Квартира - сегодня, а деньги - потом! Пять профессиональных взглядов на жилищную проблему

В Питере в очереди на жилье стоит около 170 тысяч семей. А реалистов, которые даже и не записываются в нее, понимая, что если и смогут улучшить свои жилищные условия, то только самостоятельно, гораздо больше. За то, чтобы сделать жилье доступным, сегодня борются все - профильные государственные структуры, банки, строители, жилищные кооперативы, страховщики. Круглый стол, который провел "МК" в Питере", стал своеобразным перекрестком мнений, высветил несколько профессиональных взглядов на жилищную проблему. Ясно одно: ее действительно можно решить. Нужно только хорошенько во всем разобраться, выбрать приемлемый и удобный именно для вас путь и захватить с собой надежного "попутчика".

Взгляд первый. Государственный

Игорь Кокарев, начальник отдела разработки и внедрения целевых программ жилищного комитета Санкт-Петербурга:

- Сейчас мы переходим от предоставления жилья городским очередникам на условиях договора социального найма к иным формам работы. Утверждены две целевые программы: "Молодежи - доступное жилье" и "Развитие долгосрочного жилищного кредитования". По первой молодой человек вносит не менее 30 процентов от стоимости квартиры, а остаток выплачивает в рассрочку в течение пяти лет. По второй государство предоставляет безвозмездные субсидии на компенсацию части стоимости квартиры, которую гражданин вносит при получении ипотечного кредита (до 35 процентов, в зависимости от социальной категории). Деньги можно получить только при участии в городской целевой программе, но не при обычном потребительском кредите.

Владислав Назаров, генеральный директор ОАО "Санкт-Петербургское ипотечное агентство":

- Агентство создано со 100-процентным участием города. Оно выкупает у банков кредиты, выданные в соответствии с нашими требованиями. Уже заключены соглашения о сотрудничестве с двадцатью коммерческими банками.

Стандарты определяют категорию заемщиков и достаточно либеральные критерии самого ипотечного продукта - сроки кредита до 25 лет, ставка 15 процентов годовых в рублях.

Заемщик должен зарабатывать достаточно, чтобы вернуть кредит и чтобы у него остался минимум средств на проживание, рассчитываемый от величины прожиточного минимума в Петербурге. Скажем, если семья из трех человек зарабатывает порядка 30 тысяч рублей в месяц, она может рассчитывать на кредит в миллион. При этом примерно половина совокупного дохода идет на погашение кредита, остальное - на проживание самой семьи. При определении платежеспособности заемщика рассматриваются любые его источники дохода, вне зависимости от того, насколько они подтверждены. У нас для этого есть свои технологии.

- Кому адресованы программы государственной поддержки?

Игорь Кокарев:

- Если город закладывает в своем бюджете на долгий срок большие средства, он будет помогать тем, перед кем у государства есть обязательства - городским очередникам. Приоритет будет отдан тем, у кого наиболее тяжелые условия проживания, например, живущим в аварийном фонде.

- Не "выпадает" ли человек из очереди, если приватизирует имеющееся у него жилье?

Игорь Кокарев:

- Конечно, нет. При программе ипотечного кредитования гражданин может использовать свою квартиру как ликвидный актив для первоначального взноса.

- Государство сегодня по-прежнему помогает очень малому числу людей?

Игорь Кокарев:

- Программы рассчитаны на 10 лет. По молодежной за это время должны улучшить жилищные условия около полутора тысяч семей. Но программа будет работать и дальше. Думаю, в 2008 году она станет самофинансируемой и сможет обеспечивать жильем 200 - 250 семей ежегодно.

К программе долгосрочного жилищного кредитования до 2012 года смогут подключиться 12 тысяч городских очередников. Ежегодно на субсидии предусматривается выделять около 80 миллионов рублей, в этом году освоим 20. Но эти программы не автономны, они являются частью системы, развивающей в городе ипотечное кредитование, - все еще только начинается.

Владислав Назаров:

- Наша совместная с банками программа не ограничена никакими цифрами, но, думаю, полторы тысячи семей смогут воспользоваться ей уже в следующем году.

- Куда обращаться, чтобы получить поддержку государства?

