"Золотые крыши"

Туристы, идущие от Невского проспекта по Малой Конюшенной улице, за памятником Гоголю на окнах дома N 10 видят большие наклеенные буквы. Слоги складываются в надписи: "Мы протестуем", "Мансардам - нет", "Чиновников - к ответу". Свободны от призывов только окна кафе на первом этаже, да квартира под крышей наклейками говорит по-английски: "Продаюсь". На железной двери подъезда - ксерокопии решений о приостановке строительства мансарды. Тут же предупреждение строителям, чтобы и не пытались зайти, а то милиция вмешается.

Мансарды: кто и на каких условиях имеет право их строить? Эти вопросы уже не первый год волнуют многих жильцов старого фонда и сталинских домов.

Инвесторов манит возможность построить квадратные метры в центре города, и они "пробивают" себе документы в городских и районных инстанциях. Но старожилы домов не хотят делить жилища с пришельцами. Собственники квартир и комнат еще в девяностые были признаны также совладельцами крыш и чердаков и активно пользуются своим правом вето. К сожалению, и новый Жилищный кодекс не дает однозначного ответа, так что вопрос: быть ли мансарде на том или ином доме, в каждом случае рассматривается заново и практически всегда с участием судов. Поэтому мансард в городе мало, а те, что есть, строились со скандалами.

Поскольку проблема для города актуальна, давайте рассмотрим ее на примере дома на Малой Конюшенной, хотя чем здесь все закончится, еще неизвестно.

Дом этот не из простых: он имеет два парадных фасада и еще один адрес - наб. кан. Грибоедова, 15, построен был в восемнадцатом веке, точнее - в 1798 году, в 1971 году прошел капремонт. При губернаторе Яковлеве двор замостили плиткой, в центре устроили зеленую "полянку", поставили ворота. Жилье в доме дорогое, престижное, под стать и обитатели, хотя до сих пор сохранилась одна коммуналка.

"Антимансардники"

Версия событий в изложении протестующих против строительства такова. В 2002 году распоряжением главы ТУ Центрального района инвестор - кстати, совсем не гигант стройиндустрии, а гражданка Лидия Ильичева, владеющая квартирой в том же доме, - получил разрешение реконструировать чердаки над пятью квартирами с целью создания жилых помещений. Тем же документом инвестору предписывалось согласовать свои планы с собственниками квартир дома.

Валерий Лептуга, один из активистов борьбы с мансардой, уточняет: "По старому ЖК, требовалось собрать подписи от абсолютно всех владельцев жилья. Никакого стопроцентного одобрения не получилось. Так что стройка, которая началась 26 января 2005 года, с самого начала юридически незаконна".

Другой аргумент протестантов - намечаемая реконструкция соседнего здания, Центра хирургических инфекций: вдруг старый бутовый фундамент не выдержит увеличения нагрузки от мансард вкупе с вибрацией от соседей?

19 апреля собственники квартир провели общее собрание, где решили не разрешать никакой реконструкции чердака до окончания работ в больнице. Тем не менее работы все-таки начались. Жильцы подали в суд, требуя отменить разрешение на строительство мансарды. А пока пытаются просто не пускать в дом строителей. Инвестор в ответ нанял частное охранное предприятие.

Страсти накалились. "Эта стройка - чистое самоуправство. Я в начале девяностых был вице-губернатором Ленинградской области, курировал энергетику, так что умею такие работы останавливать. Взял топор, да и перерубил им силовой кабель. Тут же представитель инвестора прибежал, а я ему и говорю - давайте, звоните в милицию, вас первых к ответу привлечь надо! Ваши рабочие специально сняли часть кровли, чтобы создать людям невыносимые условия", - так объясняет ситуацию жилец Анатолий Земляной.

Позиция протестующих жильцов, на первый взгляд, выглядит мощно, но в ней есть и слабые стороны. Например, на общедомовом собрании отсутствовал представитель КУГИ, хотя неприватизированного жилья в доме - треть. Представитель районного агентства КУГИ считает, что его организация не была извещена должным образом.

"Мансардники"

Для координации работ инвестор нанял юриста, специалиста по мансардным делам Александра Авдеева.

Вот как он обосновал позицию госпожи Ильичевой: "У меня собраны подписи собственников жилья в доме. Согласие со строительством выразили владельцы восьмидесяти процентов площадей. Я берусь доказать, что в данном случае сто процентов и не надо. Тем более, по новому ЖК, для принятия решения достаточно квалифицированного большинства в две трети голосов. Признаю, некоторые подписавшиеся сейчас пытаются взять свое согласие обратно, но суды четко понимают - подпись в подобных случаях отозвать уже невозможно".

Александр Авдеев считает, что общественность будоражат специально. "Свою долю вины за это несут и СМИ. О каждом, даже мельчайшем, достижении противников строительства пресса пишет охотно, а победы инвесторов замалчиваются. Я сам вел 12 дел о мансардах, изучил практику и могу сказать: решения по таким делам бывают разными.

