...Как правильно оформить бухгалтерский и налоговый учет, если продается часть нежилого помещения при условии, что дата передачи помещения покупателю, зафиксированная в акте о приеме-передаче, - 15.12.2003, а дата государственной регистрации права собственности - 25.02.2004? Кто должен платить НДС до регистрации права собственности на продаваемую часть помещения?

Нежилое помещение, являющееся частью здания, входит в состав имущества, определяемого ст. 130 ГК РФ как недвижимость, и подлежит отражению на балансе организации в качестве объекта основных средств (ОС) (п. п. 4, 5 "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н).
Правоотношения сторон по договору купли-продажи недвижимости регулируются параграфом 7 гл. 30 ГК РФ. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Переход права собственности на недвижимость по указанному договору подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ) и происходит после такой регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Согласно п. 3 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.
Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (например, акта о приеме-передаче).
В рассматриваемой ситуации на дату передачи помещения покупателю (то есть до подачи правоустанавливающих документов на государственную регистрацию) обязательства обеих сторон по договору купли-продажи недвижимости исполнены. После передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности, продавец не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку оно служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора купли-продажи, а покупатель является его законным владельцем (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8).
Поступления от продажи объектов ОС признаются в бухгалтерском учете операционными доходами в сумме, согласованной сторонами в договоре (п. п. 7, 10.1 ПБУ 9/99 "Доходы организации", утв. Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н, п. 30 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н). При этом по правилам бухгалтерского учета доходы (в том числе операционные) могут быть признаны только на дату одновременного выполнения условий, указанных в п. 12 ПБУ 9/99, одно из которых - переход права собственности (в данном случае - на объект недвижимости) от организации-продавца к покупателю (пп. "г" п. 12 ПБУ 9/99) - выполняется на дату государственной регистрации права собственности (25.02.2004). Учитывая то обстоятельство, что на дату передачи помещения покупателю, зафиксированную в акте о приеме-передаче (15.12.2003), обязательства покупателя и продавца по договору купли-продажи фактически исполнены, но право собственности на недвижимость к покупателю еще не перешло, считаем возможным отразить в бухгалтерском учете завершение расчетов с покупателем записью по дебету счета 62 и кредиту счета 98 "Доходы будущих периодов" на сумму стоимости помещения по договору купли-продажи. На дату регистрации права собственности покупателя все условия, указанные в п. 12 ПБУ 9/99, выполнены, следовательно, в бухгалтерском учете признается операционный доход и производится запись по дебету счета 98 и кредиту счета 91 "Прочие доходы и расходы", субсчет 91-1 "Прочие доходы" (Инструкция по применению Плана счетов).
На дату передачи помещения покупателю, зафиксированную в акте о приеме-передаче (15.12.2003), у организации-продавца единовременно прекращают соблюдаться условия принятия к бухгалтерскому учету помещения в качестве объекта ОС, установленные п. 4 ПБУ 6/01, а также п. 2 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н. Следовательно, согласно п. 76 Методических указаний, в бухгалтерском учете организации признается выбытие объекта ОС.
Расходы, связанные с выбытием объекта ОС (в данном случае - в сумме остаточной стоимости выбывающего помещения), являются операционными расходами (п. 31 ПБУ 6/01, п. 11 Положения по бухгалтерскому учету "Расходы организации" ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н). Условия признания расходов, установленные п. п. 2, 16 ПБУ 10/99, на дату передачи помещения покупателю выполнены. Однако в отчете о прибылях и убытках операционные расходы должны быть отражены в отчетном периоде признания соответствующих операционных доходов (п. 19 ПБУ 10/99). В связи с этим считаем, что на дату передачи объекта недвижимости расходы, связанные с его выбытием, могут быть отражены в составе расходов будущих периодов, а на дату регистрации права собственности (дату реализации объекта недвижимости) они включаются в состав операционных расходов, соответствующих признанным операционным доходам от реализации помещения (25.02.2004).
В соответствии с Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета при выбытии объектов ОС к счету 01 "Основные средства" может открываться субсчет "Выбытие основных средств" (например, субсчет 01-2). В дебет этого субсчета переносится стоимость выбывающего объекта, а в кредит - сумма накопленной амортизации. На дату фактической передачи помещения расходы будущих периодов в сумме остаточной стоимости переданного имущества отражаются по дебету счета 97 "Расходы будущих периодов" в корреспонденции с кредитом счета 01, субсчет 01-2. На дату регистрации права собственности на помещение и признания операционных доходов по договору купли-продажи недвижимости в учете производится запись по дебету счета 91, субсчет 91-2 "Прочие расходы", и кредиту счета 97.
