Квартира - сегодня, а деньги - потом! Пять профессиональных взглядов на жилищную проблему

В Питере в очереди на жилье стоит около 170 тысяч семей. А реалистов, которые даже и не записываются в нее, понимая, что если и смогут улучшить свои жилищные условия, то только самостоятельно, гораздо больше. За то, чтобы сделать жилье доступным, сегодня борются все - профильные государственные структуры, банки, строители, жилищные кооперативы, страховщики. Круглый стол, который провел "МК" в Питере", стал своеобразным перекрестком мнений, высветил несколько профессиональных взглядов на жилищную проблему. Ясно одно: ее действительно можно решить. Нужно только хорошенько во всем разобраться, выбрать приемлемый и удобный именно для вас путь и захватить с собой надежного "попутчика".

Взгляд первый. Государственный

Игорь Кокарев, начальник отдела разработки и внедрения целевых программ жилищного комитета Санкт-Петербурга:

- Сейчас мы переходим от предоставления жилья городским очередникам на условиях договора социального найма к иным формам работы. Утверждены две целевые программы: "Молодежи - доступное жилье" и "Развитие долгосрочного жилищного кредитования". По первой молодой человек вносит не менее 30 процентов от стоимости квартиры, а остаток выплачивает в рассрочку в течение пяти лет. По второй государство предоставляет безвозмездные субсидии на компенсацию части стоимости квартиры, которую гражданин вносит при получении ипотечного кредита (до 35 процентов, в зависимости от социальной категории). Деньги можно получить только при участии в городской целевой программе, но не при обычном потребительском кредите.

Владислав Назаров, генеральный директор ОАО "Санкт-Петербургское ипотечное агентство":

- Агентство создано со 100-процентным участием города. Оно выкупает у банков кредиты, выданные в соответствии с нашими требованиями. Уже заключены соглашения о сотрудничестве с двадцатью коммерческими банками.

Стандарты определяют категорию заемщиков и достаточно либеральные критерии самого ипотечного продукта - сроки кредита до 25 лет, ставка 15 процентов годовых в рублях.

Заемщик должен зарабатывать достаточно, чтобы вернуть кредит и чтобы у него остался минимум средств на проживание, рассчитываемый от величины прожиточного минимума в Петербурге. Скажем, если семья из трех человек зарабатывает порядка 30 тысяч рублей в месяц, она может рассчитывать на кредит в миллион. При этом примерно половина совокупного дохода идет на погашение кредита, остальное - на проживание самой семьи. При определении платежеспособности заемщика рассматриваются любые его источники дохода, вне зависимости от того, насколько они подтверждены. У нас для этого есть свои технологии.

- Кому адресованы программы государственной поддержки?

Игорь Кокарев:

- Если город закладывает в своем бюджете на долгий срок большие средства, он будет помогать тем, перед кем у государства есть обязательства - городским очередникам. Приоритет будет отдан тем, у кого наиболее тяжелые условия проживания, например, живущим в аварийном фонде.

- Не "выпадает" ли человек из очереди, если приватизирует имеющееся у него жилье?

Игорь Кокарев:

- Конечно, нет. При программе ипотечного кредитования гражданин может использовать свою квартиру как ликвидный актив для первоначального взноса.

- Государство сегодня по-прежнему помогает очень малому числу людей?

Игорь Кокарев:

- Программы рассчитаны на 10 лет. По молодежной за это время должны улучшить жилищные условия около полутора тысяч семей. Но программа будет работать и дальше. Думаю, в 2008 году она станет самофинансируемой и сможет обеспечивать жильем 200 - 250 семей ежегодно.

К программе долгосрочного жилищного кредитования до 2012 года смогут подключиться 12 тысяч городских очередников. Ежегодно на субсидии предусматривается выделять около 80 миллионов рублей, в этом году освоим 20. Но эти программы не автономны, они являются частью системы, развивающей в городе ипотечное кредитование, - все еще только начинается.

Владислав Назаров:

- Наша совместная с банками программа не ограничена никакими цифрами, но, думаю, полторы тысячи семей смогут воспользоваться ей уже в следующем году.

- Куда обращаться, чтобы получить поддержку государства?

Игорь Кокарев:

- В районной администрации, в отделе учета и распределения, вам объяснят всю технологию получения кредита, ориентировочно рассчитают размер субсидии, на которую сможете рассчитывать. После этого отправляетесь в один из банков, который подписал соглашение с жилищным комитетом (их пока 7). Далее учетное дело рассматривается межведомственной комиссией при жилищном комитете и заключается гражданско-правовой договор между жилищным комитетом и гражданином.