Игорь Кокарев:

- В районной администрации, в отделе учета и распределения, вам объяснят всю технологию получения кредита, ориентировочно рассчитают размер субсидии, на которую сможете рассчитывать. После этого отправляетесь в один из банков, который подписал соглашение с жилищным комитетом (их пока 7). Далее учетное дело рассматривается межведомственной комиссией при жилищном комитете и заключается гражданско-правовой договор между жилищным комитетом и гражданином.

Взгляд второй. Банковский

Руслан Черемисинов, главный экономист отдела организации кредитования частных клиентов Управления кредитования частных клиентов Северо-Западного банка Сбербанка России:

- Северо-Западный банк Сбербанка России продолжает активно работать в области кредитования жителей Санкт-Петербурга на приобретение недвижимости. Только за 9 месяцев 2004 года объем кредитов на приобретение недвижимости, предоставленных Северо-Западным банком Сбербанка России жителям Санкт-Петербурга, увеличился более чем в 3 раза и составил на 1 октября порядка 21 миллиона долларов.

Если за прошлый год мы выдали петербуржцам 350 кредитов на недвижимость, то в этом году уже выдано 900 кредитов, к концу 2004 года мы планируем выдать порядка 1200 кредитов, а в следующем году - еще более увеличить эту цифру.

Ипотекой в чистом виде, то есть кредитами на приобретение жилья только под залог этого жилья, Сбербанк пока не занимается. В качестве основного обеспечения возврата кредитов мы принимаем поручительство физических лиц, залог жилья обязателен только при сумме кредита свыше 25 тысяч долларов, что значительно сокращает расходы заемщика: ему не надо дополнительно платить за оценку и страховку передаваемого в залог жилья. Первоначальный взнос варьируется от 10 до 30 процентов от стоимости квартиры. Кредиты предоставляются сроком до 15 лет под 18 процентов годовых в рублях или 11 процентов в валюте. Важно, что процент начисляется на остаток кредита: чем раньше человек погашает задолженность, тем меньше в итоге переплачивает. Погасить кредит можно в любое время без штрафных санкций.

В этом году Сбербанк предложил новый вид кредитования на приобретение объектов недвижимости - "Молодая семья". Данный кредитный продукт имеет существенные отличия, делающие данное предложение Сбербанка весьма привлекательным для клиентов. Во-первых, Сбербанк готов предоставить отсрочки по погашению основного долга на период строительства объекта недвижимости (до 2 лет) и при рождении ребенка (до достижения им 3 лет). То есть общий срок кредитования может составить не 15, а 20 лет. Во-вторых, если в семье, берущей кредит, есть ребенок, то ей достаточно иметь собственные средства в размере лишь 10 процентов от стоимости приобретаемой квартиры, а не 30 процентов, как было раньше. И, наконец, третий (и, пожалуй, главный) плюс "Молодой семьи" - при расчете платежеспособности заемщика в расчет могут приниматься совокупные доходы обоих супругов и их родителей. Такое условие позволяет получить сумму кредита, вполне сопоставимую с рыночной стоимостью недвижимости.

Актуальность данной программы могут подтвердить 100 молодых семей нашего города, которые уже успели оценить ее преимущества.

Наталья Цыгоняева, ведущий эксперт Отдела по организации продаж Управления продаж на рынке частных клиентов ОАО "Промышленно-строительный банк":

- Мы выдаем ипотечные кредиты на приобретение готовой квартиры на вторичном рынке под залог приобретаемой квартиры, в том числе очередникам городской целевой программы по улучшению жилищных условий, имеющим право на получение безвозмездной субсидии жилищного комитета, и на участие в долевом строительстве под залог права требования.

Ипотечный кредит предоставляется без дополнительного обеспечения, например, поручителей или залога имеющегося имущества, в том числе недвижимого. Размер кредита рассчитывается исходя из суммы ежемесячного официально подтвержденного заработка, стабильного за последние 12 месяцев. При расчете размера кредита банк может принимать во внимание совокупный доход семьи или близких людей: для нас не принципиально наличие формального родства между созаемщиками, покупающими квартиру в совместную долевую собственность. Все ипотечные кредиты предоставляются на равных условиях: срок кредита - до 10 лет, при максимальном сроке ставка 14 процентов годовых в долларах. Кредит предоставляется на сумму до 80 процентов от стоимости квартиры.

