "переварить" 1,5-1,7 млн кв. м. Возникают резонные вопросы. Куда деть уже построенные, но не проданные 600-800 тыс. кв. м? На какие деньги девелоперы будут достраивать объекты? Словом, налицо классический кризис перепроизводства. С такой оценкой согласны практически все опрошенные нами застройщики.

Точка перегрева

Президент корпорации " Строймонтаж" Артур Кириленко говорит: "Рынок перегрелся. Все понахватали участков по 80-100 долларов за кв. м и выше. Себестоимость догнала стоимость, стоимость встала, рентабельность оказалась неприемлема даже по западным меркам. В результате мы столкнулись с перепроизводством жилья".

Президент компании " Адвекс-РОССТРО" Александр Романенко приводит вполне уместную аналогию. В этом году в Мадриде прошла выставка Second Home: 80 тыс. кв. м экспозиции, 720 участников, крупные компании покупали стенды по 200-300 м (и по 200-300 тыс. долларов). "Абсолютная эйфория, потому что в Испании - девелоперский бум, - рассказывает Романенко. - Даже американцы ходили по выставке, выпучив глаза. Но все понимают, что это скоро закончится..."

Отечественный "первичный перегрев" - тоже производная от инвестиционного бума 2002-2003 годов, когда цены росли на 30-40% в год, а рентабельность отдельных проектов зашкаливала за 60-70%. Но недвижимость - субстанция инертная: решения принимаются в одной ситуации, а реализуются - совершенно в другой.

С этим согласен президент компании " СТЭП" Дмитрий Кунис: "В 2003-2004 годах никто всерьез не рассчитывал, сколько рынок "съест". Город продавал все участки подряд, не задумываясь о лимитировании рынка. В результате бурного роста возникли пирамиды: строители финансировали текущие объекты за счет будущих. После прекращения притока денег "от забора" (от нулевого цикла. - "Эксперт С-З") возникает реальная угроза банкротства". По выражению генерального директора " Адвекс-РОССТРО" Владимира Гаврильчука, "чтобы инвестировать на растущем рынке, особого ума не надо". Зато теперь для принятия решений нужна информация иного качества и в ином объеме, в том числе инсайдерская.

Циклический характер развития рынка недвижимости - тема не новая. Компании, кстати, реагируют на спад вполне адекватно, сокращая ввод. ФПГ РОССТРО еще несколько лет назад предусмотрительно оптимизировала свою жилищную программу, уже в прошлом году умерила аппетиты "Петербургстрой Skanska", "Строймонтаж" с начала года объявил о корректировке планов вдвое (100 тыс. кв. м вместо продекларированных 200 тыс.).

Между тем закономерности экономики плохо согласуются с политическими амбициями власти. Как увязать сокращение спроса (и ввода) с удвоением ВВП, с программой "Доступное жилье", с планами администрации Петербурга к 2010 году строить по 3 млн кв. м ежегодно? Ведь построенное надо кому-то продать... А амбициозный проект "Балтийская жемчужина" - это еще миллион квадратных метров, причем от инвестора, который, в отличие от российских девелоперов, в средствах не стеснен и вполне может позволить себе играть на рынке "в долгую".

Не плохо, а ужасно

Рынок жилой недвижимости не только инертен, он (его субъекты) еще и весьма внушаем, легко поддается гипнозу. Политическая логика момента продиктовала популистские лозунги (программа "Доступное жилье"). Президент "Петербургстрой Skanska" Виталий Вотолевский считает политический фактор одной из главных причин сложившейся на рынке ситуации. "С осени прошлого года мы стали свидетелями мощного федерального пиара, посвященного тому, сколько "на самом деле" должно стоить жилье в России. 600 долларов за кв. м - цифра, которую безответственные эксперты вложили в уста президента... Эта истерия привела к тому, что в Петербурге цены на первичном рынке встали, а объемы продаж снизились примерно на 30%. Народ у нас по-прежнему верит власти и ждет, когда же цены пойдут вниз", - резюмировал Вотолевский в своем докладе на Национальном конгрессе по недвижимости. Кстати, такое случается не первый раз. Больше года назад с заявлением, аналогичным президентскому, выступил Герман Греф: обозвал московский рынок "пузырем" и назвал цифру 400 долларов. Эффект, правда, был послабее - сообразно рангу.

