За "фасадами Петербурга"

Реставрация фасадов - только частный случай, который показывает, что властям следует грамотно выстроить систему управления городской недвижимостью.

Восстановить внешний облик "блистательного Санкт-Петербурга" Смольный рассчитывает благодаря реализации адресной программы реставрации фасадов в историческом центре города. Программа, разработанная специалистами КГИОП по инициативе губернатора, предусматривает реставрацию в 2005-2007 годах более 300 фасадов. Достоинством программы является ее комплексный подход к выбору объектов реставрации, который позволит преобразить фасады целых улиц, проспектов и набережных.

Недавно КГИОП объявил конкурс по выбору подрядчиков на проведение работ по лотам первой очереди, и уже в мае реставрационные фирмы могут приступить к работе. Однако до сих пор нет полной ясности с механизмами финансирования программы, в том числе из-за отсутствия согласованности в действиях подразделений администрации города. Кроме того, судя по всему, возникнут сложности во взаимоотношениях города с частью арендаторов, пользователей и собственников зданий, фасады которых были включены в реставрационную программу.

Против времени и природы

"Анализ показал, что во многих случаях состояние фасадов зданий-памятников катастрофично, - констатирует председатель КГИОП Петербурга Вера Дементьева. - Вместо действительно квалифицированной реставрации штукатурные слои фасадов просто "перебивались", при этом использовались различные способы недолговечных и вредных "поновлений". В частности, применялись растворы с высоким содержанием цемента и синтетические красочные материалы, что безжалостно разрушало штукатурные слои и даже кирпичную кладку".

Помимо характерных для Петербурга сложных климатических условий, на состоянии фасадов негативно сказывается экологический фон в центре города, загрязнения, которые не компенсируются грамотным уходом за фасадами. Как утверждает Дементьева, залогом долговечности результатов реставрационных работ, предусмотренных программой, станет использование силикатных и известковых красочных материалов, красителей на минеральной основе, штукатурных известковых растворов, а также специальных технологий проведения работ.

Специалисты КГИОП считают, что фасады могут простоять 20-30 лет, правда с оговоркой: "При надлежащем содержании". "КГИОП располагает собственной лабораторией, и мы намерены провести исследования, которые позволят определить оптимальный режим ухода за исторической недвижимостью и установить, с какой регулярностью - раз в год, два, три - промывать фасады", - говорит Вера Дементьева.

Уличные принципы

В основу формирования адресного перечня программы, по словам Веры Дементьевой, положен "уличный" принцип: "Включить в программу главные парадные магистрали города, образующие золотой ореол исторического центра, - все, что формирует облик городского пространства и является предметом любования".

В программе, рассчитанной на 2005-2007 годы, значится 362 фасада, уже в этом году планируется отреставрировать 144 объекта. Из них 43 - памятники федерального значения, 17 имеют статус региональных и 46 - вновь выявленных. Остальные здания относятся к рядовой застройке в охранной зоне, однако включены в программу, чтобы участки улиц и набережных, где реставрируются фасады памятников, не представляли собой "чересполосицу". Кстати, скорее всего, при проведении реставрационных работ будет осуществляться возврат к историческому цвету фасадов на тех или иных магистралях.

Лоты будут включать 9-11 фасадов, при этом, поясняют в КГИОП, "в пределах каждого лота комбинируются простые и сложные объекты". В среднем цена лота составляет 28-30 млн рублей.

Финансовый туман

На стадии реализации программа может столкнуться с серьезными проблемами. Причина - отсутствие системно выстроенных механизмов взаимодействия в рамках администрации, понятных и предсказуемых правил в отношениях с пользователями недвижимости. В первую очередь это может отразиться на финансовом обеспечении работ, запланированных КГИОП.

Во многом сложности связаны с разнообразием статуса объектов недвижимости - с точки зрения прав собственности и охранных обязательств. В подразделениях Смольного, причастных к осуществлению программы, отсутствует полная и систематизированная информация по имущественно-правовым и финансовым вопросам, касающимся осуществления программы. Более того, нет достоверных расчетов, какие средства могут быть получены городом в качестве платежей за реставрационные работы от арендаторов, собственников и пользователей.