Что касается опасений, что фундамент дома не выдержит тяжести пятого этажа, то адвокат их отвергает - строители сняли с крыши 120 тонн шлака-утеплителя, а мансарда будет весить меньше. И вообще, по его словам, госпожа Ильичева больше других заинтересована в том, чтобы дом стоял долго и прочно, хотя бы из чисто материальных соображений. Кстати, в данном случае инвестор уже вложил в реконструкцию инфраструктуры дома 17 тысяч долларов - капитально отремонтирован узел подачи горячей воды в систему отопления, а всего вложения в инфраструктуру превысят 30 тысяч долларов. Плюс выполнены наказы отдельных собственников - кому индивидуальную сантехнику заменили, кому помогли с ремонтом".

Но и в рассуждениях господина Авдеева видится существенный изъян: если надо собрать 100 процентов подписей, то 80, увы, недостаточно. А если, по новому ЖК, должно хватить 66,67%, то подписи надо собирать снова - ведь в прошлом году, принимая решение, соглашаться или нет со строительством, люди находились в другом правовом поле.

Пока жильцам удалось добиться маленького успеха: Куйбышевский суд 3 мая постановил запретить работы по сооружению мансарды до рассмотрения дела по существу, заседание должно состояться 26 мая. Правда, инициаторы борьбы с мансардой опасаются, что строительство будет вестись "партизанскими методами". Несколько лет назад над одной из квартир в этом же доме под видом ремонта потолка оборудовали мансарду. Пока соседи осознали, что произошло, новая жил-площадь получила законный статус. Теперь жильцы опасаются, что подобное повторится в гораздо больших масштабах.

Цена согласия

Как мы видим, и юридические позиции обеих сторон небезупречны, и в практических действиях они стоят друг друга - одни перерубают кабель, другие разбирают крышу. Но пусть в этих нюансах разбирается суд. Нас интересует другое: почему строительство мансард вызывает столь ожесточенное сопротивление? С архитектурной точки зрения мансарды в большинстве случаев смотрятся куда эстетичнее, чем ржавые пологие крыши. Несомненна и их польза: ликвидируются грязные холодные чердаки, решается вопрос с протечками кровли (это становится заботой мансардников), да и те тысячи долларов, которые выкладывает инвестор за согласие жильцов, тоже ни одному дому не лишние. Так в чем же проблема? Впрямую об этом не говорится, но из разговоров можно понять, что дело, как всегда, в деньгах и справедливости.

Строительство мансард - сверхприбыльный бизнес. Судите сами: мансардному инвестору не нужно покупать на торгах землю, не нужно прокладывать коммуникации, платить за подключение к ним, не нужно завозить тяжелую строительную технику, строить фундамент дома - все давно уже сделано. И при этом дешевые в постройке мансардные метры продаются по самый высокой цене - ведь в большинстве случаев это центр города, прекрасный вид из окон, комфорт, обеспеченный использованием современных строительных материалов. Как говорят жильцы дома на Конюшенной, рыночная цена квадратного метра жилья в их доме - от 2,5 до 3 тысяч долларов. В пяти мансардных квартирах, по проекту, суммарно 490 квадратных метров, которые можно будет продать за миллион, а то за полтора миллиона долларов. Какова себестоимость строительства, инвестор не разглашает. В договоре с Гостехнадзором, который контролирует такие проекты, эти работы оценены в 901 тысячу рублей. Жильцы видят в этой цифре еще одно доказательство коварства инвестора, а противоположная сторона объясняет явное занижение необходимостью экономить - Гостехнадзор оценивает свои услуги в зависимости от стоимости работ.

Люди, понимающие в строительстве, говорят, что общая стоимость работ в данном случае около 250 тысяч долларов, плюс еще сотня тысяч на услуги адвоката, замену общих узлов домовой инфраструктуры и индивидуальных унитазов малообеспеченных жильцов (такие пока в этом доме сохранились). В итоге, метр мансарды может обойтись в 300 - 350 долларов, то есть каждый вложенный в проект доллар может принести 7 - 8 долларов прибыли. А поскольку "старые" жильцы считают себя совладельцами столь прибыльного чердака, они не хотят, чтобы на их имуществе кто-то делал бизнес, откупаясь заменой унитазов. Впрямую, повторим, об этом не говорится - у нас все еще считается неприличным считать чужие деньги, но складывается впечатление, что протесты вызывает именно финансовая сторона дела.

Новый Жилищный кодекс несколько облегчает жизнь строителям мансард. Как уже сказано, им сейчас требуется согласие всего 67 процентов жителей дома. Но даже за эти проценты им со временем придется все больше платить, вкладываясь в ремонт дома, снижая рентабельность своих проектов до среднего по строительной отрасли уровня. Зато при справедливом дележе прибыли мансардное строительство станет массовым, что, в общем-то, всем пойдет во благо. Мансарды не только украсят старые крыши, но и окупят замену коммуникаций, ремонты домов. Не исключено, что через какое-то время сами жители престижных домов будут зазывать к себе мансардных инвесторов. Правда, если инвесторы не предпочтут более дешевый путь судебно-административной борьбы с жильцами.

Алексей Миронов

Судебная победа:Народ отбил атаку уплотнителей  »
Юридические статьи »
Читайте также