...Организация обратилась в администрацию района с заявлением о предоставлении в аренду участка из земель сельхозназначения. Администрация предложила заключить договор, по которому она обязуется согласовать выбор участка и предоставить его в аренду, а организация - создать определенное количество рабочих мест в данном районе. Правомерен ли такой договор, возможно ли требовать от администрации его выполнения в судебном порядке?

Как следует из поставленного вопроса, предметом данного договора является в том числе обязанность администрации по согласованию выбора земельных участков и по заключению договоров аренды этих земельных участков.
Порядок предоставления земельного участка в аренду установлен в ст. 10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и в ст. 34 ЗК РФ. В п. 1 ст. 34 ЗК РФ установлен публично-правовой порядок распоряжения государственными и муниципальными органами земельными участками, в том числе обязанность соответствующего органа рассмотреть все поступившие в течение установленного срока заявки на предоставление земельного участка, а также недопустимость установления приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом.
Поскольку порядок предоставления земельного участка в аренду регулируется публично-правовыми нормами, обязанность администрации предоставить земельный участок в аренду не может быть предметом гражданско-правового договора.
Данный вывод подтверждается сложившейся судебной и арбитражно-судебной практикой. В частности, в Определении ВС РФ от 16 мая 2000 г. N КАС00-184 суд признал неправомерным возложение на организацию обязанности заключать договоры, предметом которых является исполнение государственным органом возложенной на этот орган публично-правовой обязанности.
В Постановлении ФАС ВВО от 14 апреля 2000 г. N А43-5740/99-9-276 суд указал, что отношения по исполнению публично-правовой обязанности не могут быть предметом гражданско-правовых договоров. Аналогичные выводы сделаны в Постановлениях ФАС ЗСО от 14 октября 2002 г. N Ф04/3995-708/А70-72002, ФАС ЦО от 2 октября 2003 г. N 4776/02, ФАС СЗО от 18 июня 2004 г. N А13-8572/03-04 и от 7 июня 2004 г. N А05-7358/03-17.
Несмотря на то что во всех приведенных выше примерах предметом спора являлись не отношения по предоставлению земельных участков, а иные публично-правовые отношения, существуют достаточные основания полагать, что при рассмотрении описанной в вопросе ситуации суд займет аналогичную позицию.
Отдельного рассмотрения заслуживает вопрос о возможности квалификации данного договора в качестве предварительного договора аренды (то есть договора, обязывающего стороны в будущем заключить договор аренды, - ст. 429 ГК РФ). Изложенной в вопросе информации недостаточно для того, чтобы сделать вывод о соответствии этого договора требованиям п. 3 ст. 429 ГК РФ (о том, что предварительный договор должен содержать существенные условия основного договора). В случае если данный договор не содержит таких существенных условий договора аренды земельного участка, как объект договора (точное описание земельного участка, позволяющее его индивидуализировать), а также размер арендной платы (п. 4 ст. 22 ЗК РФ), его следует признать незаключенным.
Кроме того, даже если рассматриваемый договор удовлетворяет всем требованиям, установленным законом для предварительного договора аренды земельного участка, представляется, что, в случае когда императивными нормами публично-правового законодательства (ЗК РФ) установлен порядок заключения договора аренды, администрация не вправе обязываться заключить такой договор. Как следствие, и в этой части описанный в вопросе договор также следует признать ничтожным.
Таким образом, рассматриваемый договор следует признать ничтожным как в части обязанностей администрации согласовать предоставление земельного участка, так и в части обязанностей администрации заключить договор аренды (если в этой части он не будет признан незаключенным). Такой договор не создает для администрации никаких обязанностей, в связи с чем понудить администрацию к его исполнению в судебном порядке не представляется возможным.
И.Алещев
Эксперт "ЭЖ-Юрист"
Подписано в печать
25.02.2005
"ЭЖ-Юрист", 2005, N 8

Может ли быть закреплен такой механизм изменения арендной платы в договоре аренды недвижимости, как одностороннее уведомление арендодателем арендатора?  »
Бухгалтерские консультации »
Читайте также