Своим преимуществом мы считаем доступность и простоту получения кредита: для приобретения или строительства новой квартиры не нужно иметь в собственности жилье или искать поручителей. В качестве собственных средств можно использовать средства, вырученные от продажи имеющейся квартиры в случае, когда вы хотите поменять жилье на лучшее или большее и сразу же переехать в новую квартиру. Расчет с продавцом квартиры может осуществляться безналично или наличными с использованием сейфовых ячеек. После получения квартиры в собственность заемщик может жить и зарегистрироваться в ней, а также зарегистрировать своих детей, не дожидаясь окончания срока погашения кредита.

Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного и потребительского кредитования филиала ОАО "Внешторгбанк" в Санкт-Петербурге:

- В феврале этого года у нас стартовала программа кредитования на покупку квартир на вторичном рынке. С мая вышли и на первичный. За текущий год мы уже выдали более 40 кредитов, и на рассмотрении находится около 50 заявок. Ипотека развивается, но существуют сдерживающие факторы ее развития, наиболее значимый из которых - отсутствие у многих потенциальных заемщиков официально подтвержденной заработной платы. При определении максимальной суммы кредита банк рассматривает доход обоих супругов, в том числе: заработную плату по основному месту работы и по совместительству, доход в виде стабильных страховых выплат, другие доходы клиента. Большой плюс для клиента - наличие положительной кредитной истории, наличие активов.

Кредиты выдаем на срок до 20 лет. Процентная ставка на вторичном рынке от 10,5 процента годовых в валюте или 15 процентов в рублях. На первичном - на 2 процента выше до момента, пока квартира не построена и не оформлена в собственность. После того как в залог переходит сама квартира, процентная ставка снижается до стандартной. Обеспечение по кредиту - залог приобретаемой квартиры. Если квартира только строится, необходимо какое-то другое обеспечение на период строительства и оформления в собственность квартиры (залог другой недвижимости, машины, поручительство физических или юридических лиц).

Александр Самарцев, исполнительный директор МЖСК "Строй и живи":

- Как председатель комитета ассоциации риэлтеров по ипотечному кредитованию и накопительным схемам могу сказать: сегодня ипотечным кредитованием могут воспользоваться 12 процентов россиян. Самые пессимистичные прогнозы говорят о том, что количество выдаваемых ипотечных кредитов в Петербурге можно увеличить в 20 раз. Оптимистичные - в 40 раз. За последний год процентные ставки снизились, условия совершения сделок улучшились. Разрабатываются новые кредитные продукты, охватывающие все большую группу населения. Именно поэтому риэлтеры пришли к выводу о необходимости создания в агентствах недвижимости специализированных отделов, в которых будут работать ипотечные агенты и брокеры. Они позволяют клиентам при выборе кредитного продукта экономить значительные суммы - от двух до пяти тысяч долларов.

- Какое жилье может быть принято в залог?

Владислав Назаров:

- С точки зрения закона может быть обременено залогом любое жилье, на которое у человека есть право собственности. В законе об ипотеке есть ограничение, если квартира является для гражданина единственным пригодным местом проживания. Но оно очень легко обходится при одновременном заключении договора купли-продажи и договора об ипотеке.

Другое дело, что каждый банк самостоятельно определяет условия, которым должен соответствовать залог. Банки не хотят рисковать. Многие, например, не кредитуют хрущевки - опасаются, что они завтра развалятся. По нашим же программам никаких ограничений нет.

Елена Чеготова, директор юридической компании "Фактор":

- Логично, что если человек не выплачивает кредит, его нужно выселять из квартиры, которая находится в залоге. Куда его выселять? Ему должно быть предоставлено жилье по нормам общежития. Маневренного фонда у нас мало, и если мы не можем выселить туда неплательщиков по коммунальным услугам, то об ипотечном кредитовании и говорить нечего. При этом органы социальной опеки следят, чтобы при операциях с недвижимостью не ухудшались жилищные условия детей. Но с другой стороны, почему должны страдать банки?