Взгляд второй. Банковский

Руслан Черемисинов, главный экономист отдела организации кредитования частных клиентов Управления кредитования частных клиентов Северо-Западного банка Сбербанка России:

- Северо-Западный банк Сбербанка России продолжает активно работать в области кредитования жителей Санкт-Петербурга на приобретение недвижимости. Только за 9 месяцев 2004 года объем кредитов на приобретение недвижимости, предоставленных Северо-Западным банком Сбербанка России жителям Санкт-Петербурга, увеличился более чем в 3 раза и составил на 1 октября порядка 21 миллиона долларов.

Если за прошлый год мы выдали петербуржцам 350 кредитов на недвижимость, то в этом году уже выдано 900 кредитов, к концу 2004 года мы планируем выдать порядка 1200 кредитов, а в следующем году - еще более увеличить эту цифру.

Ипотекой в чистом виде, то есть кредитами на приобретение жилья только под залог этого жилья, Сбербанк пока не занимается. В качестве основного обеспечения возврата кредитов мы принимаем поручительство физических лиц, залог жилья обязателен только при сумме кредита свыше 25 тысяч долларов, что значительно сокращает расходы заемщика: ему не надо дополнительно платить за оценку и страховку передаваемого в залог жилья. Первоначальный взнос варьируется от 10 до 30 процентов от стоимости квартиры. Кредиты предоставляются сроком до 15 лет под 18 процентов годовых в рублях или 11 процентов в валюте. Важно, что процент начисляется на остаток кредита: чем раньше человек погашает задолженность, тем меньше в итоге переплачивает. Погасить кредит можно в любое время без штрафных санкций.

В этом году Сбербанк предложил новый вид кредитования на приобретение объектов недвижимости - "Молодая семья". Данный кредитный продукт имеет существенные отличия, делающие данное предложение Сбербанка весьма привлекательным для клиентов. Во-первых, Сбербанк готов предоставить отсрочки по погашению основного долга на период строительства объекта недвижимости (до 2 лет) и при рождении ребенка (до достижения им 3 лет). То есть общий срок кредитования может составить не 15, а 20 лет. Во-вторых, если в семье, берущей кредит, есть ребенок, то ей достаточно иметь собственные средства в размере лишь 10 процентов от стоимости приобретаемой квартиры, а не 30 процентов, как было раньше. И, наконец, третий (и, пожалуй, главный) плюс "Молодой семьи" - при расчете платежеспособности заемщика в расчет могут приниматься совокупные доходы обоих супругов и их родителей. Такое условие позволяет получить сумму кредита, вполне сопоставимую с рыночной стоимостью недвижимости.

Актуальность данной программы могут подтвердить 100 молодых семей нашего города, которые уже успели оценить ее преимущества.

Наталья Цыгоняева, ведущий эксперт Отдела по организации продаж Управления продаж на рынке частных клиентов ОАО "Промышленно-строительный банк":

- Мы выдаем ипотечные кредиты на приобретение готовой квартиры на вторичном рынке под залог приобретаемой квартиры, в том числе очередникам городской целевой программы по улучшению жилищных условий, имеющим право на получение безвозмездной субсидии жилищного комитета, и на участие в долевом строительстве под залог права требования.

Ипотечный кредит предоставляется без дополнительного обеспечения, например, поручителей или залога имеющегося имущества, в том числе недвижимого. Размер кредита рассчитывается исходя из суммы ежемесячного официально подтвержденного заработка, стабильного за последние 12 месяцев. При расчете размера кредита банк может принимать во внимание совокупный доход семьи или близких людей: для нас не принципиально наличие формального родства между созаемщиками, покупающими квартиру в совместную долевую собственность. Все ипотечные кредиты предоставляются на равных условиях: срок кредита - до 10 лет, при максимальном сроке ставка 14 процентов годовых в долларах. Кредит предоставляется на сумму до 80 процентов от стоимости квартиры.

Своим преимуществом мы считаем доступность и простоту получения кредита: для приобретения или строительства новой квартиры не нужно иметь в собственности жилье или искать поручителей. В качестве собственных средств можно использовать средства, вырученные от продажи имеющейся квартиры в случае, когда вы хотите поменять жилье на лучшее или большее и сразу же переехать в новую квартиру. Расчет с продавцом квартиры может осуществляться безналично или наличными с использованием сейфовых ячеек. После получения квартиры в собственность заемщик может жить и зарегистрироваться в ней, а также зарегистрировать своих детей, не дожидаясь окончания срока погашения кредита.

Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного и потребительского кредитования филиала ОАО "Внешторгбанк" в Санкт-Петербурге:

- В феврале этого года у нас стартовала программа кредитования на покупку квартир на вторичном рынке. С мая вышли и на первичный. За текущий год мы уже выдали более 40 кредитов, и на рассмотрении находится около 50 заявок. Ипотека развивается, но существуют сдерживающие факторы ее развития, наиболее значимый из которых - отсутствие у многих потенциальных заемщиков официально подтвержденной заработной платы. При определении максимальной суммы кредита банк рассматривает доход обоих супругов, в том числе: заработную плату по основному месту работы и по совместительству, доход в виде стабильных страховых выплат, другие доходы клиента. Большой плюс для клиента - наличие положительной кредитной истории, наличие активов.

Кредиты выдаем на срок до 20 лет. Процентная ставка на вторичном рынке от 10,5 процента годовых в валюте или 15 процентов в рублях. На первичном - на 2 процента выше до момента, пока квартира не построена и не оформлена в собственность. После того как в залог переходит сама квартира, процентная ставка снижается до стандартной. Обеспечение по кредиту - залог приобретаемой квартиры. Если квартира только строится, необходимо какое-то другое обеспечение на период строительства и оформления в собственность квартиры (залог другой недвижимости, машины, поручительство физических или юридических лиц).

Александр Самарцев, исполнительный директор МЖСК "Строй и живи":

- Как председатель комитета ассоциации риэлтеров по ипотечному кредитованию и накопительным схемам могу сказать: сегодня ипотечным кредитованием могут воспользоваться 12 процентов россиян. Самые пессимистичные прогнозы говорят о том, что количество выдаваемых ипотечных кредитов в Петербурге можно увеличить в 20 раз. Оптимистичные - в 40 раз. За последний год процентные ставки снизились, условия совершения сделок улучшились. Разрабатываются новые кредитные продукты, охватывающие все большую группу населения. Именно поэтому риэлтеры пришли к выводу о необходимости создания в агентствах недвижимости специализированных отделов, в которых будут работать ипотечные агенты и брокеры. Они позволяют клиентам при выборе кредитного продукта экономить значительные суммы - от двух до пяти тысяч долларов.

- Какое жилье может быть принято в залог?

Владислав Назаров:

- С точки зрения закона может быть обременено залогом любое жилье, на которое у человека есть право собственности. В законе об ипотеке есть ограничение, если квартира является для гражданина единственным пригодным местом проживания. Но оно очень легко обходится при одновременном заключении договора купли-продажи и договора об ипотеке.

Другое дело, что каждый банк самостоятельно определяет условия, которым должен соответствовать залог. Банки не хотят рисковать. Многие, например, не кредитуют хрущевки - опасаются, что они завтра развалятся. По нашим же программам никаких ограничений нет.

Елена Чеготова, директор юридической компании "Фактор":

- Логично, что если человек не выплачивает кредит, его нужно выселять из квартиры, которая находится в залоге. Куда его выселять? Ему должно быть предоставлено жилье по нормам общежития. Маневренного фонда у нас мало, и если мы не можем выселить туда неплательщиков по коммунальным услугам, то об ипотечном кредитовании и говорить нечего. При этом органы социальной опеки следят, чтобы при операциях с недвижимостью не ухудшались жилищные условия детей. Но с другой стороны, почему должны страдать банки?

Руслан Черемисинов:

- Мы принимаем в качестве залога как жилые, так и нежилые помещения. Главное, чтобы собственник жилья имел все необходимые документы, подтверждающие право собственности на предлагаемую в залог недвижимость.

При покупке жилья на первичном рынке клиент в соответствии с условиями кредитного договора должен оформить надлежащим образом залог строящейся квартиры в срок не более 30 месяцев с даты получения кредита и не позднее 3 месяцев с даты оформления квартиры в собственность.

Елена Чеготова:

- Строящаяся квартира не может быть объектом залога, поскольку сам дом, не прошедший госкомиссию и не зарегистрированный в ГБР, с точки зрения закона не является объектом недвижимости. Регистрация прав собственности на квартиры происходит после регистрации дома.

Татьяна Хоботова:

- Жилье, которое мы берем в залог, оценивают по рыночной стоимости независимые оценочные компании, аккредитованные в банке.

- Заложенная квартира остается в собственности у заемщика или переходит к банку?

Елена Чеготова:

- На момент залога жилье остается собственностью заемщика. Но на него накладывается обременение в ГБР. Никакие операции (обмен, продажа) вы осуществлять не можете.

Возвращаясь к теме Торговцев на остановках подвели под монастырь не террористы, а мусор  »
Юридические статьи »
Читайте также