Предприятие арендует производственное помещение. Помимо арендной платы арендодателем выставляются счета на оплату коммунальных услуг, за потребленную электроэнергию, услуги телефонной связи. Правомерно ли включение данных затрат в себестоимость продукции у арендодателя?

Вопросы оформления договорных отношений между арендатором и арендодателем по договору аренды нежилых помещений регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ), а вопросы учета и налогообложения доходов от аренды у арендодателя и расходов по арендной плате и содержанию арендованного имущества у арендатора регулируются действующим налоговым законодательством.
Возможны несколько вариантов оформления договорных отношений в части оплаты коммунальных платежей и других услуг по содержанию арендованного помещения.
Вариант 1. В п.1 ст.611 ГК РФ указано, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а в п.2 - что имущество сдается в аренду со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническими паспортами, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. В том случае, если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
Таким образом, арендуемое имущество (нежилое помещение) должно быть предоставлено в том виде, в котором оно пригодно к эксплуатации, а именно с отоплением, водоснабжением, освещением, а при согласии сторон - с предоставлением права пользования телефонной связью. Порядок пользования коммунальными услугами, потребления электроэнергии и использования услуг связи должен быть предусмотрен в условиях договора аренды.
Стоимость указанных услуг может быть рассчитана исходя из заявленных арендатором сведений о потреблении электроэнергии (из расчета используемых для своей деятельности электроприборов, оборудования), теплопотреблении и водопотреблении на производственные и хозяйственные нужды.
Договором аренды также может быть предусмотрен порядок экспертизы арендодателем используемых мощностей арендатора на предмет их энергоемкости и безопасности.
В соответствии с п.3 ст.614 ГК РФ "если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год".
Исходя из того, что расходы арендодателя по содержанию сданных в аренду помещений могут изменяться по не зависящим от него причинам (изменение государственных тарифов и расценок на коммунальные услуги, электроэнергию, услуги связи, а также превышение фактических расходов арендатора за пользование данными услугами над предусмотренными договором аренды), арендодатель может предусмотреть в договоре порядок изменения размера арендной платы до истечения года.
Данное положение подтверждается ст.451 ГК РФ: "Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях".
Внесение изменений в договор аренды оформляется дополнительным соглашением между сторонами.
В соответствии с пп."ч" п.2 Положения о составе затрат, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.08.1992 N 552, с последующими изменениями и дополнениями, у арендатора в себестоимость продукции (работ, услуг) включается плата за аренду отдельных объектов основных производственных фондов (или их отдельных частей).
Вариант 2. При заключении договора аренды может быть предусмотрен иной порядок определения размера арендной платы. Если арендодатель имеет возможность обеспечить раздельный учет потребления электроэнергии, теплоэнергии, водоснабжения, услуг телефонной связи у конкретного арендатора в целом или по какому-либо из показателей, стоимость арендной платы может быть определена без учета стоимости указанных выше услуг.
В соответствии со ст.545 ГК РФ "абонент может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации через присоединенную сеть, другому лицу (субабоненту) только с согласия энергоснабжающей организации". В данном случае на основании акта о разграничении балансовой принадлежности, составленного энергоснабжающей организацией по каждому субабоненту, и соответствующего разрешения энергоснабжающей организации арендодатель может заключать договоры на электроснабжение непосредственно с каждым арендатором при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства (счетчиков), а также при обеспечении учета потребления электроэнергии. Оплата должна производиться за фактически потребленную электроэнергию в соответствии с данными ее учета.
Согласно ст.548 ГК РФ правила, предусмотренные ст.545, применяются к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией через присоединенную сеть, водой и др.
В соответствии с Федеральным законом от 16.02.1995 N 15-ФЗ "О связи" и ст.4 Правил оказания услуг телефонной связи, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.09.1997 N 1235, "услуги телефонной связи оказываются на основании договора об оказании услуг телефонной связи, заключаемого между оператором связи и абонентом, клиентом".