Руслан Черемисинов:

- Мы принимаем в качестве залога как жилые, так и нежилые помещения. Главное, чтобы собственник жилья имел все необходимые документы, подтверждающие право собственности на предлагаемую в залог недвижимость.

При покупке жилья на первичном рынке клиент в соответствии с условиями кредитного договора должен оформить надлежащим образом залог строящейся квартиры в срок не более 30 месяцев с даты получения кредита и не позднее 3 месяцев с даты оформления квартиры в собственность.

Елена Чеготова:

- Строящаяся квартира не может быть объектом залога, поскольку сам дом, не прошедший госкомиссию и не зарегистрированный в ГБР, с точки зрения закона не является объектом недвижимости. Регистрация прав собственности на квартиры происходит после регистрации дома.

Татьяна Хоботова:

- Жилье, которое мы берем в залог, оценивают по рыночной стоимости независимые оценочные компании, аккредитованные в банке.

- Заложенная квартира остается в собственности у заемщика или переходит к банку?

Елена Чеготова:

- На момент залога жилье остается собственностью заемщика. Но на него накладывается обременение в ГБР. Никакие операции (обмен, продажа) вы осуществлять не можете.

Игорь Кокарев:

- Гражданский кодекс дает три определения - пользование, владение, распоряжение недвижимостью. При залоге ограничивается только распоряжение.

- Есть ли плюсы от взаимодействия банков с городскими жилищными программами?

Руслан Черемисинов:

- Мы работаем с жилищным комитетом городской администрации в рамках целевой программы "Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге на 2002 - 2012 годы". Программа "Молодая семья" также вполне может быть совместима с городской программой "Молодежи - доступное жилье".

По программам ОАО "Санкт-Петербургское ипотечное агентство" банк пока не работает, в настоящее время мы находимся на этапе согласования условий возможного сотрудничества.

Наталья Цыгоняева:

- Промышленно-строительный банк не только активно участвует городской программе предоставления кредита очередникам, но и является уполномоченным банком по обслуживанию средств безвозмездных субсидий жилищного комитета. Банком уже выдано 2 кредита на приобретение жилья с использованием субсидий, и еще 7 клиентов получили субсидию и занимаются поисками квартиры. На приобретение квартиры на вторичном рынке с использованием субсидии от жилищного комитета кредит предоставляется на тех же условиях, что и обычный ипотечный, с той лишь разницей, что это продукт только для городских очередников. Вообще, спрос на ипотечные кредиты увеличивается во многом благодаря городским программам поддержки.

Татьяна Хоботова:

- С ипотечным агентством еще ведем консультации. С жилищным комитетом банк будет работать в рамках реализации целевой программы Санкт-Петербурга "Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге на 2002 - 2012 годы". Совместная реализация программы дает возможности расширить целевую аудиторию для ипотечного кредитования, однако при этом соглашение требует внесения изменений в действующие инструкции и в типовые формы договоров. Сейчас этот вопрос как раз рассматривается в Москве.

Взгляд третий. Строительный

- Наверное, многое упрощает схема, когда застройщик строит дома с участием средств банка, а банк в то же время кредитует физических лиц для того, чтобы они приобретали в этом доме жилье.

Руслан Черемисинов:

- В целях развития жилищно-строительной отрасли Северо-Западный банк Сбербанка России предлагает строительным компаниям взаимовыгодное сотрудничество в сфере совместной реализации строящегося с участием кредитных средств банка жилья.

Для этих целей разработан специальный кредитный продукт - "Ипотечный кредит". Уникальность данного кредитного продукта в том, что банк готов кредитовать покупку жилья на первичном рынке под залог имущественных прав по договору об инвестировании строительства и поручительство строительной компании. При этом доля участия заемщика может быть не более 10 процентов от стоимости объекта недвижимости.

Это очень удобно для заемщика. Не секрет, что долевое участие в строительстве достаточно рискованное дело. А при кредитовании застройщика банк досконально проверяет проект, строительную фирму, контролирует целевое использование средств и сроки строительства.