Стоимость программы на 2005 год заявляется в размере 831 млн рублей. По словам Веры Дементьевой, из городского бюджета намечено выделение 341 млн рублей. Из них 219 млн приходится на финансирование, предусмотренное в бюджете на деятельность КГИОП. Предполагается, что незначительные средства поступят по линии комитетов по культуре, строительству (26 млн рублей) и районных администраций (96 млн рублей).

Внебюджетный Фонд развития Санкт-Петербурга, формируемый за счет пожертвований крупных компаний, пока гарантировал выделение лишь 100 млн рублей. Хотя, как отмечает председатель КГИОП, "говорилось, что на этот год должно быть еще 200 млн рублей". Средства фонда будут направляться на объекты федеральной собственности, на которые город не вправе выделять деньги напрямую из бюджета.

Плата по счетам

Не до конца прояснена ситуация, касающаяся оплаты работ различными категориями пользователей (от них ждут поступления в 2005 году около 200 млн рублей). В КГИОП полагают, что задача получения платежей всецело лежит на КУГИ. Специалисты КУГИ утверждают, что прерогативы их комитета здесь ограничены. В частности, из 144 объектов только по 40 вопросы решаются с участием КУГИ.

Базовая схема отношений с арендаторами, которые располагаются в попавших в программу зданиях, следующая. В договоры с арендаторами (начиная со второй половины 1990-х годов) включается пункт о проведении за свой счет текущего ремонта, "в том числе фасадов". И теперь это требование, до сих пор, по сути, не применявшееся, предполагается задействовать.

"Когда принимается решение о реставрации фасада, арендатор должен участвовать долевым образом, исходя из занимаемой площади, и оплатить выполненные городом работы, - поясняет председатель КУГИ Игорь Метельский. - Речь идет не о постоянном сборе денег, а о возмещении расходов городского бюджета или Фонда развития Петербурга за работы, которые реально осуществлены. Это вполне справедливая система. К тому же, если средства собираются на какие-либо цели, а работы не проведены, арендаторы получают основания предъявлять нам претензии".

Арендаторы зданий, являющихся объектами культурного наследия, имеют право на то, что их затраты будут зачтены в счет арендной платы. В остальных случаях арендаторам придется оплачивать работы, выполненные в рамках программы подрядчиками, определенными КГИОП, - это требование соответствует и ст. 616 ГК РФ.

Игорь Метельский полагает, что предусмотренные санкции, в принципе, достаточны. За невыполнение условий договора на арендатора может быть наложен штраф (30% от суммы квартальной арендной платы), а средства за ремонт фасадов будут взысканы в судебном порядке. Наконец, неплательщик рискует попасть в категорию недобросовестных арендаторов, и это негативно отразится при решении вопроса о пролонгации договора. Самая же болезненная мера - расторжение договора аренды типовыми договорами не предусматривается и применить ее нереально.

Ответственность собственника

Гораздо сложнее найти инструменты воздействия на частных собственников.

В случае со зданиями-памятниками помимо ссылок ст. 210 ГК РФ (собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества) могут быть задействованы лишь требования охранных обязательств. Собственник, отказывающийся выполнять задание на проведение реставрационных работ (или, как в случае с программой по фасадам, оплачивать выполненные работы), может быть оштрафован на символическую сумму. "Теоретически в ситуациях, когда собственник не выполняет требований к сохранению объекта или совершает действия, угрожающие его сохранности, КГИОП может обратиться в суд и потребовать изъятия памятника с возмещением стоимости или продать его на торгах, - отмечает Игорь Метельский. - Но мне не известен ни один случай, чтобы эта норма ст. 54 федерального закона "Об объектах культурного наследия" была применена".

Если же здание является частной собственностью, но не имеет охранного статуса, то механизмы, позволяющие принудить собственника провести какие-либо ремонтные работы, вообще отсутствуют.

Неопределенна ситуация с объектами недвижимости, где создаются ТСЖ. Вера Дементьева считает, что возмещать стоимость работ придется бюджету. Напротив, председатель КУГИ убежден, что для ТСЖ не должно делаться исключений: "Если государство взяло на себя бремя и выполнило работы, то собственники должны покрыть расходы. Иначе это будет уже вопросом возмещения затрат того органа, который ремонт произведет".