Права и обязанности по договору могут передаваться другим лицам только в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и настоящими Правилами.
В ст.48 Правил указано: "В случае сдачи в наем (поднаем) телефонизированного жилого помещения на основании заявления абонента действие договора об оказании услуг телефонной связи может быть приостановлено на срок найма (поднайма). В этом случае по заявлению нанимателя (поднанимателя) телефонизированного жилого помещения с ним может быть заключен договор об оказании услуг телефонной связи на срок найма (поднайма)".
В данных Правилах оговорено, что абонентами (клиентами) являются физические лица. Вместе с тем согласно ст.2 Федерального закона "О связи" термин "пользователи связи" применяется к физическим и юридическим лицам, являющимся потребителями услуг связи, а ст.5 Закона предусмотрена деятельность в области связи на основе равенства прав физических и юридических лиц на участие в деятельности в области связи и использовании ее результатов.
Таким образом, Правила, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации, не могут противоречить Федеральному закону "О связи" и у МГТС нет оснований отказывать арендодателю помещения в приостановлении договора на оказание услуг телефонной связи и в заключении договора с арендаторами на срок аренды.
В соответствии с Положением о составе затрат в себестоимость продукции (работ, услуг) включается оплата услуг связи (пп."и" п.2).
Согласно п.6 Положения о составе затрат в элементе "Материальные затраты" отражается стоимость работ и услуг производственного характера, выполняемых сторонними предприятиями или производствами и хозяйствами предприятия, не относящимися к основному виду деятельности, а также природного сырья (плата за воду, забираемую предприятиями из водохозяйственных систем), покупной энергии всех видов, расходуемой на производственные и хозяйственные нужды. При включении указанных работ и услуг в себестоимость продукции обязательно наличие договорных отношений и учет натуральных показателей (Гкал - по теплу, кВт х ч - по электроэнергии, куб. м - по водоснабжению).
Таким образом, арендодатель имеет право заключить договор аренды помещения на следующих условиях.
1. Определить сумму арендной платы за все арендуемое имущество в твердой сумме платежей, вносимой периодически или единовременно. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
2. Определить сумму арендной платы без учета потребления электрической, тепловой энергии, водоснабжения и предоставления пользования телефонной связью. На стоимость потребления электроэнергии заключается отдельный договор между арендатором и арендодателем, оплата по которому производится за фактически потребляемое арендатором количество энергии в соответствии с данными учета энергии (с согласия энергоснабжающей организации). Аналогично должны быть заключены договоры на тепло- и водоснабжение.
Для правомерности включения в себестоимость продукции (работ, услуг) услуг связи арендатор должен заключить договор об оказании услуг телефонной связи непосредственно с предприятием связи на срок аренды помещения.
Вместе с тем Письмом Госналогслужбы России от 25.05.1998 N 03-4-09/21 "О налоге на добавленную стоимость" допускается, что арендатор может компенсировать арендодателю стоимость коммунальных платежей в части, потребляемой арендатором. При этом следует иметь в виду, что расчет данных платежей должен подтверждаться соответствующими первичными документами:
по услугам связи - в части стоимости абонентской платы, приходящейся на соответствующее количество предоставленных арендодателем телефонных аппаратов (номеров);
по услугам МГТС - расшифровкой телефонных переговоров по соответствующим телефонным номерам;
по электроэнергии, теплу и воде (при отсутствии измерительных приборов) - по специальному расчету исходя из размера занимаемых помещений, по электроэнергии - из количества электроприборов, оборудования и времени их работы.
Арендатор не имеет права увеличивать стоимость данных услуг, так как по ним предусмотрены регулируемые государственные цены.
Подписано в печать Н.О.Вишнякова
26.03.1999 Компания "Экфи - Аудит"
"Финансовая газета. Региональный выпуск", 1999, N 13

Как определить момент прекращения обязанности юридического лица по уплате налога?  »
Бухгалтерские консультации »
Читайте также