Данная схема кредитования позволяет покупателям жилья получать кредиты на благоприятных условиях, а компаниям-застройщикам иметь стабильное финансирование строящегося объекта и дополнительные возможности для роста продаж квартир.

На сегодняшний день Северо-Западный банк Сбербанка России предоставил кредиты компании "ЛенСпецСМУ" на строительство комплекса "Золотая гавань" в Приморском районе, компании "Невский синдикат" на строительство комплекса "Платинум" на Свердловской набережной, ЗАО "Омега" на строительство комплекса "Омега-Хаус", ООО "Титан" на строительство жилого дома в Красносельском районе и активно ведет переговоры с другими крупными строительными фирмами города.

Наталья Чыгоняева:

- В августе этого года наш банк приступил к реализации программы по выдаче кредитов на приобретение строящейся недвижимости. Банк осуществляет целевое ипотечное кредитование на приобретение строящегося жилья по адресам, определенным соглашением между ПСБ и строительными организациями. В рамках данной программы на сегодняшний день банком уже выдано более 10 кредитов на участие в долевом строительстве домов компаний "Северный город", "47-й трест", КТЦ "Профит". Список строительных адресов будет расширяться, соглашения о сотрудничестве подписаны с 12 строительными компаниями. При участии в долевом строительстве мы можем предоставить клиенту не больше 70 процентов от стоимости жилья.

Обеспечением по кредиту является залог права требования на строящуюся квартиру. Дополнительного обеспечения не требуется.

После окончания строительства дома и сдачи объекта заемщик получает квартиру в собственность, а банк - в залог. Заемщик может переехать в новую квартиру и зарегистрироваться в ней, а также зарегистрировать своих детей, не дожидаясь срока погашения кредита.

Татьяна Хоботова:

- При покупке жилья у тех застройщиков, на которых банком будет установлен лимит риска на инвестиционные операции, обеспечением по кредиту будет служить только залог прав требования. Сегодня мы работаем со всеми застройщиками, разрешительная договорная документация которых соответствует нормативным и законодательным актам, а также требованиям банка.

Антон Евдокимов, вице-президент холдинга "Эталон-ЛенСпецСМУ":

- Банки и строители могут найти точку соприкосновения интересов, которая позволила бы действительно эффективно решать жилищную проблему. При разработке ипотечных программ на уровне правительства города была сделана установка на конечного покупателя квартиры, и теперь у банков возникают большие сложности с огромным количеством заемщиков, кредитоспособность которых нужно оценивать. Вряд ли стоит надеяться, что появятся какие-то возможности для выселения недобросовестных заемщиков из заложенных квартир. Соответственно, риск при выдаче кредита физическому лицу большой. У застройщика своя проблема: отсутствие "длинных" денег на строительство жилья.

А если банк и строители работают в связке? У банка появляется один крупный партнер. Банку не требуется другого залога кроме прав требования, поскольку деньги он дает в долг непосредственно строителям. Риск нецелевого использования средств и невозврата кредита резко снижается. Застройщик при этом получает стабильное финансирование. Схема становится более удобной, защищенной, а значит, в конечном итоге и более дешевой для конечного покупателя. Наше взаимодействие со Сбербанком на объекте "Золотая гавань" это подтверждает.

Есть дополнительные финансовые механизмы, которые позволили бы банкам участвовать в процессе, практически не думая о конкретных проектах застройщика, - например, облигационный займ.

Существует масса ограничений для выдачи банками кредитов юридическим лицам, тем более на длительные сроки. Возможно, эти контакты начали бы активнее развиваться, если бы городская администрация задумалась над созданием механизма гарантии в отношении застройщиков. На сегодняшний день уже существуют стабильные строительные компании, которые в состоянии удовлетворить любым требованиям и администрации, и банков. Мы могли бы разработать совместную социальную программу, рассчитанную на очередников и способную реально помочь малообеспеченным горожанам.

Мы много строим: в прошлом году сдали порядка 200 тысяч квадратных метров жилья, получается около 250 квартир в месяц. Наши комплексы не относятся к категории "элита", это просто красивое хорошее жилье.

Игорь Кокарев:

- В предлагаемой замкнутой системе риски возрастают. Поэтому такая схема для города в целом невозможна. При этом данные схемы не носят системного характера.

