...Объектом строительства является жилой дом, где мы выступаем в роли заказчика и подрядчика. Строительство начато в 2005 г. По окончании строительства дома мы намерены все квартиры оформить в свою собственность и продать. Договоры о продаже начали заключать сегодня. В них предусмотрен авансовый платеж. Правомерно ли поступившие средства мы не облагаем НДС согласно пп.22, 23 п.3 ст.149 НК РФ?

Федеральным законом от 20 августа 2004 г. N 109-ФЗ "О внесении изменений в статьи 146 и 149 части второй НК РФ" п.3 ст.149 НК РФ дополнен пп.22 и 23. Таким образом, с 1 января 2005 г. не облагается НДС реализация жилых домов и помещений, долей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир.
Учитывая положения п.8 ст.149 и п.2 ст.162 НК РФ, налогоплательщики при получении авансового платежа под предстоящую реализацию (по договорам купли-продажи, которая будет осуществляться с 1 января 2005 г.) жилых домов и помещений, а также долей в них и передачи доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир полученную сумму авансового платежа вправе не облагать НДС.
ФНС России в Письме от 9 декабря 2004 г. N 03-1-08/2467/17@ (согласовано с Минфином России) разъяснила следующее:
"Указанный порядок освобождения не распространяется на строительно-монтажные работы по капитальному строительству жилых домов, жилых помещений, выполняемые на основании соответствующих договоров подряда (субподряда) подрядными (субподрядными) организациями.
Следовательно, при передаче заказчиком-застройщиком инвестору (инвесторам) затрат на строительство жилого помещения (либо долей затрат, приходящихся каждому инвестору) в связи с завершением капитального строительства объекта (жилого помещения) инвестору (инвесторам) выставляются счета-фактуры, в которых отражаются суммы налога, уплаченные заказчиком-застройщиком поставщикам материальных ценностей, используемых при строительстве жилого помещения, и подрядным организациям за выполненные строительно-монтажные работы, а также сторонним организациям, включая услуги заказчика-застройщика, включенные в фактические затраты по строительству жилого помещения.
Данная льгота также не распространяется на операции по передаче имущественных прав на жилые помещения (долей в них)".
Для того чтобы в приведенном в вопросе случае строительно-монтажные работы по строительству жилья были объектом обложения НДС без применения рассматриваемой льготы, у них должен быть заказчик. То есть отношения по договору, связанному с приемкой-передачей жилья, должны соответствовать гл.37 "Подряд" ГК РФ. Предметом такого договора будут являться работы, результатом работ - вещь, изготовленная подрядчиком (квартира).
При строительстве жилых домов заказчиком на выполнение подрядных работ по изготовлению вещи (строительству недвижимости) в терминах ГК РФ выступает инвестор, а подрядчиком - заказчик-застройщик. Поэтому, если заключаются договоры инвестирования, а не купли-продажи жилья, то нет оснований освобождать от НДС строительно-монтажные работы, выполненные по заказу инвестора заказчиком-застройщиком (в том числе совмещающим функции генерального подрядчика) и другими подрядчиками и субподрядчиками. Именно об этом справедливо говорится в указанном выше Письме ФНС России.
Порядок освобождения от налогообложения операций, перечисленных в пп.22 и 23 п.3 ст.149 НК РФ, применяется только при реализации (в том числе инвесторами) жилых помещений (долей в них) по договору купли-продажи, а также при передаче доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир по договору купли-продажи. То есть договор на передачу квартиры должен быть заключен в соответствии с гл.30 "Купля-продажа" ГК РФ без включения в него каких-либо элементов договора инвестирования. При этом организация, строящая жилье, должна оформить право собственности на квартиры на себя и лишь затем передать его покупателю. Такой договор будет являться не договором на выполнение строительно-монтажных работ (независимо от того, что они выполнялись заказчиком-застройщиком в процессе строительства), а договором на реализацию вещи. Такая реализация (по договору купли-продажи, а не инвестирования) будет подпадать под норму гл.21 НК РФ о предоставлении льготы при реализации жилья.
М.Власова
Консультант "ЭПШ ФБК"
Подписано в печать
17.03.2005
"Бухгалтерское приложение к газете "Экономика и жизнь", 2005, N 11

...Субподрядчики выставили счета-фактуры генподрядчику, который выписал им акт и счет-фактуру на свои услуги и составил акт взаимозачета. Можно ли не указывать в договорах процент генуслуг, определив, что их цена определяется на основании смет с применением коэффициента? Тогда субподрядчики рассчитают стоимость работ с учетом коэффициента, и счет-фактура будет выписываться ими на эту сумму?  »
Бухгалтерские консультации »
Читайте также