Инвесторы правят белые пятна Типовые договоры содержат типовые пробелы

Внимание и настойчивость, проявленные инвестором при составлении договора долевого участия, помогут избежать многих проблем в дальнейшем.

Дольщик может чувствовать себя более защищенным, если заранее предусмотрит действия сторон в таких неприятных ситуациях, как расторжение договора, несоблюдение его условий или возникновение споров.

Ориентация в пространстве

Зачастую проблемы возникают из-за того, что в договоре неточно описаны технические параметры будущей квартиры.

"При подписании договора долевого участия надо обратить внимание на оси, обозначенные на проекте квартиры. Они служат для того, чтобы квартиру можно было сориентировать в пространстве. Именно этот параметр становится определяющим в случае возникновения какого-либо спора", -- говорит заместитель генерального директора ООО "Служба защиты прав дольщиков" Владимир Авраменко.

"Например, на одном этаже могут быть расположены две совершенно одинаковые по площади и остальным признакам квартиры, -- продолжает Владимир Авраменко. -- Если оси не указаны, определить, в отношении какой из квартир заключен договор, становится практически невозможно. В этом случае могут возникнуть споры, например, из-за вида из окна. Иногда в договорах не указывается этаж, что тоже влечет неприятные последствия по окончании строительства".

Время -- деньги

Кроме собственно сроков окончания строительства в договоре необходимо описать и штрафные санкции по отношению к застройщику при их нарушении. Правда, по мнению Владимира Авраменко, эти санкции в типовых договорах встречаются достаточно редко. Время зачастую играет против дольщиков в плане увеличения стоимости жилья. Поэтому цену будущей квартиры надо также четко зафиксировать в договоре. Цена может возрасти по объективным причинам -- из-за увеличения площади квартиры. Однако стоит помнить о том, что "естественная погрешность" должна колебаться в разумных пределах, которые нужно указать в договоре. В рамках погрешности (например, плюс-минус 1 м2 или 1% от общей площади) перерасчет стоимости жилья не производят.

Достаточно распространены поправки к договору, изменяющие стандартный график платежей; как правило, индивидуальные проблемы покупателя принимаются во внимание. Если квартира приобретается на высокой стадии готовности дома, когда кроме базовой квартирографии имеются уже результаты обмеров ПИБов, из договора могут исключаться (либо видоизменяются) пункты, касающиеся возможных отклонений от окончательной цены квартиры.

Доходное место

В крайнем случае договор можно расторгнуть. Однако такой шаг экономически нецелесообразен.

"Сегодня при растущих ценах дольщику невыгодно получать назад вложенные раньше деньги -- на них уже просто не купить такое же жилье, -- считает генеральный директор Экспертного совета по определению надежности предприятий строительного комплекса (ЭСОН) Михаил Викторов. -- Нам известен случай, когда инвестор включил в договор условие сохранения выгоды и после расторжения договора получил сумму, достаточную для покупки другой квартиры".

Хотя существующая система "кредитования" строительства рискованна для дольщиков (их риски никто не страхует), вложение денег оказывается довольно выгодным. Стоимость 1 м2 на нулевых этапах гораздо ниже, чем на последующих. Если учитывать постоянный рост цен на недвижимость, квартира, купленная с помощью долевого участия, обходится дешевле.

Есть Мнение

Ирина Онищенко, директор департамента инвестиций ЗАО "ЦУН ЛенСпецСМУ":

"Часто дольщик, имевший поначалу достаточно предложений и поправок, разобравшись в сути дела, от них отказывается. Но бывают случаи, когда поправки и изменения в договор по просьбе дольщиков вносятся. В первую очередь всех волнует чистота сделки. В частности, по настоянию дольщиков вносились дополнения, подтверждающие, что квартира не заложена, не имеет обременений. Распространены поправки, изменяющие стандартный график платежей. Когда есть результаты обмеров ПИБов, могут видоизменяются пункты об отклонениях от окончательной цены квартиры".

Ирина Топталова, начальник юридического отдела ЗАО "Строительный трест":

"Основные изменения, которые дольщики просят внести в договор долевого участия, касаются снижения суммы инвестиций (стоимости долевого участия), а также уменьшения штрафных санкций, применяемых нами при нарушении ими своих обязательств по договору. В нашей компании существует гибкая система скуидок, поэтому мы всегда готовы обсуждать стоимость договора. Однако на изменение штрафных санкций, применяемых нами при нарушении дольщиками своих обязательств по договору, компания идет крайне редко".

Светлана Салтанова, директор правового департамента корпорации "Петербургская недвижимость":

"Дольщики обращаются к нам с просьбой четко описать в договоре сроки представления документов на регистрацию в ГБР. Иногда мы предлагаем внести в договор положение о праве дольщика в одностороннем порядке отказаться от долевого участия в строительстве в случае задержки сдачи объекта на срок более 6 месяцев с возвратом в конкретные сроки внесенных средств".

Михаил Викторов, генеральный директор Экспертного совета по определению надежности предприятий строительного комплекса (ЭСОН):

"Первое место среди поступающих к нам жалоб частных инвесторов занимают претензии к качеству сдаваемого жилья. Проблемы возникают из-за того, что в договорах не всегда определен порядок устранения нарушений, их сроки.

Инвесторы также часто сталкиваются с другой проблемой -- срывы сроков строительства.

В некоторых типовых договорах срок передачи квартиры дольщику привязывается к времени прохождения государственной комиссии. В таком случае люди становятся заложниками этой ситуации, зависимыми от плавающей даты.

Можно расторгнуть договор, если еще на этапе его составления определить приемлемые условия расторжения, однако внести его в договор и согласовать удается редко".

Татьяна Хрылова

Заселение требует жертв Запуск нового дома в нормальный режим эксплуатации занимает до 6 месяцев  »
Юридические статьи »
Читайте также