Законодатели взывают к сознательности строителей

Депутат Законодательного собрания Петербурга Алексей Белоусов подготовил проект закона «О страховании рисков ответственности инвесторов по договорам долевого участия в строительстве объектов недвижимости в Санкт-Петербурге». Для получения отзывов и замечаний по законопроекту автор уже направил его для ознакомления в несколько страховых компаний, занимающихся страхованием строительных рисков. С учетом их замечаний проект в ближайшие дни будет внесен на рассмотрение Законодательного собрания

Первая попытка: всех внести в реестр

Это не первая попытка Алексея Белоусова провести закон, касающийся страхования рисков дольщиков и защиты их прав. Год назад депутаты петербургского ЗС уже принимали в первом чтении его же законопроект, предлагающий ввести, во-первых, обязательную государственную регистрацию всех договоров долевого участия и, во-вторых, ответственность застройщиков за неисполнение условий инвестиционного договора.

Прошлогодний законопроект устанавливал основные гарантии прав дольщиков и определял порядок ведения соответствующего реестра. В соответствии с проектом все денежные средства и иное имущество, полученные застройщиком от дольщика по договору долевого участия, должны были использоваться им исключительно на цели строительства зданий, строений и сооружений.

Договоры долевого участия, а также все соглашения сторон подлежали обязательной государственной регистрации в Реестре прав дольщиков. В случае уклонения от регистрации договора долевого участия застройщик должен был нести административную ответственность в виде штрафа в размере 1000 МРОТ.

Если в результате уклонения от регистрации договора долевого участия дольщик не получал оговоренного ранее помещения, он имел бы право по своему выбору потребовать от застройщика:

1) предоставления помещения с аналогичными характеристиками в этом же или другом здании;

2) возврата переданных ему денежных сумм или иного имущества, а также выплаты штрафа.

Тогда сотрудники юридического управления ЗС обвинили депутатов в том, что те нарушили статью 71 Конституции РФ, согласно которой гражданское законодательство находится в ведении федерального центра. И все же в январе 2004 года члены комиссии ЗС по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам одобрили поправки к закону, которые вводили добровольную процедуру регистрации договоров долевого участия в строительстве.

Закон был принят Законодательным собранием, но на него наложила вето губернатор Валентина Матвиенко.

Вторая попытка: надавить на сознательность

Теперь депутаты городского парламента будут рассматривать законопроект о страховании рисков дольщиков за счет средств строителей, привлекающих деньги инвесторов.

Как можно было понять из выступления Алексея Белоусова на «круглом столе» «Безопасность частных инвесторов в долевом строительстве», закон направлен на то, чтобы заставить застройщиков страховать строящиеся объекты, если они дорожат своей деловой репутацией.

Если губернатор поддержит этот закон, чиновники должны будут найти рычаги воздействия на строителей. Такие возможности у них есть: например, к торгам земельными участками можно будет допускать только те компании, у которых есть договор со страховщиками.

Однако у городских чиновников и законодателей не получится обязать застройщиков страховать риски в обязательном порядке - обязательное страхование инвестиционных рисков противоречит федеральному законодательству. В лучшем случае страхование будет добровольным. С этим фактом согласен и автор законопроекта: «Закон будет касаться прежде всего деловой репутации. Все прецеденты будут разрешаться в соответствии со страховым законодательством».

Комментарии опрошенных нами представителей инвестиционно-строительных компаний принципиально не новы: они советовали дольщикам поинтересоваться, за чей счет будет производиться это страхование в конечном итоге. Разумеется, за счет дольщиков. А раз так, говорят застройщики, то не проще было бы оставить все, как есть? Ведь дольщики, заключая договоры с ними, уже давно имеют возможность добровольно застраховать риск ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязательств.

«А так нам навязывают еще один «необязательный» закон», - сетуют застройщики.

Российская экзотика

Страхование финансовых рисков дольщиков - специфически российский вид добровольного страхования. В Петербурге первую страховую программу для дольщиков в 2000 году совместно разработали «Первая титульная страховая компания» (ныне в полном составе вошедшая в состав компании «Росгосстрах на Северо-Западе») и страховое общество «Помощь».

В 2002 году на этот рынок вышли еще несколько страховщиков: сначала совместно «Промышленно-страховая компания» (ныне вошедшая в состав группы «УралСиб») и строительная компания «Невский синдикат», а чуть позже - «Страховая группа «Спасские ворота», партнером которой стала строительная компания «Северный город» (холдинг RBI).

По правилам двух последних, например, покупателям жилья возвращают вложенные средства при отсутствии регистрации права собственности на квартиру в течение 6 месяцев после срока, предусмотренного договором долевого участия. Договор страхования покрывает следующие риски: дом не построен; дом построен, но жилье не передано дольщикам в срок по акту приема-передачи; квартира продана дважды.

Последней из первых к активной работе в этом секторе страхового рынка приступила одна из крупнейших страховых компаний Петербурга - «Русский мир».

Два подхода к страхованию

Возможны два варианта сотрудничества дольщиков со страховыми компаниями.

Первый вариант: застройщик или генеральный инвестор выбирает страховую компанию для своего дома и рекомендует ее своим дольщикам. По такому пути пошли две строительные компании - «Невский Синдикат» (с «Промышленно-страховой компанией») и «Северный город» (со «Спасскими воротами»).

Достоинство этого варианта заключается в том, что строители, сами озаботившиеся вопросами страхования, выглядят в глазах дольщиков солиднее. И, несомненно, являются таковыми на самом деле.

С другой стороны, у этого варианта есть и минусы. Во-первых, дольщик оказывается ограниченным в своем праве свободного выбора страховщика. Во-вторых, принято считать, что одной-единственной страховой компании лучше было бы не страховать много квартир в одном доме, так как идет накопление риска, в результате чего при банкротстве застройщика возникает угроза финансовой стабильности самой страховой компании.

Второй вариант: дольщик сам выбирает страховую компанию. Застройщики в этом случае должны предоставить страховой компании, выбранной дольщиком, возможность ознакомиться с пакетом документов по объекту строительства.

Формально этот вариант более рыночный. Но дольщику гораздо труднее самостоятельно разобраться, где, как и от чего застраховаться, изучить историю своего застройщика и оценить его риски.

Заинтересованная сторона

На сегодня дольщики - одна из самых незащищенных и бесправных категорий населения. Статус дольщика не определен: с одной стороны, он инвестор, и на него не распространяется действие Закона о правах потребителей, а с другой - он не может влиять на процесс строительства, то есть, по сути, является потребителем.

По некоторым данным, в 2004 году в Петербурге в области долевого строительства от двойных продаж и задержек сроков сдачи пострадали минимум 15 тысяч семей.

Алексей Крылов

Как дольщику не превратиться в банкрота  »
Юридические статьи »
Читайте также