...Возникает ли материальная выгода по договору мены между взаимозависимыми лицами у физических лиц - выгодоприобретателей и каков порядок ее определения, если в договоре мены стороны договорились, что обмениваемые квартиры являются равноценными , но оценка БТИ этих обмениваемых квартир различна?

Объект налогообложения в виде материальной выгоды, предусмотренной пп.2 п.1 ст.212 НК РФ, возникает при получении налогоплательщиком дохода в виде материальной выгоды от приобретения товаров (работ, услуг) в соответствии с гражданско - правовым договором у физических лиц, организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику. При этом налоговая база определяется как превышение цены идентичных (однородных) товаров (работ, услуг), реализуемых лицами, являющимися взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику, в обычных условиях - лицам, не являющимся взаимозависимыми, над ценами реализации идентичных (однородных) товаров (работ, услуг) налогоплательщику. Таким образом, материальная выгода при заключении договора мены между невзаимозависимыми лицами не возникает. В соответствии с этой статьей взаимозависимыми лицами для целей налогообложения признаются физические лица и (или) организации, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц. Например, в рамках организации одна организация непосредственно и (или) косвенно участвует в другой организации и суммарная доля такого участия составляет более 20%; одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному положению. Взаимозависимыми признаются также лица, состоящие в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого. Иные случаи взаимозависимости могут быть определены только решением суда. Материальная выгода как объект обложения возникает только тогда, когда взаимозависимость между лицами будет доказана в судебном порядке в соответствии с п.2 ст.20 НК РФ. В ситуации, когда договор купли - продажи заключен между организацией и физическим лицом и цена договора ниже рыночной, следует руководствоваться пп.1 п.2 ст.211 НК РФ. Налогообложение материальной выгоды, определенной в соответствии с пп.2 п.1 ст.212 НК РФ, производится по ставке 13% на основании п.1 ст.224 Кодекса. Оценка объекта по данным БТИ вообще не является ценой. Она лишь отражает стоимость затрат по строительству объекта и вводу его в эксплуатацию и применяется только для сделок по наследованию или дарению, а также для исчисления налога на строения, помещения и сооружения. Оценка БТИ для объектов по сделкам на вторичном рынке жилья может рассматриваться как рыночная цена.
В соответствии с п.2 ст.40 НК РФ налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам между взаимозависимыми лицами. И при отклонении цен, примененных сторонами сделки, в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20% от рыночной цены идентичных товаров налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги. Сведения о свободных рыночных ценах, используемых при определении объекта налогообложения, необходимо получать в органах ценообразования, государственной статистики, торговых инспекциях и в других организациях, имеющих соответствующую лицензию (например, в риэлторских фирмах, имеющих лицензию по виду деятельности "Анализ и оценка жилых помещений"). Также объект обложения налогом на доходы возникает в случае обмена, как равноценного (по условиям договора), так и неравноценного, если в результате организация производит оплату (списание) ценовой разницы за счет собственных средств, т.е. имеет место распределение средств организации в пользу физического лица, являющегося одной из сторон такого договора. Налогооблагаемый доход определяется как сумма средств, направленных организацией на погашение разницы в стоимости обмениваемых объектов.
В соответствии со ст.567 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) к договору мены применяются соответственно правила о купле - продаже (гл.30 ГК РФ). При этом каждая сторона признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. В случае когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах (ст.568 ГК РФ). Сумма доплаты будет являться доходом, подлежащим налогообложению.
Гражданин, передавший имущество по договору мены физическому лицу или организации и получивший имущество меньшей стоимости с доплатой, привлекается к уплате налога на доходы с суммы разницы между полученной доплатой и имущественным вычетом (пп.1 п.1 ст.220 НК РФ). Имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп.2 п.1 ст.220 НК РФ, может быть предоставлен физическим лицам (взаимозависимым и невзаимозависимым) при заключении договора мены с доплатой на суммы фактически произведенной доплаты по договору мены в пределах 600 000 руб., а также на суммы, направленные на погашение процентов по ипотечным кредитам. Если обмен эквивалентен, то физическое лицо не вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом.
Подписано в печать И.Н.Белякова
09.11.2001 Советник налоговой службы

II ранга "Аудиторские ведомости", 2001, N 11

Должны ли комиссионные магазины при совершении сделок купли - продажи удерживать с физических лиц налог на доходы?  »
Бухгалтерские консультации »
Читайте также