Каковы особенности договора аренды зданий и помещений?

Основы арендных отношений, обязанности сторон договора аренды установлены гл.34 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ).
В соответствии с п.1 ст.650 ГК РФ по договору аренды здания арендодатель обязуется передать арендатору здание во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 ст.651 ГК РФ установлено, что договор аренды здания заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Согласно п.1 ст.654 ГК РФ договор аренды здания должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания считается незаключенным. Исходя из этой нормы ГК РФ, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Информационном письме от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (п.12; далее - Информационное письмо N 66) сообщил, что в качестве формы арендной платы не может рассматриваться возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг.
При заключении договора аренды здания или помещения следует иметь в виду норму ст.609 ГК РФ, согласно которой договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. При этом п.2 ст.651 ГК РФ предусмотрено, что государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный на срок не менее года. Применяется ли эта норма ГК РФ к договору аренды нежилого помещения? Ответ на этот вопрос содержится в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений".
В указанном Письме обращается внимание на то, что ст.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом. При этом согласно ч.2 п.6 ст.12 указанного Закона помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".
Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ делает вывод, что к таким договорам аренды должны применяться правила п.2 ст.651 ГК РФ. Таким образом, в соответствии с п.2 ст.651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, государственной регистрации не подлежит.
Следует иметь в виду, что согласно п.3 Информационного письма N 66 в целях применения п.2 ст.651 ГК РФ равным году признается срок действия договора аренды здания, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года. Так, например, срок действия договора с 1 июня 2002 г. по 31 мая 2003 г. составляет ровно один год, поэтому такой договор в силу п.2 ст.651 ГК РФ подлежит государственной регистрации.
Требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды (п.19 Информационного письма N 66).
Другой особенностью заключения договора аренды здания является то, что одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью арендатору передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (ст.652 ГК РФ).
В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием и необходима для его использования в соответствии с его назначением.
Если иное не предусмотрено законом или договором, плата за пользование земельным участком, на котором расположено здание, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка включается в арендную плату, установленную договором (п.2 ст.654 ГК РФ).
М.М.Иноземцева
Консультант журнала
"Бухгалтерия в вопросах и ответах"
Подписано в печать
23.07.2004
"Бухгалтерия в вопросах и ответах", 2004, N 7

Что следует понимать под инженерной инфраструктурой жилищно-коммунального комплекса в целях применения льготы по налогу на имущество, установленной п.6 ст.381 НК РФ?  »
Бухгалтерские консультации »
Читайте также