Арендатор вкладывает собственные средства в проведение капитального ремонта арендуемого здания и в связи с тем, что арендодатель не имеет возможности возместить расходы , хотел бы оформить право собственности на часть здания соразмерно произведенным затратам. Каким должно быть юридическое оформление данной сделки?)

В соответствии со ст.616 ГК РФ капитальный ремонт переданного в аренду имущества арендодатель проводит за свой счет (если иное не установлено законом, иными правовыми актами или договором). Капитальный ремонт должен проводиться им в срок, установленный договором, а если он не определен, то в разумный срок или в связи с неотложной необходимостью.
Вследствие невыполнения арендодателем данных обязанностей арендатор имеет право самостоятельно произвести капитальный ремонт, но только если наступил срок его проведения по договору или если это вызвано неотложной необходимостью. При этом арендатор может взыскать с арендодателя стоимость произведенного ремонта или зачесть его в счет арендной платы.
Как следует из вопроса, стороны пришли к соглашению о погашении стоимости капитального ремонта путем передачи части здания в собственность арендатора. Дальнейшее юридическое оформление может быть проведено по двум схемам.
1. Между сторонами заключается соглашение об отступном, т.е. соглашение о замене одного предмета исполнения обязательства другим (ст.409 ГК РФ), а именно: в счет погашения задолженности по капитальному ремонту арендодатель передает в собственность арендатора определенную часть арендуемого здания. К порядку заключения соглашения об отступном, а также к правам и обязанностям сторон применяются правила параграфа 7 "Продажа недвижимости" гл.30 ГК РФ, а в части, не регулируемой этим параграфом, параграф 1 "Общие положения о купле - продаже" этой же главы.
2. Стороны заключают договор купли - продажи недвижимости. При этом обязательства сторон погашаются зачетом, а именно: обязательство арендодателя возместить расходы на капитальный ремонт погашается обязательством арендатора оплатить покупку недвижимости. Для зачета в соответствии со ст.410 ГК РФ достаточно письменного заявления одной стороны.
Следует учитывать следующие моменты.
- Согласно Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", соглашение об отступном (1-й вариант) и договор купли - продажи части здания (2-й вариант) подлежат обязательной регистрации. Статьей 9 данного Федерального закона предусмотрено, что государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним занимаются специализированные учреждения юстиции по местонахождению недвижимости либо (если эти учреждения еще не сформированы) другие органы, к компетенции которых отнесены данные функции.
- Соглашение об отступном и договор купли - продажи части здания заключаются в простой письменной форме (ст.160 ГК РФ). В настоящее время обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью законодательством не предусмотрено. Однако стороны могут предусмотреть такую возможность в соглашении между собой.
Подписано в печать М.Масленников

10.04.1999 "АКДИ "Экономика и жизнь", 1999, N 4(07

В соответствии с заключенным договором комиссии комитент передает комиссионеру товар Т1 и дает задание продать этот товар, а на вырученные деньги приобрести другой товар - Т2. Как данные операции будут отражаться в учете комиссионера и комитента?)  »
Бухгалтерские консультации »
Читайте также