Возможно ли списание сумм платежей по арендной плате, относящихся к текущему отчетному периоду, на затраты предприятия до государственной регистрации права аренды здания или сооружения по договору аренды, заключенному на срок менее года и более года?

Плата за аренду отдельных объектов основных производственных фондов (или их отдельных частей) включается в себестоимость продукции (работ, услуг) в соответствии с пп."ч" п.2 Положения о составе затрат. Поэтому любой арендатор имеет право при аренде здания или сооружения или иного недвижимого имущества (в случае если оно является производственным фондом) включать суммы арендной платы в себестоимость своей продукции (работ, услуг) вне зависимости от того, каково назначение арендованного имущества для арендатора (офис, склад, производственные помещения и мощности).
Однако недостаточно арендовать именно объект, относящийся к производственным фондам, существует необходимость соблюдения требований законодательства к форме и государственной регистрации договора аренды, в соответствии с которым арендатор принимает во владение и пользование тот или иной объект производственных фондов.
В соответствии с п.1 ст.609 ГК РФ договор аренды, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Это означает, что права арендатора по владению и пользованию арендованным имуществом могут возникнуть только с момента вступления в силу составленного в письменной форме договора аренды этого имущества. Кроме этого, в отношении аренды здания или сооружения в ч.1 п.1 ст.651 ГК РФ предусмотрено правило, в соответствии с которым договор аренды здания или сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения в соответствии с ч.2 п.1 ст.651 ГК РФ влечет его недействительность. Это означает, что арендодателю недостаточно выставить арендатору счет за аренду здания или сооружения, а арендодателю оплатить его, такое оформление договорных отношений сторон называется обменом документами (п.2 ст.434 ГК РФ). В данном случае направление счета будет считаться офертой (ст.435 ГК РФ), а его оплата - акцептом (ст.438 ГК РФ). Договор аренды здания или сооружения, заключенный таким образом, будет считаться недействительным. Стороны договора аренды здания или сооружения должны иметь единый документ, подписанный и скрепленный печатями сторон (для юридических лиц), из которого бы следовало, что одна из сторон передает во владение и пользование другой стороне то или иное здание или сооружение либо его часть. Таким документом и является договор аренды.
Другими словами, если предметом аренды является здание или сооружение либо его часть (например, когда часть помещения арендуется под офис), сторонами должен быть оформлен письменный документ, подписанный каждой из сторон, содержащий условия владения и пользования арендованным имуществом. В противном случае такой договор будет считаться недействительным, в соответствии с п.1 ст.167 договор, как двусторонняя сделка, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Поэтому арендатор не вправе владеть и пользоваться арендованным имуществом, так как не имеет на это надлежащих правовых оснований, а значит, он не вправе включать суммы платежей по недействительному договору аренды в состав затрат при формировании финансовых результатов своей деятельности. Такой позиции придерживается Министерство по налогам и сборам Российской Федерации, и она полностью подтверждается положениями действующего в настоящее время законодательства.
Однако, даже если стороны договора аренды здания или сооружения заключили его в полном соответствии с требованиями ГК РФ, относящимися к форме договора, не исключена вероятность признания его недействительным по другим основаниям. Одним из таких оснований может стать несоблюдение требований о государственной регистрации договора аренды. В соответствии с п.2 ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Несоблюдение требования о государственной регистрации договора (как двусторонней сделки) влечет его недействительность (п.1 ст.165 ГК РФ). В этом случае для арендатора наступят последствия, аналогичные изложенным выше последствиям признания договора аренды недействительным вследствие несоблюдения его формы.
Подводя итог сказанному выше, можно сделать вывод о том, что любой договор об аренде здания или сооружения должен иметь письменную форму, представлять собой единый документ, подписанный сторонами, а в случае, если он заключен на срок не менее одного года, такой договор должен пройти процедуру обязательной государственной регистрации в соответствии с требованиями закона.
Теперь стоит подойти к самому главному вопросу, а именно, к необходимости государственной регистрации права аренды недвижимого имущества по заключенному договору аренды. Для этого обратимся к нормам Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав). Для наглядности считаем целесообразным привести формулировку п.1 ст.4 указанного Закона: "государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст.ст.130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда".
Дело в том, что Закон о регистрации прав не связывает регистрацию права аренды с каким бы то ни было сроком существования этого права, поэтому и возникает вопрос о необходимости регистрации права аренды по договору аренды, который может быть заключен на срок менее одного года.
В данном случае необходимо сразу отметить, что нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ (ч.2 п.2 ст.3 ГК РФ). В отношениях, регулируемых гражданским законодательством, нормы ГК РФ имеют приоритет перед любыми другими нормативными актами, за исключением Конституции Российской Федерации. Это означает, что в случае противоречия между нормами ГК РФ и иных нормативных актов применению подлежат нормы ГК РФ, даже если они носят общий характер.
Единственным основанием возникновения права аренды является, как уже было отмечено, договор аренды. При этом государственной регистрации подлежат только те договоры арены, которые заключены на срок не менее года. Другими словами, регистрирующий орган не имеет права принять на регистрацию договор аренды, заключенный на срок менее года, как не требующий государственной регистрации. Более того, в п.1 ст.26 Закона о регистрации прав сказано, что право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Таким образом, норму Закона о регистрации прав, предусматривающую обязательную государственную регистрацию права аренды, нужно применять в соответствии с положениями ГК РФ о регистрации договоров аренды. Это означает, что регистрации должны подлежать права аренды на срок не менее года. Этот вывод подтверждается тем обстоятельством, что невозможно зарегистрировать право аренды по договору аренды, не подлежащему государственной регистрации, поскольку такой договор является единственным основанием возникновения права аренды.
Подводя итог всему сказанному выше, можно дать ответ на поставленные вопросы:
по договору аренды, заключенному на срок менее года, отнесение платежей по арендной плате, в случае, если они относятся к текущему отчетному периоду, а арендованное имущество представляет собой объект производственных фондов, следует признать правомерным;
по договору аренды, заключенному на срок не менее одного года, при несоблюдении требования о его обязательной государственной регистрации, а значит и государственной регистрации права аренды, списание платежей по арендной плате на затраты предприятия будет неправомерным.
Подписано в печать
12.07.1999
"Консультант Бухгалтера", 1999, N 8

Предприятие получило в банке кредит для оплаты товара. Согласно договору проценты за этот кредит будут выплачены только в следующем году. Возможно ли списание процентов за кредит на себестоимость в следующем году, если товар полностью реализован в текущем?  »
Бухгалтерские консультации »
Читайте также