- Около 99 процентов жилья на первичном рынке покупается по договорам долевого участия. Как строители помогают дольщикам приобрести у них квартиру?

Елена Гутман, заместитель генерального директора по маркетингу и продажам ЗАО "Строительное объединение "М-Индустрия":

- Наша компания строит жилье класса "комфорт". Дома кирпичные и кирпично-монолитные. Площадь однокомнатных квартир от 40 квадратных метров, трехкомнатных - от 84 квадратных метров. Малогабаритных квартир нет. Цены средние по городу, в районе 900 долларов за метр. Сейчас "М-Индустрия" возводит пять объектов в различных районах города с хорошо развитой инфраструктурой. Они находятся на разных стадиях готовности, но все имеют удобное местоположение: недалеко метро и зеленые зоны - парки или лесопарки, озера, где можно отдохнуть от будничных проблем и насладиться природой.

Вопросы взаимодействия с банками пока только обсуждаются. На сегодняшний день наша компания ведет активные переговоры с петербургскими и московскими финансовыми институтами. Будет выбран лучший банк, который предложит оптимальные программы кредитования для наших клиентов. Непосредственно продажу квартир по ипотечным кредитам мы планируем начать в 2005 году. Сегодня есть все предпосылки, чтобы строительство стало еще более массовым и все категории граждан получили квартиры. Требуется только государственная воля. Под государственные гарантии банки смогут получить "дешевые" и "длинные" деньги. Тогда кредитные ставки реально снизятся до уровня Европы, где купить жилье можно под 2 - 4 процента годовых с рассрочкой на 25 лет.

А пока наша компания старается идти навстречу своим клиентам, предлагая выгодные условия приобретения квартир. Например, мы даем возможность рассчитаться за квартиру еще в течение 6 месяцев после того, как дом сдан госкомиссии. Естественно, договор о долевом участии заключается на стадии строительства, и до госкомиссии клиент оплачивает часть стоимости квартиры. При покупке квартиры в рассрочку первоначальный взнос может составлять всего 10 процентов от полной стоимости жилья. Цены фиксируются в договоре, но по мере приближения к концу строительства стоимость квадратного метра увеличивается - поэтому выигрывает тот, кто покупает квартиру на более ранней стадии строительства.

С 1 ноября компания "М-Индустрия" приступила к реализации социальной программы "Мы любим этот город", которая призвана помочь улучшить жилищные условия работникам бюджетной сферы, очередникам и молодоженам. Программа направлена на предоставление этим категориям граждан скидок на приобретение квартиры. Это наша собственная инициатива, не зависящая от городских жилищных программ.

Антон Евдокимов:

- Сегодня ипотечные программы рассчитаны на людей, которые в состоянии заплатить первоначальный взнос 10 - 30 процентов. У нас же клиент просто платит ежемесячный взнос и становится обладателем договора долевого участия. Нам это сделать проще, чем банку: если человек перестает на каком-то этапе платить взносы, мы просто возвращаем ему деньги и не отдаем квартиру.

- Почему застройщик напрямую не работает с клиентом, который хочет поменять старую квартиру на новую, строящуюся?

Антон Евдокимов:

- Мы строим квартиру на деньги дольщиков. Если вы не дадите нам средства, строить будет не на что. А если заложить вашу квартиру в банке, он оценит ее стоимость как 0,5, а то и 0,4, ведь вы в ней живете.

Взгляд четвертый. Страховой

- Какие риски, связанные с приобретением жилья, страхуются?

Дмитрий Куксинский, директор Управления имущественного страхования юридических лиц компании "Росгосстрах" на Северо-Западе:

- Во всем мире принята практика страхования строительных рисков как в процессе долевого строительства, так и ипотечного кредитования. В первом случае существует целая группа рисков, связанных с банкротством застройщиков или невыполнением ими своих обязательств, потерей имущества в результате внешних обстоятельств (например, стихийных бедствий), потерей права собственности. Все они подлежат страхованию. Во втором случае преимущественно защищаются интересы банков. С заемщиком тоже всякое может случиться, как и с заложенной квартирой. Поэтому страхуется жизнь и трудоспособность заемщика, объект залога и потеря прав собственности на него. На величину тарифов при долевом участии влияет целый комплекс обстоятельств. Она зависит от конкретного застройщика, места дома, стадии строительства и множества других параметров. Но в среднем она составляет 1,5 - 2,5 процента от стоимости квартиры. При страховании рисков, связанных с ипотечным кредитованием, тарифы 1 - 1,5 процента.

