Закон печального образа

Благоприятное воздействие нового закона о долевом строительстве на рыночную конъюнктуру проявится не скоро. Негативные следствия дадут о себе знать гораздо раньше

Федеральный закон N214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов..." еще не вступил в силу - он начнет действовать с 1 апреля. Но шум вокруг этого документа в профессиональном сообществе уже поднялся изрядный. Что вполне объяснимо: на рынке грядут серьезные перемены, а вот какие именно - пока не совсем понятно.

Документ принят Государственной думой 22 декабря 2004 года, одобрен Советом Федерации 24-го и подписан президентом 31 декабря. Текст закона складывался непросто: изначально это был пакет поправок к закону о защите прав потребителя и другим нормативным актам, затем он превратился в самостоятельный документ. Причем изменения в него вносились даже после второго чтения, что нехарактерно. Профессионального общественного обсуждения не было. Как заметил по этому поводу генеральный директор "Петербургреконструкции" Александр Красников, у нас "сначала принимают законы, потом начинают обсуждать; лучше бы наоборот...".

В результате разнонаправленных усилий получилось "как всегда": к еще не действующему закону уже разрабатываются поправки, причем готовят их не только строители, но и чиновники, которых тоже далеко не все устраивает.

Накипело

О том, что правовое поле жилищного строительства изобилует "черными дырами" и противоречиями, не писал только ленивый. Само по себе понятие "договор долевого участия" (ДДУ) в отечественном законодательстве никак не определено. Застройщики разрабатывали типовые документы на свое усмотрение и исходя из собственных интересов. При возникновении конфликтных ситуаций суды исходили из содержания каждого отдельного договора и своего представления о правосудии. ДДУ могли трактовать как договор покупки с отложенным сроком исполнения, как договор простого товарищества, как инвестиционный контракт, как договор подряда с очень разными правовыми последствиями для конфликтующих сторон. Нормы защиты потребителей то применялись, то не применялись. Дольщика могли признать соинвестором, а могли - "простым товарищем".

Рядовой гражданин, оказавшись лицом к лицу с искушенными юристами застройщика, чувствовал себя весьма неуютно.

К тому же на протяжении многих лет спрос на жилье опережал предложение, в результате сформировался рынок продавца, и строительная фирма вполне могла себе позволить советскую позу типа "вас много, а я одна". Не нравится наш договор - на здоровье, желающих достаточно.

Выйти из строительного процесса без серьезных потерь - проблема; вернуть вложенные средства, если вдруг что-то пошло не так - тоже; добиться компенсации, если дом сдан на два-три года позже обещанного - аналогично. Да хотя бы узнать, как себя чувствует фирма-застройщик, что у нее в послужном списке, - даже это было очень непросто. "Долевые" конфликты время от времени сотрясали и Петербург ("Виадук", "РосГлавМатериалы", УНР-86), и столицу ("Мосжилстрой"), докатывались до Верховного Суда. Обманутые дольщики периодически пикетировали то Смольный, то Мариинский.

19 сентября 2002 года Верховный Суд РФ издал обзор "Обобщение практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов". Обобщая региональную судебную практику, ВС пришел к выводу, что договоры долевого участия являются договорами бытового подряда и, соответственно, попадают под действие федерального закона "О защите прав потребителей".

Цивилизованные девелоперы решили внедрить добровольную регистрацию ДДУ, чтобы обезопасить участников рынка от двойных продаж. Но граждане-то "горят" как раз от действий недобросовестных строителей. Пытались решить проблему на местном уровне петербургские парламентарии. В 2004 году с их подачи был принят городской законопроект "Об учетной регистрации инвестиционных договоров и договоров долевого участия в строительстве и реконструкции объектов недвижимости в Санкт-Петербурге" (в девичестве - "О защите прав дольщиков..."). В результате выяснилось очевидное: если всерьез защищать дольщика - придется вступить в контры с федеральным законодательством. А если не всерьез - то зачем? Смольный наложил вето.

В общем, ситуация перезрела. В установлении внятных правил нуждались не только граждане, но и утомившаяся в скандалах администрация (которую неизменно втягивали в "споры хозяйствующих субъектов") и даже сами застройщики (чтобы восстановить доверие клиентов и почистить рынок от криминала).