Реализация недвижимого имущества облагается НДС на дату передачи права собственности, то есть на дату государственной регистрации этого права (ст. 39, пп. 1 п. 1 ст. 146, п. 3 ст. 167 НК РФ). В соответствии с п. 3 ст. 168, пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ организация-продавец обязана выставить соответствующий счет-фактуру, в котором отражается сумма НДС, предъявленная покупателю, и ставка налога, исходя из которой он исчислен (пп. 10, 11 п. 5 ст. 169 НК РФ).
Для целей налогообложения прибыли доходом от реализации помещения признается выручка от его реализации (п. 1 ст. 249 НК РФ), из которой исключается НДС (п. 1 ст. 248 НК РФ). В случае признания доходов методом начисления датой получения дохода от реализации объекта ОС признается дата его реализации, определяемая в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ, независимо от фактического поступления денежных средств в его оплату (п. 3 ст. 271 НК РФ). Это означает, что в налоговом учете, так же, как и в бухгалтерском учете, доход от продажи помещения признается на дату перехода права собственности на объект недвижимости, то есть на дату регистрации права собственности покупателя на помещение.
В налоговом учете организации-продавца помещение признается амортизируемым имуществом (п. 1 ст. 256 НК РФ), при реализации которого полученный доход уменьшается в данном случае на остаточную стоимость этого имущества (пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ).
----------------------------------------------------T-----T------¬
¦ Содержание операций ¦Дебет¦Кредит¦
+---------------------------------------------------+-----+------+
¦Бухгалтерские записи на дату акта передачи ¦ ¦ ¦
¦Отражено исполнение организацией своих обязательств¦ 62 ¦ 98 ¦
¦перед покупателем по договору купли-продажи ¦ ¦ ¦
+---------------------------------------------------+-----+------+
¦Списана первоначальная стоимость выбывающего ¦ 01-2¦ 01-1 ¦
¦помещения ¦ ¦ ¦
+---------------------------------------------------+-----+------+
¦Списана сумма амортизации по части помещения, ¦ 02 ¦ 01-2 ¦
¦начисленная за время эксплуатации ¦ ¦ ¦
+---------------------------------------------------+-----+------+
¦Отражена остаточная стоимость части выбывающего ¦ 97 ¦ 01-2 ¦
¦помещения ¦ ¦ ¦
+---------------------------------------------------+-----+------+
¦На дату регистрации ¦ ¦ ¦
¦Поступления от продажи помещения признаны ¦ 98 ¦ 91-1 ¦
¦операционным доходом ¦ ¦ ¦
+---------------------------------------------------+-----+------+
¦Начислен НДС к уплате в бюджет по договору ¦ 91-2¦ 68 ¦
¦купли-продажи ¦ ¦ ¦
+---------------------------------------------------+-----+------+
¦Признан операционный расход в сумме остаточной ¦ 91-2¦ 97 ¦
¦стоимости ¦ ¦ ¦
+---------------------------------------------------+-----+------+
¦Бухгалтерская запись на последнее число отчетного ¦ ¦ ¦
¦месяца ¦ ¦ ¦
¦Отражен финансовый результат от продажи помещения ¦ 91-9¦ 99 ¦
L---------------------------------------------------+-----+-------
В рассматриваемом случае при отражении в бухгалтерском учете операций по продаже объекта недвижимости организация-продавец может учесть следующие обстоятельства. Смена собственника по гражданскому законодательству происходит на дату государственной регистрации прав на объект недвижимости (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Однако по правилам бухгалтерского учета при передаче по договору купли-продажи (до указанной регистрации) помещения покупателю у последнего стоимость этого помещения подлежит отражению на балансе в качестве незавершенных капитальных вложений (п. 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н). Кроме того, по правилам бухгалтерского учета организация-покупатель вправе в случае фактической эксплуатации приобретенного помещения признать его в бухгалтерском учете в качестве объекта ОС (с выделением на отдельном субсчете к счету учета ОС) с момента подачи документов на государственную регистрацию (п. 52 Методических указаний).
Поскольку одно и то же имущество не должно одновременно отражаться на балансах у разных юридических лиц (покупателя и продавца), то, на наш взгляд, организация-продавец отражает в бухгалтерском учете фактическое выбытие объекта ОС (нежилого помещения) на дату подписания акта о приеме-передаче в соответствии с п. 29 ПБУ 6/01 и п. 76 Методических указаний.
Л.Г.Жадан
Консультант-эксперт
Подписано в печать
06.07.2005
"Советник бухгалтера", 2005, N 7

Работник занят на работах с вредными условиями труда. Работодатель отказывает в предоставлении работнику дополнительного отпуска в связи с вредными условиями труда, мотивируя это тем, что у предприятия нет для этого финансовых возможностей. Правомерны ли действия работодателя?  »
Бухгалтерские консультации »
Читайте также