Стоит также отметить, что компания "Росгосстрах-Северо-Запад", как и все региональные страховые компании, входящие в холдинг "Росгосстрах", недавно получила аккредитацию Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Согласно договору, заключенному между "Росгосстрахом" и АИЖК, все компании системы "Росгосстрах" получили право заниматься ипотечным страхованием по стандартам АИЖК. Определен стандарт страхового покрытия и сервиса для потенциальных заемщиков. Все региональные операторы и сервисные агенты АИЖК могут сотрудничать с "Росгосстрахом" без каких-либо ограничений. И мы надеемся, что получение аккредитации АИЖК на работу по страхованию ипотечных кредитов по стандартам агентства позволит "Росгосстраху" в ближайшем будущем войти в число лидеров в этом секторе страхового рынка.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию создано правительством РФ в 1997 году. Главная задача агентства - формирование платежеспособного спроса населения на жилье, популяризация при поддержке государства общефедеральной системы ипотечного жилищного кредитования в национальном масштабе.

Взгляд пятый. Кооперативный

Елена Карцева, заместитель председателя жилищного кооператива "Альтернатива":

- Мы не конкурируем с банками, предоставляющими ипотечные кредиты. ЖК рассчитаны на другие категории граждан - например, тех, кто не может предоставить справку о "белой" зарплате, или тех, чью квартиру в силу определенных обстоятельств банк не принял бы в залог, так как в случае невыплат по кредиту банки не могут выселить неплательщика из заложенной квартиры. В кооперативе такой вопрос может быть решен. У нас предусмотрен добровольный выход из кооператива на любом этапе. Человек вступает в кооператив с зачетом имеющегося жилья или денежными средствами, и если на каком-то этапе не может выплачивать свой пай, мы приобретем ему жилье пропорционально выплаченному паю. В зачетном жилье человек живет до момента переезда в новое. По сути, это обмен с нашей доплатой.

Жилищный кооператив - некоммерческая организация, основанная на членстве. Соответственно, существует вступительный взнос. Он составляет 3 - 5 процентов от стоимости жилья. Кроме того, есть ежемесячные членские взносы 0,1 - 0,2 процента от стоимости уже купленного жилья. Член кооператива вносит половину от стоимости приобретаемого жилья, другую половину оплачивает кооператив. Это взнос на жилье с конкретными параметрами, которые задает сам пайщик. При нашем ЖК есть агентство недвижимости, которое подбирает пайщику соответствующую квартиру. Период ожидания права на приобретение жилья составляет около полугода (в зависимости от программы), за такой короткий срок существенного изменения в ценах на недвижимость не происходит. Беспроцентная рассрочка предоставляется на 5 - 10 лет в зависимости от платежеспособности пайщика. Стоимость квартиры фиксируется в условных единицах в рублевом эквиваленте на день ее покупки. До окончательной выплаты пая жилье находится в собственности кооператива. Никаких ограничений по прописке родственников и детей не существует.

Александр Camapцeв:

- Есть три модели работы ЖК. Одна - это пирамиды (3 месяца накопления - 10 лет рассрочки). Вторая работает по схеме живой очереди, она ошибочная, экономически не просчитанная. А есть сбалансированные режимы, где сроки накопления и рассрочки взаимосвязаны. Мы работаем по последней схеме. У нас несколько кооперативных программ - для молодежи, военнослужащих, рейтинговая, участие в строительстве домов и другие. Главное наше отличие в том, что мы работаем по индивидуальным жилищным планам. Каждый пайщик в зависимости от того, какой суммы ему не хватает на приобретение квартиры, рассчитывает на срок, который ему необходим для выплаты недостающей суммы равными ежемесячными платежами. Это и будет его план со своим сроком накопления и соответствующим сроком рассрочки. Такая модель позволяет кооперативу выполнять обязательства по срокам приобретения жилья после накопительного этапа. У нас меньше чем за четыре года работы уже 62 процента пайщиков (545 из 880) живут в своих квартирах.