Бочка плюсов

Директор ССК "Союзпетрострой" Лев Каплан выделяет в законе несколько положительных моментов: легализован договор долевого участия, расписаны основные понятия и содержание ДДУ; предусмотрены государственная регистрация ДДУ и ответственность застройщика за соблюдение сроков и качества. Дольщик получил возможность отозвать деньги, причем ему положена даже небольшая премия (застройщик при расторжении договора доплатит за пользование чужими средствами). Каплан полагает, что необходимость подачи проектной декларации (что предусматривает раскрытие информации) позволит отсеять недобросовестных застройщиков.

Адвокат компании ЮНИКС Владимир Малашин на встрече, посвященной разбору закона о ДДУ, говорил о том, что адвокаты устали от произвола многих строительных компаний, которые изготавливают ДДУ задним числом или используют арбитраж, чтобы получить "законное" право на "двойную продажу". А в результате "правовой революции" на рынке нового жилья останутся только профессионалы, что ему, рынку, пойдет на пользу.

Генеральный директор СК "Петербургская недвижимость" Василий Селиванов отмечает: "Бесспорно, права частных инвесторов должны быть защищены и поэтому новый закон актуален и необходим. Серьезные участники рынка заинтересованы в четких, понятных правилах привлечения дольщиков и своевременной подготовке необходимого объема документации".

По словам сопредседателя Союза потребителей РФ Анатолия Голова, закон хорош уже тем, что обеспечивает соблюдение фундаментальных основ жилищного рынка: покупатель будет уверен, во-первых, что получит жилье, за которое заплатил, во-вторых - что построенное будет соответствовать проекту.

Наверное, самое существенное изменение сложившегося порядка - требование государственной регистрации ДДУ. Оно нейтрализует главную "страшилку" первичного рынка - угрозу "двойных продаж". Юрист "Первой специализированной юрконсультации" Василий Савин указывает: по новому закону, главная (и единственная) фигура, которая будет продавать квартиры, - застройщик. Это дополнительно страхует дольщиков от "двойных продаж" ("двойники" и "тройники", как правило, возникали при продажах от субподрядчиков и поставщиков).

Кроме того, закон устанавливает еще одно обязательное для застройщика условие: минимальный размер собственных денежных средств и соответствие финансового положения застройщика нормативам финансовой устойчивости. (Эти показатели должны быть установлены отдельным постановлением правительства России.) Три статьи закона целиком посвящены правилам раскрытия информации о компании-застройщике и о проекте.

Перед глазами - "картина маслом": застройщик, прозрачный, как кристалл, трепетно принимает денежные средства от дольщика, облаченного в броню параграфов и грозно помахивающего штрафными санкциями...

Ложка минусов

Дьявол, как известно, живет в деталях. Специфика отечественного законодательства - в механизмах реализации законов.

Разработчики закона действительно были удручены незавидной судьбой граждан-дольщиков и постарались максимально их обезопасить. Но вряд ли при этом представляли, как именно их благие намерения будут реализоваться на практике. И что из этого может получиться.

Госрегистрация ДДУ - замечательно! Но как быть, если по ходу работ застройщику приходится вносить в проект изменения? А это случается часто, в том числе и по просьбе самого дольщика. Заместитель генерального директора УК "Фонд имущества ПСБ" Виктория Горелик считает, что эта норма особенно чувствительно затронет интересы тех компаний, которые возводят дома нетиповых серий. "С учетом новых сроков прохождения документов в регистрационной службе и новых расценок, это положение обернется дополнительными хлопотами и затратами не только для застройщиков, поскольку они возложат компенсацию своих расходов на дольщика", - полагает Горелик.

Мнение Виктории Горелик можно трактовать обобщенно: все - дополнительные хлопоты (переведенные в денежный эквивалент) и затраты, потери времени на администрирование, изготовление документации и прочее строители переложат на конечного покупателя, то есть на того же дольщика. По крайней мере попытаются это сделать. Гарантии для дольщика - лишние издержки для строителя. По мнению участников рынка, к себестоимости можно будет добавить 5-15%. Что сразу же найдет отражение и в цене продаж. Конечно, со временем взаимное доверие и высокая надежность прибавят застройщикам клиентов. Но это произойдет (если произойдет) далеко не сразу. А вот цены отреагируют немедленно.