Аналитики и топ-менеджеры, оперируя цифрами, пытаются объяснять: издержки, конечно, нужно снижать, только радикального эффекта это не даст. По данным Ассоциации "Строительный комплекс Северо-Запада", себестоимость строительно-монтажных работ в 2003-2004 годах увеличилась на 100 долларов за кв. м, отчисления на инфраструктуру выросли на 80 долларов за кв. м, энергоресурсы прибавили еще 30 долларов за кв.м. И так далее. Кроме того, и здесь срабатывает закон инерции: на пике спроса поставщики стройматериалов и ресурсов подтягивают цены вслед за строителями, а вот снижать их на спаде отнюдь не торопятся. Свежая история с ценами на цемент у всех на слуху.

Администрация Петербурга в этом году за счет средств бюджета планировала купить для очередников 100 тыс. кв. м - по 750 долларов за кв. м. Желающих продавать не оказалось. Впрочем, Артур Кириленко уверен, что найдутся в конце концов компании, которые продадут городу жилье по таким ценам. В убыток, лишь бы избежать банкротства.

Но особенно мощно политическая составляющая выразилась в принятии некоторых законов из жилищного пакета, а также в том, что эти нормативные акты принимались в спешке. С 214-м законом, посвященным долевому участию в строительстве, законодатели действительно намудрили. Об этом уже написаны сотни статей, поэтому суммируем вкратце. Плюсы - дольщик защищен, его риски сведены к минимуму, застройщику велено быть прозрачным, договоры долевого участия проходят госрегистрацию. Минусов больше. Новый закон лишает застройщика возможности привлекать ресурсы дольщика на начальных этапах строительства, не предлагая взамен никаких других финансовых механизмов, ставит застройщика и дольщика в неравноправное положение (дольщик может расторгнуть договор без суда, застройщик - нет), дает возможность недобросовестным гражданам шантажировать девелопера штрафными санкциями, устанавливает нереальные сроки передачи квартир после сдачи дома... Еще возникают проблемы с получением банковского кредита (участок оформляется в залог дольщикам).

Можно не сомневаться: свои проблемы и затруднения застройщики постараются компенсировать едва ли не единственным доступным способом - заложив новые риски в цену квадратного метра, что еще более усугубит проблему перепроизводства... По выражению генерального директора строительной компании "Петербургская Недвижимость" Василия Селиванова, "была такая речка, мутноватая, но с понятными берегами. Насыпали посередине груду камней, и теперь получится множество ручейков - справа, слева...". Главной опасностью Селиванов считает то, что теперь строители наперебой кинутся разрабатывать "обходные", полузаконные схемы. Значит, риски для дольщиков не только не снизятся, а напротив - возрастут. Артур Кириленко сформулировал еще резче: "Есть 214-й закон и есть Жилищный кодекс, оба нам мешают жить. Не потому, что они плохие: они ужасные".

Генеральный директор СКС "ПАДАМС" Борис Томалак напоминает, что схема долевого участия использовалась не только в отношениях с гражданами. "Многие другие участники проекта (поставщики, подрядчики, субподрядчики) получали от застройщика не деньги, а квадратные метры. От бартера уходить, конечно, нужно, но в "переходный период" пространство для маневра у застройщика резко сужается. Очевидное следствие (на первом этапе) - жилья будет строиться меньше, а стоить оно будет дороже", - делает вывод Томалак.

Как обычно, приняв социально ориентированный акт, законодатели не спешат позаботиться о механизме его реализации. То есть предусмотреть обязательную регистрацию ДДУ несложно, сложнее объяснить, что делать с новым объемом работы сотрудникам Росрегистрации, которые уже и так втрое потеряли в зарплате по ходу административной реформы. Как результат, с 1 апреля, когда начал действовать закон, ни одна строительная компания в Петербурге не перешла к новым правилам.