- Почему у кооперативов более выгодные условия предоставления кредита?

Владислав Назаров:

- Кооператив - своего рода касса взаимопомощи: сумма кредита, которую сегодня получает один человек, возникает из тех средств, которые пока копят другие члены кооператива, поэтому там низкие процентные ставки. Человек, являющийся пайщиком кооператива, до момента получения квартиры в свою собственность очень сильно рискует своими деньгами. Поэтому надо законодательно закрепить использование денежных средств граждан кооперативами.

- Можно ли контролировать использование денег на счете кооператива? В передаче "Человек и закон" недавно рассказывали случай: человек накопил на счете кооператива половину от стоимости квартиры, а когда потребовал в соответствии с договором купить ему квартиру, на его звонки просто перестали отвечать.

Елена Чеготова:

- С одной такой ситуацией я столкнулась на практике. Заведено уголовное дело, руководитель "Вега-комплекса" в международном розыске. Я принимала непосредственное участие в разгроме этой структуры, "вытаскивала" оттуда дольщиков. На данный момент в городе работает одна мошенническая фирма, которая широко себя рекламирует. Надо понимать главное: схемы, которые работают сейчас, это не те жилищные кооперативы, которые работали в советское время. Многие недобросовестные фирмы как раз пользуются тем, что у людей сохранилось представление о старых ЖСК, в которые брали передовиков. Поэтому обращайте внимание на то, по какому праву кооператив выставляет квартиры на продажу, закреплены ли договорные отношения между застройщиком и кооперативом. Внимательно изучите устав кооператива.

С точки зрения закона пока непонятно, как защитить средства, которые человек накапливает на счете кооператива. Мне приходилось сталкиваться с тем, что эти деньги уходили на покупку сахарного песка, леса и тому подобное.

Дмитрий Куксинский:

- Гражданским кодексом запрещено страхование невыполнения обязательств по договору, кроме случаев, предусмотренных законом. Договоры по жилищному кредитованию в список этих случаев на входят, так что ни одна страховая компания в такой ситуации вас не застрахует.

Елена Карцева:

- Основной принцип работы кооператива - прозрачность и целевое использование паевых взносов. В нашем кооперативе потенциальные клиенты могут ознакомиться со всей информацией. Если этого нет - надо задуматься. Обязательно надо смотреть устав: жилищный кооператив не может заниматься ничем, кроме жилья, у него должны быть два счета: расчетный счет, куда поступают членские взносы членов кооператива, и целевой счет, на который поступают паевые взносы, используемые только на приобретение жилья.

А главное, сейчас прошел второе чтение закон о жилищных кооперативах как о саморегулируемых организациях, так что скоро появится и механизм контроля деятельности ЖК.

Александр Camapцeb:

- Мы непосредственно участвовали в разработке этого законопроекта о жилищно-накопительных кооперативах. Когда началась работа по формированию пакета законов для формирования на рынке доступного жилья и встал вопрос о ЖК, москвичи посмотрели на опыт своей Гильдии народных кооперативов - и направление жилищной кооперации чуть было не закрыли вообще. Но после того, как в Москве изучили опыт и экономическую модель "Строй и живи", ЖК был признан цивилизованным инструментом рынка. Правда, требующим большего законодательного обеспечения и больших знаний, чем даже схема ипотечного кредитования.

В новом законопроекте предусмотрена вся необходимая нормативная база. Так, кооператив должен иметь в своем названии словосочетание "жилищно-накопительный кооператив". Требования к ЖК: экономическая сбалансированность деятельности, обязательная независимая аудиторская проверка, обязательное членство кооператива в саморегулируемой организации (в Питере это Межрегиональная федерация ЖК). В следующем году кооператив должен будет иметь страховой полис профессиональной ответственности и сертификат, соответствующий национальному стандарту Госстроя России.

Марина Полубарьева

Возвращаясь к теме Торговцев на остановках подвели под монастырь не террористы, а мусор  »
Юридические статьи »
Читайте также