Казенные ресурсы

Весьма многочисленны случаи, когда намеченные в программе здания находятся в хозяйственном ведении (у ГУПов) или переданы госучреждениям в безвозмездное пользование или оперативное управление. В принципе, в подобных ситуациях вопросы могут решаться достаточно просто - с помощью административных инструментов (при наличии соответствующей политической воли в Смольном). Фактор дороговизны выполняемых работ для таких пользователей не имеет значения.

Проблема, на взгляд юристов КУГИ, состоит лишь в том, что расходы бюджетных учреждений имеют целевое назначение и расписываются заблаговременно на будущий финансовый год. Между тем проект программы с конкретными адресами появился только в начале 2005 года и необходимость оплаты реставрации фасадов застигла пользователей врасплох.

Вера Дементьева признает, что многие пользователи объектами недвижимости пытались "отпроситься". В отношениях с госучреждениями КГИОП настроен проявлять особую жесткость, к интересам же частного бизнеса относиться с пониманием. Например, в 12 случаях, когда в зданиях осуществляются инвестиционные проекты, было решено включить эти объекты в планы последующих лет (в частности, так поступили со зданием ЗАО "ФОС-П" на набережной Мойки).

Не "попасть" на фасады?

Принятие программы, ставящей пользователей и собственников недвижимости перед необходимостью в обязательном порядке оплачивать реставрационные работы, может вызвать недовольство. Однако в Смольном отмечают, что программа - вынужденный для города шаг. Обосновывая его необходимость, Вера Дементьева говорит, что ей не известен ни один пример, чтобы арендаторы самостоятельно, по собственной инициативе реставрировали фасады. Более того, такие случаи единичны и для собственников недвижимости. "Люди в свое время успели приватизировать здания, подписали охранные обязательства, но не исполняют их и, по сути, разрушают свою же недвижимость, - возмущается председатель КГИОП. - Они не хотят понимать, что благодаря реставрации фасадов их недвижимость только вырастет в цене".

Собственники и арендаторы, имеющие долгосрочные договоры, теперь могут задуматься: может, не дожидаясь попадания объекта в программу, самостоятельно отреставрировать фасад? Для этого нужно лишь согласовать техническую документацию с КГИОП и выполнить его требования к качеству работ. Скорее всего, при таком варианте реставрация фасада обойдется дешевле, чем в случае проведения работ подрядчиками КГИОП. К тому же, справедливо полагает Игорь Метельский, "цены на ремонт фасадов сегодня весьма высоки, но они могут быть намного ниже, когда появится спрос на такие услуги и возникнет реальная конкуренция на рынке реставрационных работ". Сегодня, по информации КГИОП, стоимость реставрации фасада составит порядка 4-5 млн рублей, а цена квадратного метра - 3-4 тыс. рублей и более.

Все идет к тому, что реализация программы в первый год будет сопровождаться управленческими и финансовыми сбоями. И это должно, по идее, заставить Смольный более тщательно и системно подходить к осуществлению подобных программ. Здесь важно слаженное взаимодействие структур администрации. Нужно усиливать и полномочия КГИОП по контролю за соблюдением охранных требований и применению реальных санкций в отношении нарушителей сервитутов.

Наконец, администрации Петербурга необходимо задуматься об эффективности использования средств, которые город получает от находящейся в его собственности недвижимости. Реставрация фасадов - только частный случай, который показывает, что властям следует грамотно выстроить систему управления городской недвижимостью (разумнее было бы радикально сократить свое присутствие на этом рынке). Недвижимость должна сама обеспечивать свое содержание в надлежащем виде - с соблюдением требований и технико-эксплуатационных, и охранных (в случае зданий-памятников). Тогда уменьшится и потребность в таких мерах административного принуждения, как программа "Фасады Петербурга".

Игорь Архипов

Перелицовка Фасады питерских домов отремонтируют за счет предпринимателей  »
Юридические статьи »
Читайте также