Вице-президент "Петербургской недвижимости" Вячеслав Семененко указывает еще на одну опасность. В законе подробно расписаны случаи, когда дольщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке: неисполнение обязательства по срокам; наличие обстоятельств, которые свидетельствуют о неизбежном нарушении сроков; существенные изменения в проектной документации; изменение назначения общих помещений и пр. В принципе, найти достаточно веский повод несложно. То есть у дольщиков появляется возможность требовать компенсаций или грозить застройщику судебными исками (и, например, арестом объекта - в качестве обеспечительной меры).

Дело даже не в том, что риски девелопера многократно увеличиваются. Если строительство будет заморожено, в роли пострадавшей стороны могут оказаться остальные дольщики, участвующие в проекте. Как сказала советник по правовым вопросам Группы ЛСР Оксана Добротина, "раньше мелкие инвесторы зарабатывали на перепродаже, теперь будут на расторжении договора".

Еще одну опасность видит генеральный директор "СКС-Падамс" Борис Томалак. Схема долевого участия используется не только в отношениях с гражданами, но и в расчетах с поставщиками, подрядчиками и субподрядчиками, за услуги которых застройщик рассчитывается квартирами. Бартер - это, конечно, неправильно. Но, к примеру, на стагнирующем рынке именно бартер позволил многим мелким и средним фирмам выжить. Резкий отказ от бартерных схем приведет к переделу рынка.

Серьезные последствия будет иметь и "сдвиг денег во времени". Сейчас участники рынка привыкли привлекать дольщиков уже на стадии котлована. По новым правилам не то что деньги собирать - даже рекламировать объект можно только после согласования проекта, опубликования проектной декларации и получения официального разрешения на строительство. Вот это действительно революция. Теперь строители будут вынуждены начальный этап каждого проекта полностью финансировать из собственных средств и начинать продажи, когда объект достигнет высокой степени готовности. Или привлекать банковские кредиты.

С кредитами, кстати, тоже все очень непросто. Банки и так весьма неохотно финансируют строительные компании (строительство не случайно считается сферой рискованной для инвестирования). Далеко не все (даже крупные) фирмы располагают значительными активами, которые сгодились бы в качестве залога: не всегда рентабельно держать на балансе много техники, а в штате - постоянных сотрудников.

Предметом залога мог бы послужить земельный участок, на котором ведется строительство. По новому закону, как только в проекте появляются дольщики, земля (принадлежащая застройщику или арендованная) немедленно оформляется в залог, чтобы обеспечить возврат средств, если застройщик обанкротится. Ну и зачем финансистам такой залог - с таким двухуровневым "геморроем"?

Итак, благоприятное воздействие новых норм на рыночную конъюнктуру скажется не скоро. А вот негативные следствия дадут себя знать гораздо раньше. Дополнительные издержки и новые риски подтолкнут цены вверх. Жесткие ограничения сократят число участников и, скорее всего, площади ввода. Финансовые требования сузят возможности рассрочки в жилищном строительстве. И еще: можно не сомневаться в том, что корпоративные юристы уже сейчас усердно разрабатывают "серые" схемы, позволяющие обойти нововведения без потерь, несовместимых с бизнесом.

Лакуны

Печально, что кроме норм прямого действия, к исполнению которых можно приступать хоть завтра, закон содержит отсылки к законодательным актам, пока еще не принятым. О нормативах "финансовой достаточности" мы уже упомянули. В статье 23 говорится, например, о том, что "государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов... осуществляются, в соответствии с настоящим Федеральным законом, уполномоченным федеральным органом исполнительной власти...". Что это за уполномоченный орган, кто будет контролировать процесс, как перераспределятся полномочия между действующими и вновь назначенными контролерами? Ответа нет. Практика показывает, что "притирка" государственных регуляторов может занять несколько лет. К тому же это процесс весьма "взяткоемкий"...

Как сказал генеральный директор "Петербургстрой Skanska" Виталий Вотолевский, "с этим законом получилось все так же, как с монетизацией льгот: идея правильная, а вот исполнение подкачало". Пока представители бизнеса и чиновники администрации разрабатывают поправки, которые призваны смягчить негативные последствия от вступления в силу закона N214. Но вряд ли Госдума будет их рассматривать до 1 апреля.

Дмитрий Синочкин

Дежавю От редакции  »
Юридические статьи »
Читайте также