Субъективный фактор

Говоря о "внушаемости" субъектов рынка, следует учитывать еще одно обстоятельство. По существу, все мы - и риэлтеры, и девелоперы, и продавцы-покупатели, и пишущие люди - привыкли жить в условиях растущего рынка недвижимости. Не исключительно (был ведь 1998 год), но преимущественно. А потому малейший спад, естественные для периода стабилизации затухающие колебания цен и т.п. воспринимаются именно как кризис, как катастрофа. "Все пропало, цены перестали расти". А куда, собственно? У нас и так жилье дороже, чем в Чехии.

Быстро меняются приоритеты. Теперь национальная программа называется не просто "Доступное жилье", а "Доступное и комфортное жилье". Что такое "комфортное", никто не объяснил. Съездил раз-другой в Европу, и привычная "трешка" в "корабле" уже не кажется комфортной.

По мнению генерального директора компании "Александр-Н" Сергея Сосновского, в последние годы на фоне тотального роста цен "люди покупали не недвижимость, а метры, не обращая внимания на потребительские качества товара". Сейчас происходит откат: жилье низкого качества не пользуется спросом, важным фактором становятся затраты на эксплуатацию, на цену начинают влиять стиль и архитектура. Общий спад сопровождается внятно выраженной дифференциацией спроса. Рынок вынужден переструктурироваться, а это процедура по определению болезненная.

Вторичные наблюдатели Последствия

Между тем брокеры отнюдь не склонны драматизировать ситуацию. Хотя и на вторичном рынке тоже все непросто, особенно в связи с теми проблемами, которые создает новый порядок регистрации. По приблизительной оценке Сергея Сосновского, "отложенные сделки" составляют сегодня до 15% рыночного оборота.

Новое строительство и вторичные продажи если и представляют систему сообщающихся сосудов, то сообщаются они не напрямую. Проблемы у девелоперов не приведут к немедленному переходу клиентов на "вторичку". Сокращение платежеспособного спроса (упершегося в себестоимость) на первичном рынке не вызовет снижения цен на готовое жилье. Хотя общие тенденции есть (та же дифференциация, рост цен в дорогом сегменте).

По данным крупных риэлтерских фирм, доля "первички" в их обороте составляет 10-15%. Тем более что брокеры располагают возможностями для маневра: производственных активов у них обычно нет, пятен про запас не набирали, основная масса агентов работает по договору, а не в штате. Вторичный рынок более гибок, и брокеры наблюдают за кризисными явлениями несколько со стороны.

В компании "Александр-Н" говорят о росте количества сделок по отношению к прошлому году. Генеральный директор "Итаки" Сергей Галалу отмечает, что "слухи о крушении рынка сильно преувеличены: на вторичном все хорошо, на первичном - приемлемо". Аналитик Сергей Бобашев полагает, что текущий этап можно назвать "началом оздоровления рынка". Профессиональные риэлтеры, по словам Бобашева, утверждают, что сделки стало проводить сложнее, сетуют на сокращение доходов. Однако цены на вторичном рынке замедлили падение и теперь плавно снижаются - примерно на 0,5% в месяц. "Это нормально при избытке ликвидных объектов", - констатирует Бобашев. Параллельно сокращаются объем предложения и время экспозиции квартир в листингах. Рынок выздоравливает. Но говорить о том, что кризис миновал, преждевременно.

Последствия

Ситуация нестандартная. На нормальные экономические процессы повлияло несколько факторов, как рыночных, так и внерыночных, - амбиции власти, ожидания населения, неудачное законотворчество. Краткосрочный прогноз не слишком утешителен. Банкротства нескольких, преимущественно средних и мелких, застройщиков, видимо, избежать не удастся. По мнению участников рынка, это случится еще до Нового года. Соответственно, появятся сотни пострадавших дольщиков и реальный риск развития "кризиса доверия". Больше шансов устоять у компаний, обладающих сильным брендом и развитыми сервисами.

А вот дальше многое будет зависеть от стратегий компаний и от поведения властей. Удастся ли им скорректировать недостатки нового законодательства, найти альтернативные источники финансирования, то есть - переболеть без осложнений, несовместимых с жизнью?

Санкт-Петербург Дмитрий Синочкин

Строительный бум подходит к концу?  »
Юридические статьи »
Читайте также